다수 점유자 상대 점유이전금지가처분신청 및 명도소송 

다수 점유자 상대 점유이전금지가처분신청 및 명도소송

1. 사안의 개요

A는 B와 임대차계약을 체결하였습니다. 하지만 실제로 거주하는 사람은 B의 남편이라고 주장하는 사람었고, 전입은 B의 자녀로 보이는 C가 되어있었습니다.

B는 임대차계약을 체결한 직후부터 차임을 지급하지 않았고, A는 B하고 연락이 안되어 C에게 차임지급을 요구할 수 밖에 없었습니다.

A는 70대 노인이었는데 차임지급을 요구할 때마다 C가 막말을 하며 지급을 하지 않아 고민하고 있었습니다. A는 C에게 5개월치 차임을 안줘도 좋으니 부동산을 인도하고 이사를 가달라고 했고 C는 그렇게 하겠다고 약속했으나 그 날짜가 되자 또 다른 핑계를 대며 이사를 가지 않았습니다.

이에 A는 명도소송을 제기하기로 결심하였고, 본 변호사와의 상담을 통하여 최대한 빨리 진행하기로 하였습니다.

2. 가처분 및 소송진행

가. A가 본 변호사를 찾아왔을 때에는 보증금이 약 6개월치 정도 밖에 남아있지 않은 상태여서 최대한 보증금이 연체된 차임에 의해 모두 공제되기 전에 판결을 받기 위해 신속히 진행하기로 하였습니다.

나. 점유이전금지가처분

우선 명도소송을 진행하기 위해서는 점유자를 특정하는 절차가 필요한데 이를 부동산점유이전금지가처분이라고 합니다. 부동산점유이전금지가처분을 진행하지 않고 명도소송을 진행하였을 때 만약 소송진행 중 점유자가 변경되는 경우, 판결을 받은 후에도 강제집행을 하지 못한 채 다시 처음부터 소송을 진행해야할 수 있기 때문에 명도소송 제기시에는 반드시 점유이전금지가처분을 하는 것이 바람직합니다.

이 경우는 점유자로 볼 수 있는 사람이 B, C, D 세사람이 있었기 때문에 부동산점유이전금지 가처분신청에서 일반적인 경우는 아니었습니다.

이론상으로는 만약 세사람이 가족이고 B가 전입세대주로서 대표하여 임대차계약을 체결한 것이라면 B만 상대로 소송과 가처분신청을 진행해도 되지만, 임대인 입장에서는 B, C, D가 어떤 관계인지도 모르고 실거주자와 전입인, 그리고 계약자가 모두 다르기 때문에 자칫잘못하여 일부사람에게만 가처분 결정을 받을 경우 강제집행이 불능되는 경우가 생길 수 있었기 때문에, 세 사람 모두에 대한 가처분결정을 받기 위해 꼼꼼하게 가처분신청서를 작성하여 제출했고 결정을 받아낼 수 있었습니다.

다. 소장 접수 및 가처분 집행

가처분신청과 동시에 명도소장을 접수하였고, 임대인 분께서 최대한 빠른 진행을 원했기 때문에 가처분 집행시 직접 본 변호사가 직접 참여하여 임차인을 설득하려고 노력하였습니다. 임차인에게 명함을 건네주고 최대한 빨리 협의를 마치고 이사를 갈 수 있도록 1차적인 협상을 진행했습니다.

가처분 집행은 점유이전을 금지하는 효과도 중요하지만, 이처럼 임차인을 직접 만나서 설득함으로써 약 4~6개월이 걸리는 소송기간을 대폭 감축할 수 있고, 또한 강제집행에 소요되는 비용이나 기간 역시 단축시킬 수 있는 장점이 있습니다. 

3. 변론 및 해결

소장이 상대방에게 도달한 이후 상대방이 답변서를 제출하였기 때문에, 빠른 진행을 위해 재판부에 변론기일을 잡아달라고 요청드린 후 변론기일이 열렸고, 재판과정과 별개로 빠른 인도를 위해 이미 안면이 있었던 임차인과 다시한번 협의를 진행하였습니다.

그 덕분에 별도의 기일 지정 없이 재판부로부터 화해권고결정을 받아낼 수 있었고, 화해권고결정에 대해 상대방에게 설득과정을 거쳐 받아들이도로 하였습니다.

그런데 상대방은 결정이 확정되었음에도 불구하고 이사를 가지 않으면서 약간의 이사비용 등을 요구하여, 이사짐을 완전히 다 싸고 점유를 이전받는 조건으로 이사비용 약 80만원 중 미납관리비와 공과금을 제외한 약 30만원을 지급하는 것을 약정하였고, 이사 당일 다행히 별 문제 없이 세입자를 내보낼 수 있었습니다.