주민등록을 옮긴 임차인의 대항력은? 

대항력 잇는 임차인이 권리를 지키기 위하여 반드시 알아야 할 사항!!!!

임대차 계약을 할 때, 자기 자신이 임차인이라면 무엇을 가장 먼저 생각을 하게 될까요?

대부분이 계약 만료시에 보증금을 제대로 돌려 받을 수 있을지의 여부일 것입니다. 때문에 임차인의 대항력의 문제는 아주 중요합니다.

대항력이란 임차인이 제3자에게 이미 성립된 권리관계, 법률관계를 주장할 수 있도록 하는 효력으로서, 임대인 즉 주택 소유자가 부동산 매매나 경매 등을 통하여 그 소유주가 바뀌었다면 기존의 임차인은 이 대항력으로 인하여 소유주가 바뀌더라도 보증금을 돌려받을 권리가 있으며 계약상의 계약 만료시까지 계속 거주할 수 있게되는 효력을 말합니다.

• 주택임대차보호법 제3조 (대항력) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날로부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
• 제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 1항의 요건을 갖추어야 한다.

주택임대차보호법에 의하여 대항력의 요건을 갖추게 되면 임차인은 보증금 전액 또는 일부는 다른 담보물권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있게 됩니다.

그러나 많은 임차인 분들이 간과하고 있는데 아래 사례를 예를 들면서 설명을 해드리겠습니다.

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사례. 서울 보증금 3,000만 원으로 계약을 하고 전입신고 후 확정일자를 받고 계약을 지내다가 LH 공공임대 아파트 신청에 당첨이 되어서 최근에 임대 아파트 주소지에 전입신고를 하게 되었습니다. 그러나 이전 주소지의 임대인에게 보증금을 아직 받지 못한 상태에서 임의경매가 들어와 다시 이전 주소지에 다시 전입신고를 하게 되었습니다. 보증금을 우선하여 변제받을 수 있나요?

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문제는 이전 전입신고와 잠시 다른 주소지에 주민등록을 이전하였다가 보증금 문제로 다시 전입신고를 한 경우에 그 사이에 경매가 진행된 경우, 임차인은 대항력이 유지가 되는 것이 문제가 됩니다.

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대법원 판례(97다 43468)는 주택임대차보호법상의 대항력 행사에 대하여 "주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지는 달리 공시방법이 없는 주택 임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다."라고 요건에 대하여 판시하였으며,

임차인이 일시 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다 재전입한 경우 대항력에 대하여는 "주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 

임차권의 대항력을 취득한 후

그 가족과 함께 

일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전

하였다면 이는 전체적으로나

 종국적으로 주민등록의 이탈

이라고 볼 수 있으므로 

그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸

되는 것이고,

 그 후 그 임차인이

 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입

하였다 하더라도

 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 

새로운 대항력이 재차 발생

하는 것이다."라며 대항력의 소급 회복을 부정하였습니다.

때문에 위 사례에서는 기존 대항력은 소멸되고 다시 새로운 대항력이 발생한 것이기 때문에 대항력을 이유로 우선순위를 주장할 수 없으며 주민등록 이전 후 진행된 경매 절차는 다른 선 순위자보다 후 순위로 밀리게 됩니다.

보증금을 지키기 위해서는 이사 문제로 주민등록을 옮기기 전에는 가족 전체가 아닌 일부만 남기고 퇴거를 한다든지 또는 임차권등기를 설정해야 그 대항력을 유지할 수 있다고 할 수 있습니다.

임차인들은 반드시 이를 숙지하여 피해를 볼 일이 없으시길 바랍니다.