임차인 거주 중인 주택을 실거주목적 매수시 계약갱신요구 가부 

1. 주택임차인은 2020. 7. 31.개정된 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신요구 등)에 따라 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

한편 주택임대인은 본인 또는 직계존속, 직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 임차인의 갱신요구권을 정당하게 거절할 수 있습니다(제6조의3 제1항 제8호)

2. 그런데, 본래의 임대인이 실거주를 하려는 경우가 아니라 그 주택 매수인이 실거주목적으로 매수하는 경우에도 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있느냐의 문제가 발생합니다.

3. 그에 대한 판단 기준은, 임차인의 계약갱신요구 당시의 임대인을 기준으로 판단합니다. 즉,

1) 매수인이 임차주택의 소유권을 이전받은 후에 임차인이 갱신요구를 한 경우 매수인이 임대인의 지위에서 실거주를 이유로 갱신거절이 가능하나,

2) 임차인이 갱신거절사유가 없는 기존 임대인에게 계약갱신요구권을 행사한 후 소유권을 이전받은 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 없습니다.

이는 매도인의 임대인으로서의 권리의무를 매수인이 그대로 승계하는 주택임대차보호법의 규정과 일맥상통한다 할 것입니다.

4. 다만, 국토교통부는 집주인이 주택을 매도하거나 실거주 목적의 주택을 매입하는 경우 발생할 수 있는 거래상 문제를 최소화하는 차원에서 아래와 같이 해석하고 있습니다.

즉, 법제6조의3 제1항은 제1호부터 제8호까지 각각의 갱신거절사유를 정하고 있는 외에 개별사안의 구체적사정을 고려할 수 있도록, 제9호에 ‘그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’를 갱신거절 사유로 정하고 있는바,

- 임차인이 계약갱신요구권을 취득하여 행사할 수 있음에도 계약 만료일에 퇴거하기로 합의함에 따라 임대인이 제3자와 실거주를 위한 새로운 계약관계를 맺은 경우 등, 임대차 종료와 관련한 당사자 간 논의 경과 및 제3자와의 새로운 계약체결 여부 등 제반사정을 고려해 볼 때, 계약갱신이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 인정될 수 있는 경우에는 임대인에게 정당한 갱신거절 사유가 있는 것으로 판단될 수 있다고 보았습니다.