임대차계약 종료 후 임차인 점유에 대한 부당이득 반환 의무! 

임대인이 계약만료일에 보증금을 반환하지 않아서 출입문 비밀번호를 알려주지 않은 채 이사를 했는데,  그 이후에 임대인이 점유기간 동안의 부당이득의 반환 청구 소송을 제기했습니다.

위의 사례처럼 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는 임대차계약 종료 후의 분쟁입니다.

우선 보증금이란 부동산 임대차, 특히 건물 임대차에 있어서 임차인의 채무를 담보하기 위하여 임대인에게 교부하는 금전 기타의 유가물을 말합니다. 보증금은 임차인의 채무불이행이 없으면 전액을 반환해야 하며, 채무불이행 또는 목적물이 멸실되거나 훼손이 되는 등 손해배상이 발생했다면 그 금액 중에서 당연히 변제에 충당되며, 남은 잔액을 반환한다는 조건으로 금전 소유권을 임차인이 임대인에게 양도하는 것입니다.

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또한 임대차 계약이 종료가 된 후에 임대차 목적물을 반환할 때까지 목적물을 사용하는 경우 이 사용으로 인하여 손해배상 또는 부당이득이 발생한다면 임대인은 보증금에서 이를 공제할 수 있습니다.

임차인의 목적물 인도의무와 보증금 반환 의무는 동시 이행관계

임대차 종료 후 임차인의 목적물 인도의 의무와 임대인의 연체 차임 기타 손해배상금을 공제하고 남은 보증금 반환 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 

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임대차계약의 종료 후 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하였다면 법률상 원인 없이 이득 하였음을 이유로 한 부당이득의 반환을 주장할 수 있을까요?

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여기서 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적 이익을 의미합니다. 따라서 임대차계약 종료 후에 임대인이 보증금을 반환하고 있지 않다면 임차목적물을 점유하고 있으면 이는 불법점유라 할 수 없으나 그로 인하여 이득이 있다면 이는 부당이득이므로 반환하여야 합니다.

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단순 점유나 점유를 하고 있으면서 사용 · 수익을 했느냐에 따라서 반환 여부가 결정이 됩니다.

단순 점유의 경우 즉, 임차인이 임대차계약 종료 이후에 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임대차 건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용 · 수익하지 아니하여 실질적인 이득을 없지 않은 경우에는 임차인이 점유를 하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득 반환 의무는 발생하지 않습니다.

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그러나 임차인이 임대차계약 종료 이후에 동시이행의 항변권을 행사를 하며 임대차 건물 부분을 계속 점유하면서 사용하고 수익이 발생하면 부당이득 반환 의무가 발생하게 되면 그 부당이득액은 임대차계약상의 월 차임 상당액입니다.

따라서 위 사례의 임차인은 계약기간이 만료되어 임차보증금을 청구하였으나 임대인이 그 이행을 하지 않아서 출입문의 비밀번호를 알려주지 않은 채 이사를 한 것은 점유상태가 유지되었다고 볼 수 있습니다. 그러나 명도는 하지 않아서 점유상태를 유지하였지만 이득을 취한 사유가 없기 때문에 부당이득이 없어서 월 차임료를 지급할 의무가 없기 때문에 점유기간 동안의 월차임료에 해당하는 금액을 공제 당하지도 않게 됩니다.