부동산 계약과 부작위에 의한 사기 

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​“그 동안 모은 돈으로 집을 샀는데 알고 보니 문제있는 집이었어 사기당했어” 라고 하며 억울함을 호소하는 사연을 종종 듣게 됩니다. 부동산 계약자 중 어떠한 사실을 말하지 않았다는 이유로 부작위에 의한 사기죄로 처벌되는 경우는 어떤 경우인지 알아보도록 하겠습니다.

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10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있으며, 기망은 작위뿐만 아니라 부작위에 의한 기망도 인정됩니다. 우리 판례는 “부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 자가 일정한 사실에 관하여 상대방의 착오에 빠져 있음을 알면서도 이를 고지하지 아니함을 말하는 것으로서, 일반거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에는 신의칙에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정되는 것이다”(대판 98도3263)라고 하고 있습니다.

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​‘보통 사람이 생각했을 때 이 정도는 말해 줘야 하는 거 아니야’ 라고 할 정도의 사실에 대해서는

법적으로 고지할 의무가 있고 그 의무를 이행하지 않으면 기망행위가 된다는 취지입니다.

구체적 사례를 확인해 볼까요?

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임대인이 임대차계약을 체결하는 과정에서 “임대목적물이 경매진행 중인 사실”은 어떠할까요? 임차인이 얼마 있지 않아 쫓겨날 수 있으니 당연히 말해줘야 할 사실이겠죠. 법원에서도 사기죄를 인정하였습니다(대판 98도3263).

매도인이 부동산 매매계약을 체결하면서 “매매목적물에 관하여 소유권 귀속에 관한 분쟁이 있다는 사실”은 어떠할까요? 매수인이 얼마 있지 않아 소유권을 잃을 수 있으니 이 또한 당연히 말해줘야 할 사실이겠죠. 법원에서도 사기죄를 인정하였습니다(대판 86도956). 반면에 아파트 전매인이 전매시 아파트 분양회사의 대표이사가 아파트 분양업무와 관련된 형사사건으로 유죄판결을 받은 사실은 어떠할 까요? 구체적인 사정에 따라 다를 수 있지만 법원에서는 그 범죄내용이 전매인의 위 아파트 소유권취득에 영향을 미치는 사법상 효력에 관계있는 것이 아니라면 사기죄가 성립하지 않는다고 하였습니다(대판 83도823).

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실무상 고소장을 제출하면 검찰에서 1차적으로 판단하여 법률상 고지의무가 인정되지 않는 사안이라면 불기소처분을, 인정되는 사안이라면 기소를 할 것이며, 기소된 사건에 대해서는 법원에서 최종적으로 법률상 고지의무가 인정되는지 법적 판단을 할 것입니다.

결국 부작위에 의한 사기죄로 형사 고소를 생각하신다면 검사 또는 판사를 설득할 수 있는 근거를 바탕으로 피고소인에게 법률상 고지의무가 존재했음을 구체적으로 주장해야 합니다.

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