채무자가 허위임대차계약서를 제출시 조사 , 환가 및 포기기준 

Q. 채무자가 허위 임대차계약서를 제출하는 경우(주소지 허위, 임대차보증금 허위, 임대차 명의인 허위 등)에 조사방법 및 환가포기 기준은 무엇인가요

A. (1) 통상적인 경매절차의 경우에는 확정일자가 없는 임대차계약서에 의해서는 배당을 받기 어려우므로 확정일자가 없는 임대차계약서를 제출하는 경우가 드문데, 파산절차에서는 위에서 본대로 통상적인 요건보다 완화하여 환가포기를 하는 경우가 다수이므로 채무자가 ‘확정일자가 없는 임대차계약서’를 제출하는 사례가 상당히 많은 편입니다.

확정일자가 없는 임대차계약서 제출되었다고 하여 반드시 허위라고 단정하기는 어렵다고 할 것이므로 관재인은 채무자가 제출한 주민등록초본이나 금융자료 등 기타자료와 채무자가 관재인과의 면담과정에서 하는 진술을 토대로 임대차계약서의 허위여부를 판단하여 추가적인 조사가 필요한지 여부를 결정해야 합니다.

이와 같은 방법은 채무자가 부동산을 소유하였던 임대인으로서 부동산을 제3자에게 처분하고 처분대금의 사용처가 문제되는 경우, 채무자 소유의 부동산이 경매절차에서 처분되는 경우와 비교하여 볼 때 정확한 임대차관계의 확인을 위하여 필요성이 인정됩니다.

(2) 확정일자 없는 임대차계약서가 제출되었는데, 허위로 작성된 임대차계약서 의심이 되는 경우에 가장 기본적인 조사방법으로는 주민센터 등에 보관되어 있는 확정일자신청서(2011년경 이후에 전산화)를 제출하게 하거나 사실조회를 하는 방법이 있습니다.

채무자가 임대보증금을 보호받기 위해서 주민 센터에 확정일자의 발급을 신청하고 주민 센터는 이를 스캔파일형태로 임대차계약서를 보관하고 ‘확정일자신청서’라는 형태의 문서로 임대차계약의 계약내용을 보관하게 되므로 ‘확정일자신청서’를 발급받게 되는 경우에 보다 정확한 임대차계약관계에 대한 확인이 가능하다고 보입니다.

(3) 위와 같은 방법으로 임대차계약관계를 확인하였는데, 채무자가 제출한 임대차계약서와 확정일자신청서 등에 기재된 임대차계약의 내용이 다른 경우(문제되는 경우에는 명의인을 변경한 경우, 임대보증금금액을 소액보증금이하나 유사한 금액으로 변경한 경우 등입니다)에는 보다 엄격한 기준으로 환가여부를 검토하여야 할 것으로 보입니다.