쓰레기 수집 임차인 명도소송 및 강제집행, 동산경매까지 

쓰레기 수집 임차인 명도 및 강제집행

1. 사안 개요

임차인A는 약 3년간 차임을 연체하는 것 없이 잘 내고 있던 중 약 3개월 동안 차임을 연체하였고 이에 임대인B가 차임을 내라고 하자 사정이 어렵다고 하며 연기해줄 것을 요청하였습니다.

B는 A가 성실해 보였고 그 동안 차임도 잘 냈기 때문에 2개월 정도 더 기다려줬지만 차임을 내지 않아 연락을 했는데 연락이 닿지 않았습니다. 그리고 여름이 되자 윗층에 살던 임대인의 거주지까지 쓰레기 냄새가 진동을 하였고 이에 이상한 생각이 들어 임대인은 경찰을 불러 내부를 확인하였습니다. 내부는 복도까지 쓰레기로 가득차 있었고 일부러 쓰레기를 모은 듯해 보였습니다.

이에 임대인 B는 뭔가 잘못되었다고 판단하였고, 다른 거주자들에게 피해가 가지 않도록 최대한 빨리 명도집행을 진행하기 원하였습니다.

2. 점유이전금지가처분 및 명도소송

부동산 명도소송이 원고의 승소로 판결이 선고된 후 원고는 판결문을 근거로 부동산 강제집행을 하게 되는데, 만약 소송이 진행되는 동안 전대 등을 이유로 부동산의 점유자가 변경된 경우에는 또 다시 변경된 점유자를 상대로 처음부터 소송을 진행해야 하는 번거로움이 있게 됩니다. ​

이 때문에, 부동산 명도소송을 진행할 때에는 반드시 '부동산점유이전금지가처분'이라는 보전처분을 하게 되는데, 말 그대로 해당 부동산을 점유하는 자가 누구인지를 특정하고 점유자가 다른 자로 변경되는 것을 미리 막는 과정이라고 보면 됩니다.

위와 같은 부동산점유이전금지가처분의 본래 목적도 매우 중요하지만, 사실 원고가 위 가처분 과정에서 실제 점유자가 누구인지 정확히 확인이 가능하다는 점과 법원 집행관이 직접 점유자를 찾아가 가처분 집행을 함으로써 점유자를 심리적으로 압박하고 그 과정에서 명도소송 없이도 협의를 이끌어낼 수 있다는 점도 위 가처분이 실무상으로 매우 중요한 이유입니다

이 사안의 경우는 빠른 집행이 필요했기 때문에 신속한 집행이 필요한 이유에 대해 증거사진을 수집하기 원했고, 가처분 집행시 쓰레기가 산더미처럼 쌓여있는 집안 내부를 촬영하여 소송진행중에 제출함으로서 명도소송이 빨리 진행될 수 있도록 하였습니다. 가처분신청과 동시에 명도소장을 접수하였고 재판부에 사정을 피력하며 빠르게 명소소송의 결과를 받을 수 있도록 진행하였습니다.

3. 강제집행 및 동산경매

판결선고 후 집행관실과 연락하며 신속한 강제집행이 필요한 이유에 대해 설명하였고, 가처분 집행시 해당 건물의 쓰레기를 확인했던 집행관실 담당자분들은 다행히 신속하게 일정을 잡아 진행해주었습니다.

강제집행 당일에는 어마어마한 쓰레기양으로 인해 어려움이 예상되었지만, 당일 쓰레기차량이 지나가는 것을 보고 바로바로 쓰레기처리를 하며 보관되는 짐의 양을 상당히 줄일 수 있었습니다. 강제집행은 집안에 있는 임차인 소유 모든 집기를 다른 곳에 보관하여 두면서 임차인에게 가져가도록 통보하거나 일정기간이 지났는데도 전혀 가져가지 않는 경우에는 동산경매를 진행하게 됩니다.

사실상 쓸모 있는 물건이 없었고 최대한 보관료를 줄이기 위해 동산경매절차를 바로 진행하였고, 첫째날 임대인이 낙찰 받은 후 바로 폐기처분하여 본 명도소송 및 집행을 마무리할 수 있었습니다.

4. 결론

명도소송의 대부분은 강제집행까지 가기 전에 임차인을 내보낼 수 있는 경우가 많습니다. 하지만 이 사안의 경우는 강제집행이 처음부터 예정되어있는 사안이고 보증금이 남아있지 않은 상태였기 때문에 신속한 진행이 필수였습니다. 신속한 진행이 필요한 이유에 대해서 재판부나 집행관실에 소명하기 위해서 노력하였고 재판부나 집행관실 담당자들과 잘 얘기가 되어 의뢰인분께서 만족할만큼 신속하게 진행될 수 있었던 사건이었습니다.