[질문]
"신축한 건물을 임차하려고 하는데 임대인이 소유권자가 아니고 신탁회사 소유라고 합니다.
이런 임대차계약도 유효한가요? 신탁원부를 확인하라는 말을 들었는데 무슨 의미이죠?"
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* 보통 '수분양자'와 '임차인' 간에 임대차계약을 체결합니다. 그런데 등기부에는 '0000신탁'이 소유자로 되어 있으니 임차인은 불안하지요. 안전한 임대차계약은 어떻게 할 수 있을까요?
1. 임대인과 소유자가 달라도 임대차계약은 유효합니다.
임대인이 임대차목적물의 소유자가 아니더라도 임대차계약은 유효합니다. 즉, 수분양자도 소유권이전받기 전에 임대차계약 체결이 가능하다는 의미죠.
다만, 신탁회사(소유자)의 동의가 필요합니다. 그래서 임대차계약서에 '신탁회사'의 날인을 같이 받거나 임대승낙서(법인인감증명서 포함)를 받아두는 것이 좋습니다.
2. 소유권자가 신탁회사라면 신탁원부를 확인하세요.
1) 소유권자가 신탁회사라면 추가로 신탁원부를 확인하여야 합니다.
등기부상 '소유자'가 신탁회사라는 것은 프로젝트 파이낸싱(PF)로 은행 자금을 빌려 건축을 진행하였을 확률이 아주 높습니다. 그 경우 '은행', '시행사', '신탁사' 간에 임대차 보증금 및 차임 등을 누구에게 귀속할 지 등의 구체적인 약정이 있기 마련입니다. 그 약정이 신탁원부에 기재되어 있는 경우가 대부분입니다. 따라서 신탁원부 상의 '임대차' 관련 조항을 필수적으로 확인해야 합니다.
2) 신탁원부는 어떻게 확인하나요?
부동산 등기부를 확인하시면 신탁을 원인으로하여 신탁회사를 명의자로하는 소유권이전등기가 경료되어 있을 것이고, 신탁원부의 번호까지 기재되어 있습니다. 신탁원부는 '등기소'(인터넷 안됨)에서 등기부로 발급받을 수 있습니다. 가급적 수분양자나 시행사에게 계약 전에 가져와서 확인시켜달라고 해야겠지요?
3) 신탁원부에서 무엇을 확인하나요?
신탁원부 특약사항 중 임대차에 관한 내용을 살피셔서 임대할 권한이 누구에게 있는지 확인하십시오. 만약 임대할 권한이 있는 자 외에 더 승낙을 받아야하는 자들이 있는 경우라면, 이들의 승낙까지 받는 것이 필요합니다.
3. 수분양자에게 소유권이전등기가 이루어지는 경우 대항력
보통 임대보증금을 잔금으로 하여 '수분양자'는 소유권을 완전히 취득하게 되며, 등기부상 소유권이 '수분양자'에게 넘어옵니다. 이 경우 이전등기 전에 확정일자를 받은 임차인의 대항력은 어떻게 될까요?
요지 - 대항력이 우선함(수분양자에게 소유권이전과 동시에 근저당권설정이 되어도 임차권이 선순위)
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대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.
주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 특별한 약정이 없는 한 수탁자에게 있는 것이 일반적이지만, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에는 임대차계약에 대하여 위 조항이 적용될 수 있음이 분명하다.
[3] 갑 주식회사가 을 신탁회사와 갑 회사의 소유인 주택에 관하여 부동산담보신탁계약을 체결하고 을 회사에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 을 회사의 승낙 없이 병과 임대차계약을 체결하였고, 병은 같은 날 위 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤는데, 그 후 갑 회사가 위 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, 정 신용협동조합이 같은 날 위 주택에 관하여 근저당권설정등기를 마쳤으며, 이후 정 조합이 신청한 임의경매절차에서 무 주식회사가 위 주택을 매수한 사안에서, 갑 회사는 임대차계약 체결 당시 수탁자인 을 회사의 승낙 없이 위 주택을 임대할 수 없었지만, 위 주택에 관하여 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마침으로써 적법한 임대권한을 취득하였고, 병이 위 주택을 인도받고 전입신고를 마친 날부터 위 주택에 관한 주민등록에는 소유자 아닌 병이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제3자가 보기에 병의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유임을 인식할 수 있었으므로, 병의 주민등록은 병이 전입신고를 마친 날부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이어서, 병은 갑 회사가 위 주택에 관하여 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득하였고, 정 조합의 근저당권설정등기는 병이 대항력을 취득한 다음에 이루어졌으므로, 병은 임차권으로 주택의 매수인인 무 회사에 대항할 수 있다고 한 사례.
4. 결론
정리하자면 현재 소유권자가 아닌 임대인과 임대차계약을 체결하시되,
신탁원부의 특약사항을 확인하여 임대할 권한이 누구에게 있는지 확인하시고 그 임대할 권한이 있는 사람으로부터의 승낙서(법인인감증명서 포함)을 받아두시, 전입신고 및 확정일자를 갖추세요.
그러면 '수분양자'에게 소유권이전과 동시에 된 근저당권보다도 먼저 대항력을 취득할 수 있습니다.
감사합니다.
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