불법증축 아파트 매매계약 해제 승소 

안녕하십니까. 대한변호사협회 민사집행전문 김용대 변호사입니다.

아래에서는 불법증축 아파트 매매계약 해제 및 취소 승소사례에 관하여 알아보겠습니다,

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1. 불법증축된 아파트 매매계약

​A씨는 2017년 12월 중순경 B씨와의 사이에서 B씨 소유의 용인시 기흥구에 위치한 아파트를 약 3억 5,000만원에 매수하는 내용의 아파트 매매계약을 체결한 후 B씨에게 계약금 3,500만원을 지급하였습니다. 그리고 A씨는 아파트 매매계약 당시 B씨 소유의 아파트 다락이 확장되어 복층으로 되어 있었지만, 위 다락확장이 적법한 것으로 알고 아파트 매매계약서에 "현 시설 상태에서 매수인이 현장 답사하고 내·외부 시설물에 대하여 인지한 후의 계약임(확장형, 다락확장, 넥산공사사항 있음, 건축물 대장상 적법)"을 특약사항으로 정하였습니다.

2. 불법증축 확인과 매매계약 해제 및 취소 주장

​그 후 A씨는 2017년 12월부터 2018년 1월경까지 B씨에게 이 사건 아파트 매매계약에 따라서 계약금 3,500만원 외에 중도금 1,000만원을 추가적으로 지급하였습니다. 그러나 A씨는 그 후 이 사건 아파트 복층 계단의 이설공사를 위하여 인테리어 업체 및 관할 구청에 문의한 결과 아파트의 베란다가 불법 확장되었고, 기존 다락 외에 거실 윗부분의 다락확장된 부분의 높이가 1.8m이상으로 불법적으로 확장된 것으로서 추후 관할 구청으로부터 원상회복 명령 등을 받을 수 있다는 것을 알게 되었습니다.

3. 아파트 매매계약 해제 및 취소 청구

​이에 따라 A씨는 B씨에게 이 사건 아파트의 불법증축 등을 이유로 이 사건 아파트의 매매계약 해제 또는 기망 및 착오를 이유로 이 사건 아파트 매매계약의 취소를 주장하였습니다.

​그러나 B씨는 오히려 A씨에게 아파트 매매계약에 따른 잔금을 지급하지 않으면 계약금을 몰취하고 B씨가 이 사건 아파트를 매도하고 다른 아파트를 매수하기 위하여 대출받은 대출금액의 이자 등에 대한 손해배상을 청구하겠다고 주장하였습니다.

​결국 A씨는 법률상담을 받고 사건을 위임하여 B씨를 상대로 아파트 매매계약의 해제 및 취소(기망 또는 착오를 원인으로)와 이에 따른 원상회복으로 기존에 지급한 4,500만원과 손해배상으로 계약금 상당액 3,500만원 합계 8,000만원을 지급하라는 민사소송을 제기하였습니다.

4. 아파트 매매계약 해제 및 취소청구 민사소송 - 원고의 주장

​A씨는 아파트 매매계약 해제 및 취소청구 민사소송에서 용인시 기흥구청에 민원 및 정보공개청구 등을 통하여 위 아파트의 거실 9.4㎡, 화단 2.3㎡가 불법적으로 확장되었고, 거실 윗부분의 다락 높이가 1.8m를 초과하여 결국 위 다락 면적 중 17.8㎡가 불법적으로 증축되어 이에 대해 원상회복을 하여야 한다는 확인을 받았습니다.

​이에 따라 A씨는 위 민사소송 절차 내에서 ① 이 사건 아파트 매매계약은 전체 공사가 적법하게 이루어졌다는 전제 하에 체결되었는데, 위 거실, 화단 및 다락이 불법적으로 증축되었고, 이 사건 아파트 매매계약 체결 후에 기흥구청의 원상회복명령에 따라 위 부분이 철거되었으므로 B씨의 이행불능으로 이 사건 아파트 매매계약은 해제되어야 하며, ② A씨와 B씨는 전체 공사가 적법하다는 전제 하에 이 사건 아파트 매매계약을 체결하였는데, 위 공사부분 중 상당부분이 위법하므로 쌍방착오의 법리에 따라 이 사건 아파트 매매계약은 취소되어야 하므로, ③ B씨는 A씨에게 이 사건 아파트 매매계약의 해제 및 취소에 따라 기존 계약금 및 중도금과 손해배상을 합하여 8,000만원을 지급하여야 한다라고 주장하였습니다.

5. 아파트 매매계약 해제 및 취소청구 민사소송 - 피고의 주장

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이에 대하여 B씨는 ① 이 사건 아파트 매매계약 당시 A씨에게 다락 확장 부분의 불법성 여부에 대하여 전부 설명을 하였고, ② 설사 B씨가 A씨에게 다락 등 부분의 위법성 여부에 대하여 설명을 하지 않았다고 하더라도 A씨가 민사소송 과정에서 기흥구청에 적극적으로 민원을 제기하여 기흥구청으로부터 다락 등 부분에 대하여 원상회복명령이 나온 것이므로 이에 대한 책임은 전적으로 A씨에게 있고, ③ 또한 다락 등 부분의 위법성만으로는 이 사건 아파트 매매계약의 중대한 부분에 대한 하자 또는 착오라고 볼 수 없으므로 이 사건 매매계약은 해제 또는 취소될 수 없다라고 주장하였습니다.

6. 수원지방법원의 판결

​이에 대하여 수원지방법원은 2019년경 "이 사건 다락확장 부분은 피고가 시공한 불법건축물이고, 이 사건 아파트의 전용면적 중 이 사건 확장부분이 차지하는 면적이 상당하여 그 면적이나 그 적법성 여부는 객관적으로는 물론 주관적으로도 이 사건 매매계약을 체결하는데 중요한 부분으로 보이며, 원고의 민원제기로 인하여 기흥구청의 시정명령이 내려지기는 하였지만, 이 사건 확장부분이 불법인 이상 언제든 위와 같은 시정명령을 받을 수 있는 상황이었고, 만일 원고가 이 사건 매매계약 당시 이 사건 확장부분이 불법건축물임을 고지받았더라면 이 사건 매매계약을 체결하지 않았거나 적어도 위와 같은 조건으로 체결하지 않았으리라는 점도 충분히 인정된다."라고 판시하였고, 이에 따라 "이 사건 매매계약의 이행불능은 피고의 귀책사유로 인한 것으로 봄이 타당하므로 이 사건 매매계약은 해제 및 착오로 취소되어야 하고 이에 따라 B씨는 A씨에게 기존 지급받은 계약금 및 중도금 4,500만원과 손해배상으로 2,000만원(직권으로 손해배상액을 감경) 합계 6,500만원과 이에 대한 지연이자를 지급하라."고 판결하였습니다.