상가임차인의 대항력 요건, 경매와의 관계 등 

1. 상가임차인의 대항력이란

임차인이 임대인으로부터 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있게 되는데, 매매, 증여 등으로 상가건물의 소유자가 변경되더라도 임대인의 지위는 새로운 소유자에게 승계되는 것이므로 계약기간 동안에는 상가건물을 사용·수익할 수 있는 권리를 말합니다.

 
2. 대항력이 소급적으로 소멸하는 경우

사업자등록신청을 하였으나 부적법하게 판단되어 등록이 거부된 경우에는 결국 등록 요건을 충족시킨 적이 없으므로 대항력은 소급적으로 소멸하게 됩니다. 

 

3. 대항력과 관련한 「상가건물임대차보호법」 규정

제3조 제1항 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 (중략) 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 상가건물임대차보호법 제5조 제1항, 제2항 및 제3항은

① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

② 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 의한 보증금을 받을 수 없다.”라고 규정하고 있습니다.


4. 사업자등록 후 임차목적물을 인도받은 날이 건물에 저당권설정등기가 된 날과 같다면, 저당권실행 경매절차의 매수인에게 대항력을 행사할 수 있을까?

상가건물 임차인이 사업자등록을 한 후 임차목적물을 인도받은 경우에는 인도를 받은 다음 날부터 대항력이 발생하므로, 같은 날 저당권설정등기가 되었다면 저당권 실행을 위한 임의경매절차의 매수인(낙찰자)에게 임차인이 대항력을 행사할 수는 없습니다. 마찬가지로 임차인이 우선변제권을 가졌다고 하더라도 저당권자보다는 후순위로 배당을 받게 됩니다.


5. 경매로 인하여 소유자가 변경될 경우

임차인이 대항력을 취득하기 전 상가건물에 저당권이나 가압류 등 권리설정이 없는 경우에는 경매로 상가건물의 소유자가 변경되어도 신규 소유자에게 대항력을 주장하며 상가건물의 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있지만,

임차인이 대항력을 취득하기 전에 상가건물에 저당권이나 가압류 등 권리설정이 되어 있는 경우에는, 경매절차에 의해서 새로운 소유자가 된 자에게 임차인은 대항력을 주장할 수 없게 되어 임차보증금을 지급받지 못한 채 퇴거당할 수 있습니다.

따라서 상가건물의 임차인이라면 임차한 상가건물이 경매를 당하는 등 예기치 못한 상황을 대비하기 위해서 계약서에 기재된 잔금을 지급하고 상가건물을 인도받은 후 곧바로 계약서를 들고 가까운 세무서에 사업자등록을 하는 것이 필요합니다.