1. 아파트 등 부동산에 대한 매매계약을 체결하고 계약금이 지급된 상태에서, 해당 부동산의 가격이 상승세인 경우 매도인은 더 높은 가격을 받고 싶어 계약을 파기하고자 하는 사례가 빈번하게 발생할 수 있습니다.
2. 계약은 약속이기에 어느 일방이 함부로 파기할 수 없는 것이 원칙이나, 민법 565조(해약금)에서는 예외를 두어 계약금 등이 교부되었더라도 어느 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그러므로, 변심한 매도인은 이 규정을 이용하여 수령한 계약금의 배액을 상환하면서 해제를 하려고 하는 것이 일반적입니다.
3. 그렇다면 이러한 매도인의 일방적인 해약을 막을 수 있는 방법을 살펴보면 아래와 같습니다. 이는 위 민법565조에 답이 있는 것으로, 매도인의 일방적 해약은 '어느 일방이 이행에 착수할 때까지'만 가능하다는 것입니다. 즉 매도인이든 매수인이든 어느 일방이 이행에 착수하면 그 뒤론 일방적 해약을 할 수 없습니다.
4. 위 '이행에 착수할 때까지'의 의미에 대해 대법원 판례는 “객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행 행위의 일부를 행하거나 이행에 필요한 전제 행위를 행하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하다”라고 판시하고 있습니다.
5. 판례가 인정하고 있는 이행의 착수 해당사례는 ,
- 중도금 지급, 잔금의 일부 지급, 종도금이나 잔금의 변제 공탁
- 대금마련을 위해 대출을 신청하여 승인을 받아 언제든 지급이 가능한 상태인 경우
- 중도금이나 잔금을 지급하려 하자 상대방이 거절한 경우
- 대금지급을 위한 어음교부, 대급 지급에 갈으하는 채권양도
- 매매목적물 인도 받는 것, 매매목적물을 위해 매수인이 작업을 시작한 것
- 이행착수 후에 동일한 내용의 재계약 체결
- 매수인이 해당 부동산의 담보물권을 인수한 경우
- 매수인이 잔금을 준비한 것이 객관적으로 명백히 확인되고 부동산 인도를 요구한 경우
6. 판례가 판시한 이행의 착수에 해당하지 않는 사례는,
- 이행청구소송을 제기하는 것 또는 그 소송에서 승소한 것
- 이행기 전의 단순한 수령 최고
- 토지거래허가를 받은 것 등입니다.
7. 매수인은 현재의 상황이 이행의 착수에 해당하는 것인지 정확히 판단하기 어려울 수 있고 다른 이행의 착수를 하기가 어려운 케이스일 수도 있는바, 매수인의 입장에서 변심한 매도인의 일방적인 해약을 막는 최선의 방법은 '중도금' 또는 '중도금이 없는 경우 잔금의 일부'를 그 지급기한 전에 미리 지급하는 것입니다. 매도인이 왜 기한 전에 일방적으로 지급하냐고 따지는 경우도 있을 수 있는데, 판례는 당사자 사이에 지급기한 전의 지급을 금지한다는 특약을 하지 않은 이상 기한 전의 지급은 허용된다고 판시하고 있습니다.
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