부동산 계약 취소 시 가계약금은 누구에게 지급해야 하나? 

약을 체결하게 되면 계약의 내용에 대하여 당사자들은 이행을 할 책임이 발생합니다. 이 이행책임을 일방 당사자가 행사하지 않으면 자기의 채무 이행도 거절을 할 수 있습니다.

이는 부동산에서도 예외는 아닙니다. 부동산의 매매나 임대차의 경우 가계약금을 지급한 당사자가 이후 변심하여 본 계약을 체결하지 않고 가계약금을 돌려달라고 하면 가계약금을 지급해야 하는지 문제가 됩니다.

가계약의 법적효력은?

매매계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하는 계약으로 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 당사자들이 합의기 이루어짐으로 성립을 하게 됩니다.

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부동산의 경우 매매하거나 임대차의 본 계약을 하기 전에 가계약금을 입금을 하게 되는데, 본 계약이 아니기 때문에 대부분 구두상으로 하는 계약이 많아서 일방 당사자는 마음대로 해지를 해도 된다고 생각을 합니다.

이렇게 해지를 할 때 가계약금을 송금한 사람은 돌려받고 싶어하고 받은 사람은 주고 싶지 않은 경우가 많기 때문에 분쟁이 발생하게 됩니다.

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구도로 합의한 것도 법적 효력이 있는 것이 원칙입니다. 이는 본 계약에 대한 합의가 있다는 것이 전제입니다.

대법원 판례 역시 '가계약서 작성 당시 계약의 목적물과 매매 대금 등 특정되고 중도금 지급 방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서 잔금 지급 시기가 기재되지 않았고 후에 정식 계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립되었다'라고 판시하고 있습니다.

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즉, 계약서를 작성하지 않았더라도 목적물, 거래가격, 잔금/중도금 지급 방법에 대하여 서로 합의를 했다면 가계약이라 하더라도 정식 계약으로 성립했다고 보는 것입니다. 즉 이러한 항목들을 쌍방이 합의한 상태에서 후에 취소를 하면서 가계약금을 반환해 달라고 요구할 수 없습니다.

가계약금의 향방은?

가계약금을 반환받을 수 있는지 아니면 반환이 안되는지 아래에 사례에 대하여 알려드리겠습니다.

사례 1.

갑은 임차할 부동산을 찾던 중 공인중개사 병으로부터 을 소유 부동산을 소개받아 추후 임대차 본 계약을 작성하기로 하면서 을에게 가계약금 백만 원을 송금하였습니다. 이후 임대차 본 계약은 체결되지 않았고 갑은 을에게 가계약금을 돌려달라고 하였는데 을이 반환하지 않자 민사소송을 제기하였습니다.

사례 2.

갑은 을로부터 자신의 부동산을 2억 7천만 원에 매입하라는 제안을 받고 가계약금으로 3백만 원을 송금하였습니다. 하지만 갑이 변심하여 부동산을 매입하지 않겠다고 하면서 가계약금을 돌려달라고 하였는데 을이 반환하지 않자 민사소송을 제기하였습니다. 또한 갑은 반환 청구 소장에서 매매계약 체결 여부를 결정할 여유를 한 달 정도 달라는 뜻에서 을에게 가계약금 조로 300만 원을 보관하였는데 갑 본인의 사정으로 매매계약의 체결을 포기하였으므로 을은 갑에게 위 300만 원을 반환할 의무가 있다고 주장하였습니다.

사례 1에 대하여 법원 판결은 "갑이 중개사 병을 통하여 을에게 송금한 백만 원은 향후 본 계약이 체결되면 계약금의 일부로 충당하기로 하고 수수된 가계약금으로 봄이 상당한데, 갑과 병 사이에 실제로 본 계약이 체결되지 않은 이상 을은 갑에게 위 가계약금 백만 원을 반환할 의무가 있다"라며 갑의 가계약금의 반환 요청 청구에 대하여 이를 인용하였습니다.

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사례 2.에 대하여는 법원 판결은 "매매계약의 경우 가계약 제도는 매도인보다 매수인을 위한 장치이며, 매도인은 매수인의 본계약 체결 요구에 구속되므로 매도인은 매수인의 매매계약 체결 요구를 거절할 수 없다. 매수인은 일방적인 매매계약 체결 요구권을 가지는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 매수인은 가계약금의 반환 역시 포기하여야 하는데, 이는 매도인이 매수인에게 일방적인 계약 체결 요구권을 부여함으로써 부담하는 법률적인 지위의 불안정성에 대한 보상의 의미를 가지며, 매도인이 매매계약의 체결을 거부하더라도 매수인은 매매계약 체결권을 일방적으로 행사할 수 있으므로 결국 매수인의 의사에 따라 매매계약이 체결되고 이때 정해진 계약금은 해약금의 성질을 가지므로 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 나서야 비로소 매매계약의 구속력에서 벗어날 수 있다"라며 가계약금 반환 요청에 대하여 기각하였습니다.

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위 사례들과 같이 가계약에 관한 당사자들의 의사합치의 내용이 무엇이었는지에 대하여 법원은 상반된 결과를 보입니다. 의사 합치의 내용에 당사자들이 가계약에 이른 경위, 구체적인 의사에 따라 의사합치의 내용에 관한 다양한 해석이 가능하기 때문입니다.

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계약하는 입장에서 단순히 가계약이라는 생각으로 나중에 마음이 변하면 취소해야지라며 쉽게 생각해서는 안 됩니다. 처음부터 가계약만이 목적이라면 목적물은 합의가 된 것은 부인할 수 없으니 거래 가격이나 잔금 및 중도금 지급 방법을 합의하지 않는 것이 좋으며, 급하게 가계약금을 입금하지 말고 추후에 가계약금의 반환 여부를 확인을 받고 입금을 해야 할 것입니다.