부동산 매매계약시 '현시설 상태의 계약임' 문구와 하자담보책임 

1. 부동산 매매계약시 특약사항에 관행적으로 '현시설 상태의 계약임'이라는 문구가 들어가 있는 것을 자주 보게 됩니다. 그런데 이 문구의 의미에 대해 매도인과 매수인은 상반된 인식을 가지고 있는 경우가 많습니다. 즉, 매도인은 '매매목적물에 하자가 있더라도 매수인이 추후 문제를 삼을 수 없는 효력이 있다'고 믿고 있는 것이 보통이며, 매수인은 '목적물이 통상 갖추어야 하는 상태를 갖춘 것을 전제로 시설에 대한 보완없이 그대로 매수한 것이다'라는 의미로 해석합니다. 

2.  '현시설 상태의 계약임'이라는 문구가 있음에도 매매이행 완료후에 하자에 대한 분쟁이 발생하는 이유는, 

  가. 첫째로,  보통 '현시설 상태의 계약임'이라는 문구는 계약서 작성 당시에 기재되고, 잔금을 지급하거나 건물을 인도받을 당시에 작성되지 않는다는 것입니다. 계약서 작성당시에는 누군가가 거주하고 있고 짐이 차있는 상태이므로 실제로 어떤 하자가 있는지를 점검하기가 어려울 수밖에 없습니다. 그런데 인도를 받고 나서 보니 예상과 다른 하자들이 발견되는 것입니다.  

  나. 둘째로,  현시설 상태가 어떻다는 것에 대한 아무런 내용없이 막연히 현시설 상태라고만 기재되어 있기 때문에 해석의 여지, 분쟁의 여지가 그대로 남아있는 것입니다. 사진이나 동영상 자료 또는 상태에 대한 문서상의 서술이 있는 상태에서 현시설상태를 특정해야만 진정한 의미가 있는 문구인 것입니다.

3.  '현시설 상태의 계약임'이라는 문구의 의미 및 효력에 대해  판례는, [매매계약서의 특약사항란에 "현 시설상태의 계약임"이라고 수기로 기재되어 있기는 하나, 이러한 기재는 아파트의 매매에서 일반적으로 기재되는 내용으로 주로 장기간의 사용에 따른 통상적인 마모, 감손 등을 염두에 두고 기재된 것으로 보아야지, 이 사건 각 하자 현상으로부터 매도인을 면책하고자 하는 취지로 보기 어렵다]라고 판시한 바 있습니다. 즉 위 문구만으로는 매도인의 하자담보책임이 면책되지 않습니다.

4. 따라서, 매도인이 위 문구의 효력을 진정 발휘하고 싶다면,  1) 문제가 예상되는 부분을 특정하여 그 부분의 문제점을 매수인도 인식하고 매수하였음을 기재하거나, 2) 잔금 지급일(인도일)에 매도인, 매수인, 중개인의 입회하에 각 시설상태를 점검하고 사진 등을 촬영해둔 뒤 매수인이 인도일에 점검하여 현 상태로 인수하는 것임을 기재하는 것이 바람직해 보입니다.