부동산명의신탁의 의의 및 제한법률 

"명의신탁약정"이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말합니다(부동산실명법 제2조1호).

그 동안 명의신탁약정 행위는 부동산 투기나 탈세, 탈법행위 등 반사회적 행위에 이용되는 등 많은 문제를 일으켰기 때문에, 현재는 부동산실명법에 의해서 원칙적으로 금지되고 있습니다.

부동산실명법은 명의신탁 행위를 원칙적으로 금지하고 있으나 다음의 경우는 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」의 적용대상에서 제외되거나 특례로서 허용되고 있습니다.

① 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉)받거나 가등기하는 경우

② 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우

③ 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우

④ 종중(宗中)이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함) 외의 자의 명의로 등기한 경우

⑤ 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

⑥ 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우

명의신탁약정은 무효이며, 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동 역시 무효입니다(1, 2항).

다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그렇지 않습니다(3항). 따라서 위의 명의신탁약정 및 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다.

다만, 부동산에 관하여 그 소유자로 등기되어있는 자는 적법한 절차와 원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 법률상 추정됨로 그 등기가 명의신탁에 기한 것으로서 원인 무효라는 점은 이를 주장하는 자에게 증명책임이 있습니다.

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명의신탁자가 부동산의 등기명의를 명의수탁자에게 이전하는 경우 부동산실명법 시행 전후를 불문하고 신탁자는 수탁자에게 수탁자 명의의 소유권이전등기의 말소등기절차의 이행 또는 그에 갈음하여 진정명의회복을 원인으로 하는 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있습니다.

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하지만, 명의신탁약정 자체가 무효이므로 신탁자가 수탁자를 상대로 명의신탁약정 해지를 원인으로 하는 소유권이전등기절차의 이행청구는 할 수 없습니다.

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3자간 등기명의신탁의 경우 명의신탁약정과 그에 따른 등기는 무효입니다. 이에 따라 매도인은 명의수탁자에게 소유권이전등기 말소등기절차의 이행을 청구할 수 있으며, 명의신탁자는 매도인에 대하여 매매계약에 기한 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있습니다.

명의신탁자는 매도인에 대하여 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있다는 점에서 손해를 입었다고 볼 수 없으므로, 수탁자에게 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수는 없지만, 자신의 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 수탁자에게 그 명의 등기의 말소등기절차의 이행을 청구할 수 있습니다.

만약 명의수탁자가 명의신탁된 부동산을 제3자에게 처분한 경우에는 명의수탁자는 명의수탁자에게 그 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있습니다.

1. 매도인이 선의인 계약명의신탁의 경우

명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는(선의의) 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득합니다.

다만 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 되는데,

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① 만약 부동산실명법 시행 ‘후’에 이루어진 계약명의신탁이라면 신탁자는 수탁자에게 매수자금 및 취등록세 등 취득비용을 부당이득으로 반환할 것을 청구할 수 있으나, 부동산 자체나 그 처분대금의 반환을 청구할 수는 없습니다.

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② 한편 부동산실명법 시행 ‘전’에 이루어진 계약명의신탁에서의 신탁자는 당해 부동산 자체를 부당이득으로 반환할 것을 청구할 수 있으므로, 그 부동산에 관하여 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있습니다.

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2. 매도인이 악의인 계약명의신탁의 경우

명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁 약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 아는(악의의) 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우,

신탁자는 수탁자에게 매수자금을 부당이득으로 반환할 것을 청구할 수 있고, 매도인은 수탁자에게 소유권이전등기말소등기절차의 이행 또는 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있으며, 수탁자는 매도인에게 매매대금의 반환을 각 청구할 수 있습니다.

한편, 수탁자가 제3자에게 부동산을 처분한 경우, 매도인의 소유권을 침해하는 불법행위라 할 수 있으나 매매대금을 수령한 매도인은 소유명의를 회복하기 전까지 매매대금반환을 하지 않을 수 있다는 점에서 손해가 발생하였다고 볼 수 없으므로 매도인의 수탁자에 대한 손해배상청구는 인정되지 않습니다.

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