상가건물임대차보호법상 계약 갱신 요구권 

1. 구 상가건물임대차보호법(이하 ‘법’) 제10조 제2항은 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있다고 규정하고 있었으나, 2018.10.16. 법이 개정되면서 10년으로 변경이 되었는데, 개정 당시 부칙에서는 “제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 되어 있었던 바, 위 부칙에 따라서 개정 법이 적용되는 임대차 계약인지가 쟁점이 되었던 사안이 있어서 오늘 소개하고자 합니다.

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2. 사실관계를 살펴보면 건물 명도 청구를 했던 원고는 2012. 7. 20. 피고에게 차임을 연 250만 원으로 정하여 이 사건 건물을 임대하였고, 원고는 2014. 7. 30. 피고와의 사이에서, 이 사건 임대차계약의 차임을 연 300만 원으로 증액하고 임대차 기간을 2019. 7. 20.까지 연장하기로 합의하였는데, 2019. 4. 6. 피고에게 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하였고, 같은 날 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하였습니다.

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3. 대법원의 판단(대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다 241017 건물 명도 등)

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가. 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 합니다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무 임대차 기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간 만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않습니다.

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나. 이 사건 임대차계약 체결 당시 임차인의 갱신 요구권이 인정되는 의무 임대차 기간은 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 5년인데, 피고가 2019. 4. 6. 원고에게 이 사건 임대차의 갱신을 요구한 때에는 2012. 7. 20.부터 시작된 이 사건 임대차계약의 기간이 이미 위 의무 임대차 기간 5년을 경과하였으므로 이 사건 임대차계약은 원고의 적법한 갱신거절 통지로 인하여 개정 상가임대차법 시행 이후인 2019. 7. 20. 기간 만료로 종료되어 갱신되지 않았습니다. 따라서 이 사건 임대차계약에는 2018. 10. 16.부터 시행된 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않기 때문에 피고는 이 사건 임대차계약에 적용되는 의무 임대차 기간이 10년이라는 이유로 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없습니다.

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4. 사안과 같이 최초 혹은 갱신 계약을 법 개정 전에 맺고, 법 개정 후에 종료하지만 5년을 초과하여 개정 전 법으로는 갱신청구권이 발생하지 않는 경우에 문제가 발생하는데, 만일 새로운 법의 적용을 시행 당시 임대차 기간이 존속하고 있는 모든 임대차계약에 적용하려고 했다면 위 1항에서와 같은 부칙이 아니라 '이 법 시행 후 최초로 체결되거나 존속 중인 임대차'라고 했어야 했던 바, 문언 해석 상 위 대법원의 판시는 적절하다고 할 것입니다.