부동산 매수인의 일방적인 중도금 입금이 효력이 있나요?

Question

2달전 부동산 매매계약을 체결하고 계약금도 지불한 매수인입니다. 
계약서에는 중도금에 대한 약정은 따로 없이, 계약금+잔금으로 계약을 체결했습니다. 
부동산 가격이 계속 오르고 있는 상황이고,  현재 잔금까지 아직 3개월가량 남은 상태라 매도자가 변심하여 배액배상을 하고 계약을 파기할까봐 불안합니다.

매도자 계좌로 일방적으로 2천만원을 입급하고, "중도금조로 2천만원 입금했습니다" 라는  문자를 전송하였고 부동산에도 알렸습니다. 
(계약서에 다른 특약조건 없음, 이전에 매도자의 계약파기의사 없었음)

지금 매도자는 "합의되지 않은 돈은 중도금으로 인정할 수 없다. 다시 2천만원을 돌려주겠다." 라며 화를 내고 있는 상황입니다. 부동산에서도 합의되지 않은 돈이라 법적으로 효력이 없으니 돌려 받으라고 하시구요. 제가 꼭 매도자한테 2천만원을 다시 돌려받아야 하는지 궁금합니다.

또, 이 경우에도 매도자가 배액배상을 하고 계약을 파기할 수 있나요? 
제가 입금한 2천만원이 잔금의 일부로서 계약을 유지하는데 역할을 할 수 있을까요?

송인욱 변호사 · Answer

잔금을 먼저 지급하는 것은 의뢰인 측의 권리를 포기하는 것이기에 법적으로 유효하고, 문제가 될 것이 없습니다.

만일 잔금의 일부를 먼저 지급하기 전에 매도인 측에서 배액배상 의사 표시를 했다고 한다면 그나마 문제가 될 수 있으나 사안에서는 그러한 사정이 보이지 않습니다.

처분금지 가처분의 보전 처분 후 이전등기 청구 소송을 제기할 수 있는데, 매도자 및 중개사 측과의 모든 대화 등을 녹취하여 계약체결, 잔금 중 일부 입금 등에 대한 증거를 남겨 두시기 바랍니다.

김일권 변호사 · Answer

1. 건설사 법무 출신 경력 변호사로서, 다수의 부동산 매매계약 분쟁 사건을 수행한 경험에 의하면,
2. 매수인이 먼저 지급한 돈은 잔금의 일부 이므로, 계약의 이행에 착수한 것입니다.
3. 따라서 매도인이 단순히 계약금의 배액을 배상하여 계약을 파기할 수 없습니다.
4. 지금 경력 있는 변호사를 선임하여 부동산처분금지 가처분 결정을 받은 후에 매도인을 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기하여야 합니다.

장준환 변호사 · Answer

안녕하세요 법률사무소 승인의 장준환 변호사입니다.

계약서에 중도금 납부 또는 잔금 일부 납부 금지 특약이 있지 않는한 위의 행위는 계약을 이행하는 행위로 지금 상황에서 계약금의 배액을 상환하고 계약을 파기하기는 어렵습니다. 지금 상황에서는 별도의 다른 문제가 없다면 잔금지급기일에 잔금을 지급하시고 이행을 촉구하시면 될 것으로 보여집니다.

법률사무소 승인 대표변호사 장준환 드림.

김명수 변호사 · Answer

1. 잔금 중 일부를 중도금이라고 표시하고 지급하였다고 하더라도 중도금이라기 보다는 잔금 중 일부금을 선지급한 것이라고 인정될 것으로 보입니다.
2. 그러므로 본건에 대하여는 특별한 사정이 없는 한, 매수인에 의한 이행의 착수가 있는 것이므로 매도인은 일방적으로 매매계약을 해제할 수는 없다고 보입니다. 그리고 매도인이 2,000만원을 다시 보낸다고 하더라도 받지 마시기 바라며, 계좌번호를 알려주지 않는 것이 좋을 것입니다. 만일, 계좌번호를 알려줌으로써 2,000만원을 돌려받게 되는 경우에는 양당사자 사이에서 매매계약을 합의해제하기로 하였다고 인정될 가능성이 높습니다. 유념하시기 바랍니다.
3. 매수인께서는 내용증명 등을 통하여 본인의 의사를 명확하게 전달하실 필요가 있을 것으로 보이고, 만일 매도인이 이에 불응하는 경우에는 매매목적물을 타인에게 처분하지 못하도록 하기 위하여 보전처분(처분금지가처분)을 취할 필요성은 있을 것입니다.
4. 참고하시기 바라며, 추가적인 상담을 원하시거나 내용증명작성 등에 변호사의 도움이 필요하시다면 연락주시거나 관련자료를 지참하시어 사무실을 방문하여 주시기 바랍니다.

김춘희 변호사 · Answer

1. 계약서상 "대금 선 지급 금지"의 특약이 존재하지 않고, 매도인이 "계약을 해제하고 계약금 배액을 지급하겠다"는 취지의 통지를 먼저 하지 않은 이상, 매수인이 대금의 일부를 지급기 보다 먼저 지급했다 하더라도, 무효라고 볼 수 없습니다.

2. 그럼에도 불구하고, 매도인이 매수인인 귀하의 동의없이 잔금 중 일부를 상환한다면, 그러한 상환이야말로 효력이 없습니다.

3. 잔금 중 일부를 지급한 상황에서, 귀하로서는 부동산처분금지가처분신청을 통해 매도인이 이중매매 등 처분행위를 하는 것을 막으실 수 있을 것입니다.

주명호 변호사 · Answer

1. 결론부터 말씀드리면 매도자는 배액배상으로 계약을 파기할 수 없습니다. 소송으로 나머지 잔금을 변제공탁한 후 이전등기를 가지고 올 수 있습니다. 소송에 앞서 반드시 처분금지 가처분을 해두어야 합니다. 민사소송의 경우 승소시 변호사 비용 등 소송비용을 상대방에게 청구할 수 있으므로 변호사를 선임하여 절차를 진행하시기 바랍니다. 상담을 받으시기 바랍니다.

2. 즉 중도금 지급기일이 정해져 있다고 하여도 중도금 지급기일 이전에는 지급하지 않기로 특약을 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 지급할 수 있다는 것이고, 매수인은 미리 중도금을 지급하여 계약해제를 막을 수 있다는 의미입니다. 실무상 부동산중도금을 미리 지급하지 않기로 특약을 하는 경우는 거의 없으므로, 매수인은 중도금을 미리 지급하여 매매계약 해제를 막을 수 있습니다(대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492판결).

3. 매도인이 중도금 지급기일 이전에 매수인에게 계약해제 의사표시를 하면서 해약금을 수령할 것과 그렇지 않으면 공탁하겠다고 통지하는 경우에는, 매수인이 계약해제를 막고자 중도금 지급일 이전에 미리 중도금을 지급하여도 계약해제가 가능하지만(대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323판결) 사안은 이 경우에 해당하지 않습니다.

4.  추가상담이 필요하시다면 저의 프로필 상의 번호로 연락주시면 성심껏 답변을 드리겠습니다.

감사합니다.

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조대진 변호사 · Answer

중도금 금지 특약을 하지 않았다면 중도금을 일방적으로 보내신 것이라고 할지라도 이행의 착수로 인정되는 바 상대방이 계약을 일방적으로 파기할 수 없습니다

추가적으로 궁금하신 사항이 있으시면 전화로 연락주시기바랍니다

임선준 변호사 · Answer

1. 계약서에 잔금을 납기일 이전에 지급하지 않는다는 취지의 약정이 없는 한, 중도금 입금은 계약 이행의 효력이 있습니다. 따라서 위 약정이 없는 한, 해당 계약에 대해서 배액상환은 불가능합니다. 계약서에 위와 같은 취지의 약정이 있는지 검토해보시기를 바랍니다.

2. 다만 이와 같이 진행된 경우 상대방이 이행의사가 없다면 소를 제기하여 소유권이전등기를 청구해야 하며, 그 사이에 매도인이 제2매수인에게 위와 같은 사정을 속이고 매도할 가능성도 있습니다. 따라서 매도인의 이행의사가 없다고 생각이 드신다면 즉시 처분금지가처분을 병행하여야 합니다.

결론적으로, 사안의 경우 배액상환해지가 불가능하고, 해당 2천만원은 1.항의 약정이 없는 한 유효한 이행입니다.

지세훈 변호사 · Answer

중도금 지급 금지 특약을 하지 않았다면 귀하의 중도금 입금은 이행의 착수로 인정되어 현재 상황에서 매도인이 배액배상을 하고 파기하는 것은 불가능합니다. 합의되지 않은 돈이라 효력이 없다는 부동산의 주장은 타당하지 않습니다. 이행을 청구하시면 될 것으로 보입니다.