임차인이 월세를 연체한 상태에서 소유주 변경시 연체차임의 귀속 

1. 상가임차인이 월세와 관리비를 연체하고 있는 상태에서 상가 주인이 바뀌고 임차건물 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우, 

   ① 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등이 양수인에게 이전되는지 여부, ② 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우, 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부에 대하여, 2016다218874 대법원 판결은 아래와 같이 판시하였습니다.

2. 위 ① 쟁점에 대하여,

“임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다.”

3. 위 ② 쟁점에 대하여,

“임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다. 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다.”

4. 판례해석

  가. 위 두 가지 쟁점의 판시 내용이 모순되지 않는가 의문이 생길 수 있는데, 자세히 보면 모순이 되지 않고 법리에 충실하다고 볼 수 있습니다. 즉, 건물 소유권 이전에 발생한 연체차임채권은 채권양도가 없는 한 원칙적으로 전소유자의 권리가 되나, 임대차보증금의 성격(임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 성격)상 임대차계약 종료시에는 건물양수인의 권리가 아닌 건물양도인의 연체차임청구권을 포함해서 공제할 수 있다는 것입니다.

  나. 한편, 보통 건물매매시 연체차임청구권을 매매대금과 연동하여 정산하는 것이 일반적이므로, 연체차임에 대한 부분을 미리 정리해두시는 것이 좋을 것입니다.