전세보증금 / 임대차보증금 반환 받는 방법 

안녕하세요

오현종 변호사입니다.

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임대인이 전세보증금 / 임대차보증금을 반환하지 않을 경우 임차인 입장에서 어떻게 대응해야 할 것인지에 대해 간략히 알려드리고자 합니다.

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1. 갱신거절 (이사를 가겠다) 의사표시

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전세보증금 분쟁에서 전세를 더 이상 갱신하지 않고 이사를 나가겠다는 의사를 명확하게 주인에게 표시하는 것이 먼저입니다. 이러한 통지는 계약 만료 1달 전에 하셔야 하고, 이 기간을 넘어가면 계약이 묵시적 갱신이 된 것으로 간주됩니다.

​이러한 갱신거절은 집주인이 나중에 오리발을 할 수도 있으니, 내용증명으로 하는게 가장 확실하고, 감정이 상할 수 있다면 전화통화 녹음, 문자메시지 등을 남겨두어야 합니다.

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2. 임차권 등기명령

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계약기간이 다 끝났음에도, 후속 세입자가 들어오지 않는다는 이유로 집주인이 전세보증금을 내주지 않고 버틸 수 있습니다. 임차인은 이사를 가야 하는데 말이지요.

​주택임대차보호법 상 보호를 받기 위해서는 임차인이 목적물 전입 및 전입신고 상태를 계속 유지해야 합니다. 이사를 나가면 점유를 잃게 되고, 다른 곳으로 전출을 하게 되므로 대항력을 상실하게 됩니다. 그 사이 집주인이 은행에서 대출을 받고 근저당 설정이라도 하게 되면 임차인은 보호를 받지 못하게 됩니다.

​이러한 경우를 대비해 임차권 등기 명령 제도가 있습니다. 임차권 등기 명령을 하게 되면, 임차인이 다른 곳으로 이사를 가고 전출을 해도 대항력을 유지하게 됩니다.

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3. 전세보증금 반환 소송

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임차권 등기까지 하고 상당 기간을 기다렸음에도 후속 세입자도 들어오지 않고, 집주인도 마냥 배째라는 식이라면 결국 보증금 반환 소송을 해야 합니다. 당사자가 직접 진행할 경우 4개월 ~ 1년 까지도 걸릴 수 있는 소송입니다. 전문가 도움을 받아 최대한 빠른 시간 안에 소송을 마무리 하는게 좋습니다. 그래야 손해를 줄일 수 있겠지요.

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4. 강제경매 신청

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전세보증금 반환 재판에서 판결까지 받았음에도 불구하고 집주인이 계속 버티기라면, 판결문을 가지고 그 집을 강제경매에 넘겨야 합니다. 집값이 하락한다고 하나 경매로 갈 경우 그 가치가 더 떨어지게 되므로 집주인 입장에서는 빚을 내서라도 전세보증금을 돌려주는 경우가 많습니다.

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위와 같은 절차를 끝까지 진행하지 않더라도, 변호사를 선임해 집주인과 협의할 경우 조기에 보증금을 돌려받을 수도 있습니다. 내용증명 + 임차권등기 + 전세보증금반환 소송까지 패키지로 의뢰하시는 분들도 많습니다. 궁금하신 사항이 있으면 문의하시기 바랍니다.

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