분양계약금 반환청구, 신탁수익금 채권 가압류 

분양계약금 반환청구, 신탁수익금 채권 가압류

1. 사안의 개요

A는 B와 결혼을 약속한 사이이고, 전세물건을 찾던중 A의 명의로 분양을 받으면서 B와 임대차계약을 체결하여 전세금 마련을 할 수 있게 절차를 진행해주겠다는 분양대행사 C의 말을 믿고 A 명의로 분양계약과 B명의로 임대차계약을 동시에 체결하였습니다. 해당 부동산은 신탁사에 수탁된 부동산이었습니다. 근래 들어 자금이 부족한 사람들을 대상으로 하여 분양사 등에서 권유하여 진행하는 유행하고 있는 매매계약과 임대차계약이 서로 물려 있는 비정상적인 거래 행태의 하나입니다. 분양계약 조건에는 임대차계약서상의 전세자금대출이 불가능할 경우 계약을 해지하고 계약금을 돌려주는 것을 특약으로 넣었습니다. 

그런데 A와 B가 은행에 전세자금대출을 문의했는데 보증기관을 통해서만 가능한데, 보증기관 3곳(한국주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험) 모두 임대인이 개인이거나 신탁등기는 취급하지 않는다는 이유로 대출이 불가능하다는 내용을 확인하였습니다. 분양사무실에서는 아예 임대인을 A로 임차인을 B로 하는 임대차계약서(소유권이전부 조건)를 작성하여 진행하자고 하였고 그에 따라 진행하려고 했지만 금융기관에서는 이마저도 승인할 수 없다고 하였습니다.

그러나 분양대행사는 자기가 소개해주는 대출사는 대출이 가능하고 대출과정에서 적극협조하지 않아 계약이 해지되는 것이므로 지급받은 계약금을 돌려주지 못하겠다고 하는 상황이었습니다.

2. 계약금반환청구 및 신탁수익채권가압류

A와 B는 신혼부부였기 때문에 또 다른 집을 구해야하여 최대한 빠른 계약금반환을 원하였습니다. 따라서 소장 접수와 함께 채권보전 및 분양사를 압박하기 위해 분양사(시행사)가 가지고 있는 신탁수익금 채권에 대해 가압류를 진행하기로 결정하였습니다. 소장과 채권가압류 신청서에 C가 계약금을 돌려주지 않는 것에 대한 부당함을 구체적으로 입증하려고 노력하였고, 특히 채권가압류 신청서에는 보전의 필요성을 명확하게 소명하기 위해 노력하였습니다.

결국 재판부에서는 소장에 대해서는 A의 청구를 인용하여 이행권고결정을 내려주었고, 채권가압류신청도 현금공탁대신 보증보험증권 제출로 현금공탁을 갈음할 수 있도록 해주었습니다.

3. 사건의 해결

C분양사는 채권가압류에 의해서 큰 압박을 받는 것으로 보였습니다. 이행권고결정이 송달되고 가압류결정에 대해서 인지하자마자 C분양사 측에서는 계약금을 돌려주겠으니 가압류를 해제해달라고 요청하였고, A가 C분양사로부터 계약금 전액과 변호사 비용 상당의 손해액을 지급받는 것을 조건으로 가압류를 해제해 준다는 합의서를 작성하였습니다. 입금된 계약금 등 금액을 확인하고 기분 좋게 가압류 해제신청까지 진행해주었던 사건이었습니다.

빌라나 오피스텔 분양에서 이 사안과 유사하게 비정상적으로 계약이 진행되는 경우가 상당히 많이 있습니다. 특히 이 경우와는 조금 다르지만 신축이나 신축이 아니더라도 그 동안 거래가 잘 없어 시세가 형성되기 전인 빌라나 다가구, 다세대 주택의 임대차계약은 계약체결 전에 시세를 여러 곳의 부동산에 확인하는 등 조심히 접근해야 합니다. 만약 느낌상 정상적으로 보이지 않는 계약으로 보인다면 분양사 직원들이 둘러싸 설득한다고 하여 무턱대고 계약을 진행하기 보다는 계약서 작성 전에 변호사로부터 안전한지 여부에 대해서 미리 확인을 한 다음 계약을 체결하실 것을 권해드립니다.