부동산 매매계약 배액배상 해제 및 해약금 해제 

대한변호사협회 민사집행전문 김용대 변호사입니다.

아래에서는 부동산 매매계약에 있어서 해약금 해제에 관하여 알아보겠습니다.

1. 해약금으로서의 계약금

민법 제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

2. 통상적인 경우의 해약금 해제

아파트 매매계약과 같은 부동산 매매계약의 경우 통상적으로 매수인이 매도인에게 계약체결과 함께 계약금을 지급하는 데, 위와 같은 계약금은 민법 제565조에 따라 해약금의 성질을 가지므로 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 매수인은 이를 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다.

​3. 해약금 해제에 있어서 분쟁의 발생

​그러나 최근 아파트 가격의 폭등으로 인하여 매도인이 매수인과 아파트 매매계약을 체결한 후, 매수인에게 계약금의 배액을 상환하고 해약금 해제를 하는 경우가 늘어나고 있고, 그에 따라 매도인과 매수인 사이에서 분쟁도 많아지고 있는 상황입니다.

4. 매수인이 지급기한 전에 임의로 중도금을 지급한 경우

매도인과 매수인 사이에서 아파트 매매계약이 체결된 후, 매수인이 중도금 지급기한이 되지 않았음에도 매도인에게 중도금을 지급한 경우, 매도인은 아파트 매매계약을 해약금 해제를 할 수 있는지가 문제가 될 수 있습니다.

이에 대해 대법원은 92다31323 판결에서 "민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다."라고 판시하였습니다.

​따라서 매도인과 매수인 사이에 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 이상 매수인이 중도금 지급기한 전에 매도인에게 중도금을 지급하였다고 하더라도 매도인은 아파트 매매계약에 대하여 해약금 해제를 할 수가 없다고 할 수 있습니다.

​5. 매도인이 단순히 아파트 매매가격 증액을 요구한 사안에서 매수인이 이행기 전에 중도금을 지급한 경우

대법원은 2004다11599 판결에서 "매매계약의 체결 이후 시가 상승이 예상되자 매도인이 구두로 구체적인 금액의 제시 없이 매매대금의 증액요청을 하였고, 매수인은 이에 대하여 확답하지 않은 상태에서 중도금을 이행기 전에 제공하였는데, 그 이후 매도인이 계약금의 배액을 공탁하여 해제권을 행사한 사안에서, 시가 상승만으로 매매계약의 기초적 사실관계가 변경되었다고 볼 수 없어 ‘매도인을 당초의 계약에 구속시키는 것이 특히 불공평하다’거나 ‘매수인에게 계약내용 변경요청의 상당성이 인정된다’고 할 수 없고, 이행기 전의 이행의 착수가 허용되어서는 안 될 만한 불가피한 사정이 있는 것도 아니므로 매도인은 위의 해제권을 행사할 수 없다."라고 판시하였습니다.

​따라서 매매계약 체결 이후 시가 상승이 예상되자 매도인이 구두로 구체적인 금액의 제시 없이 매매대금의 증액만을 요구한 사안에서 매도인이 이행기 전에 중도금을 지급한 경우 매도인은 해약금 해제를 할 수 없습니다.

​6. 매도인이 해약금 해제 의사표시와 함께 계약금 배액의 이행의 제공이 있은 후, 매수인이 중도금 지급 후, 매도인이 배액을 공탁한 경우

​대법원은 91다2151 판결에서 "매매당사자 간에 계약금을 수수하고 계약해제권을 유보한 경우에 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 계약해제 의사표시 이외에 계약금 배액의 이행의 제공이 있으면 족하고 상대방이 이를 수령하지 아니한다 하여 이를 공탁하여야 유효한 것은 아니다."라고 판시한 후,

매도인이 매수인에게 해약금 해제의 의사표시와 함께 계약금 배액의 이행을 제공하였으나, 매수인이 이를 수령거절하고 중도금 및 잔금을 변제공탁한 후, 그제서야 매도인이 계약금 배액을 공탁한 경우, 해약금 해제를 위해서는 매도인이 해약금 해제의 의사표시와 함께 계약금 배액의 이행의 제공이 있으면 족하고, 매수인이 이를 수령하지 않았다 하여 굳이 공탁까지 하여야 해약금 해제가 유효한 것은 아니다라고 판결하였습니다.

​7. 해약금 해제에 대한 분쟁에 있어서

​결국 대법원 판례는 매수인의 중도금 지급과 해약금 해제의 가부에 관하여 매도인이 단순히 증액 요구만을 한 것인지 아니면 해약금 해제의 의사표시를 하였고, 실제 배액배상의 이행제공을 하였는지에 따라서 매수인이 중도금 지급기한 전에 중도금을 지급한 것에 관하여 해약금 해제의 차단효를 달리하고 있다고 할 수 있습니다.

최근 아파트 가격의 폭등으로 인하여 해약금 해제에 관한 분쟁이 늘어나고 있으나 매도인과 매수인은 상호 분쟁을 미리 방지하기 위하여 매매계약서에 중도금 지급기한과 함께 그 기간 전에 중도금을 지급하지 않기로 하는 특약을 기재하는 것도 분쟁의 방지에 도움이 될 수 있으니 주의할 필요가 있습니다.