부동산 배액배상 문제에 관한 해결 

1. 매수인이 계약금 일부만 지급했는데 매도인이 파기할 경우 반환할 금액은?

매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로 매매계약을 해제할 수 없다고 판시(대법원 2015. 4. 23.선고 2014다231378판결)

즉, 계약서에 계약금이 5,000만원인데, 매수인이 2,000만원 넣은 상태에서 매도인이 받은 금액인 2,000만 원만 배액 배상하겠다고 주장할 수 있는데, 5,000만원을 손해로 배상해야 계약해제 가능합니다.

물론 쌍방 협의해서 해결하는 것은 법과 관련이 없고, 소송비용과 기간을 생각해서 조금 양보해서 협의해도 됩니다.

2. 매수자 동의 없이 일방적으로 중도금 입금하면 효력이 있나요?

중도금의 지급은 일반적으로 계약의 이행에 착수로 보기 때문에 중도금이 입금되면 매도인이 배액배상으로 일방적으로 해제할 수 없으며, 매수인이 미리 돈을 입금하는 것은 매수인이 기한의 이익을 포기한 것으로 보아서 일방적으로 중도금을 선입금하는 것도 유효하다고 보고 있습니다.

다만, ① 계약서에 중도금 선지급금지에 관한 특약사항이 있는 경우, ② 매도인이 중도금 입금 전에 계약해제 의사를 표시한 경우에는 일방적인 입금은 중도금을 지급한 것이라고 인정되지 않습니다.

잔금만 정해진 상태에서 미리 돈을 입금한 경우에 대해 다툼이 있을 수 있는데, 구체적인 사안에 따라 중도금이라고 볼 수 있는 금원이라면 효력이 인정될 수 있고 중도금이라고 보기 어려운 경우 인정되지 않을 수 있습니다.

3. 중도금 없이 잔금일 전에 매도인이 시세상승을 이유로 매매금액 증액을 요청만 한 상태에서 중도금이 입금된 경우

앞서 매도인이 계약해제 의사를 표시한 이후 중도금을 입금한 것은 효력이 없다고 하였는데, 매도인이 시세상승을 이유로 매매금액 증액을 요청한 경우 매수인이 중도금을 입금했다면 어떻게 될지에 관한 것입니다.

대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599판결은 위와 같은 사안에서 시가상승만으로 매매계약의 기초적 사실관계가 변경되었다고 볼 수 없어 특별한 사정이 없으면 매도인이 해제권을 행사할 수 없다고 판시하였습니다.

즉, 매도인의 입장이라면 배액배상 파기하겠다는 의사를 매도인에게 표시하고 협의해서 금액을 정하는 것은 문제가 없으나, 단순히 올려달라고 이야기만 한 상태에서 매수인이 이행을 한 경우 돈을 더 받기 어려운 경우가 발생할 수 있습니다.

4. 위 내용은 원칙적인 것이며, 실제 사건의 진행은 신의성실의 원칙, 공평의 원칙 등을 고려하여 매도인, 매수인의 입장에서 사정변경이 인정될 사정이 있는 경우 개별적인 사건에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.