임대차 차임연체시 해지 요건 

주택, 상가 등의 부동산임대차에 있어 월세 등 차임이 연체되는 경우가 많은바, 차임연체로 인한 해지요건 관련 주의 사항을 살펴보고자 합니다.

1. 주택임대차 차임연체 해지요건

  1) 상가임대차보호법과 달리 주택임대차보호법에는 차임연체로 인한 해지 규정이 없습니다. 따라서 ‘민법 제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다’의 적용을 받습니다.

  2) 2기 연체의 개념은 규정 그대로 해지 시점 기준으로 ‘2기의 차임액에 달하는 경우’이어야 합니다. 따라서 차임미지급과 지급을 반복하더라도 합계액이 2기의 차임액에 이르러야 합니다. 그리고 해지 직전에 연체차임을 일부 변제해 2기의 차임액에 이르지 않으면 해지할 수 없습니다.

  3) 2기의 차임액에 달하는 경우 해지를 위해 최고를 요하는가와 관련해, 최고를 요하지 않고 즉시 해지 가능한 것으로 해석되고 있습니다.

  4) 임대차계약서에서 1기의 차임연체에도 즉시 해지가능한 것으로 규정한 경우의 효력과 관련해, 위 민법 제640조는 편면적강행규정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없는바, 위와 같은 특약은 무효입니다.

  5) 임대인이 교체된 경우에는, 원칙적으로 새로운 임대인에 대한 차임의 연체액이 2기분 이상이어야 합니다(99다17142판결)

2. 상가임대차 차임연체 해지요건

  1) 상가임대차보호법에서는 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다’(법 제10조의8)고 규정하고 있어, 주택임대차와 차이가 있습니다.

  2) 3기의 차임액의 의미는 주택임대차와 마찬가지로 해지 시점 기준으로 연체 합계액이 3기의 차임액에 이르러야 하며, 강행규정으로 이보다 짧게(2기의 차임액 등) 약정하는 것은 무효입니다.

  3) 주택임대차와 마찬가지로 최고 없이 즉시 해지가 가능합니다.

  4) 다만, 차임연체와 관련해 주의할 것은, 코로나로 인한 경제사정 악화를 고려해, 2020. 9. 29. 법 제10조의 9를 신설해 임시특례를 주어, 2020. 9. 29.부터 6개월(2021. 3. 29.)까지의 기간동안 연체한 차임액은 차임연체로 인한 해지에 있어서 차임연체로 보지 않습니다. 따라서 3기의 차임 연체는 위 기간을 제외한 기간의 연체를 합산하여 판단해야 합니다.