집을 짓겠다며 시공업체와 계약했는데, 골조가 올라가는 도중에 자금 사정이 나빠졌거나 시공 품질이 마음에 들지 않아 계약을 그만두고 싶어지는 건축주분들이 있습니다. 이미 공사가 일부 진행된 뒤라면 "그만두면 위약금을 내야 하는지", "한 만큼만 주면 되는지", "업체가 이익까지 달라고 하면 줘야 하는지"가 가장 막막한 대목입니다. 공사 도중 계약을 끝내는 일은 사유가 무엇인지, 어느 시점인지에 따라 물어줄 돈의 범위가 크게 달라집니다.
먼저 전체를 짚어보겠습니다: 공사 도중 해제, 건축주 사유인지 업체 사유인지가 출발점
건축 도급계약은 수급인(시공업체)이 일을 완성하고 도급인(건축주)이 그 결과물에 보수를 지급하는 계약입니다. 이 계약을 공사 도중에 끝내는 길은 크게 두 갈래입니다. 하나는 업체에 잘못이 없는데도 건축주가 사정상 그만두는 경우이고, 다른 하나는 업체의 공사 중단·지연·중대한 하자 때문에 건축주가 계약을 끝내는 경우입니다.
앞의 경우에는 민법 제673조가 적용되어 건축주가 손해를 배상하고 계약을 해제하는 구조가 됩니다. 뒤의 경우에는 민법 제544조(이행지체와 해제)나 계약서의 해제 조항에 따라 오히려 건축주가 업체에 손해배상을 청구할 수 있습니다. 같은 "해제"라도 누구의 사유인가에 따라 돈이 오가는 방향이 반대가 됩니다.
그래서 해제 통지를 보내기 전에 먼저 정리해야 할 것은 세 가지입니다. 지금까지 공사가 어디까지 진행됐는지(기성 정도), 이미 지급한 공사대금이 얼마인지, 그리고 계약서에 해제나 위약금에 관한 별도 조항이 있는지입니다. 이 세 가지가 정리되면 물어줄 돈의 윤곽이 대체로 잡힙니다.
법은 이렇게 판단합니다: 민법 제673조, 기성 보수와 일실이익 배상의 범위
민법 제673조는 "수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다"고 정하고 있습니다. 도급은 일을 맡기는 쪽의 필요에서 출발한 계약이므로, 일이 끝나기 전이라면 건축주가 사유를 대지 않아도 계약을 끝낼 수 있게 한 것입니다. 다만 공짜는 아니고 손해를 배상하는 조건이 붙습니다. 따라서 "공사 도중 해제는 가능한가"에 대한 답은 가능하다는 것이고, 문제는 얼마를 물어주느냐입니다.
배상 범위는 크게 두 덩어리로 나눠 볼 수 있습니다.
이미 한 일에 대한 대가(기성 부분) — 해제 시점까지 실제로 시공된 부분의 공사대금입니다. 이것은 엄밀히는 위약금이 아니라 한 일에 대한 정당한 보수이고, 이미 선급한 금액이 있으면 그만큼 정산됩니다.
일을 완성했더라면 얻었을 이익(일실이익) — 남은 공사를 마쳤다면 업체가 얻었을 이익입니다. 남은 공사대금에서, 해제로 쓰지 않게 된 자재비·인건비·경비 등 업체가 아낀 비용을 뺀 금액이 기준이 됩니다.
여기에 이미 업체가 해제 전에 발주해 둔 맞춤 자재, 하도급업체에 지급한 선금처럼 해제로 쓸모가 없어진 지출이 있으면 이것도 손해로 주장됩니다. 다만 업체가 다른 현장에 인력과 자재를 돌려 쓸 수 있었다면 그만큼은 손해에서 빠지는 것이 일반적인 판단 틀입니다. 즉 건축주가 물어주는 것은 "남은 공사대금 전액"이 아니라 남은 공사에서 업체가 실제로 얻었을 순이익 상당액입니다.
숫자로 보면 이해가 빠릅니다. 총 공사대금 5억 원의 신축 계약에서 해제 시점의 기성이 2억 원(약 40%)이라고 가정하겠습니다. 남은 공사대금은 3억 원이고, 업체가 이 공사를 마치려면 자재비·인건비 등으로 2억 4천만 원이 더 들었을 것이라면 업체의 예상 이익은 6천만 원입니다.
기성 부분 보수 — 2억 원(이미 지급한 금액은 공제)
일실이익 — 3억 원 − 2억 4천만 원 = 6천만 원
합계 — 기성 보수와 일실이익을 합쳐 약 2억 6천만 원 안팎이 건축주 부담의 상한선에 가깝습니다
이때 업체는 자기 손해와 그 액수를 입증해야 하고, 건축주는 기성고 평가가 과다한지 다툴 수 있습니다. 기성고는 보통 설계도면 기준 공정별 공사비 비율로 산정하며, 시공된 부분이 도면과 다르거나 하자가 있으면 그만큼 낮게 평가됩니다. 그래서 다툼의 중심은 대개 기성 비율 평가와 아낀 비용 공제 금액에 놓입니다.
계약서에 "건축주 사정으로 해제하면 공사대금의 10%를 위약금으로 지급한다"는 식의 조항이 있다면 그 약정이 먼저 적용되는 경우가 많습니다. 다만 판례는 민법 제673조로 도급계약을 해제한 이상 특별한 사정이 없는 한 도급인이 과실상계나 손해배상예정액 감액을 주장할 수 없다고 봅니다(대법원 2002. 5. 10. 선고 2000다37296, 37302 판결). 그래서 민법 제398조 제2항의 감액을 기대하기보다 위약금 약정의 문언과 해제 사유부터 따져 보아야 합니다.
반대로 업체 쪽에 책임이 있는 경우는 다릅니다. 업체가 정당한 이유 없이 공사를 멈췄거나 약속한 공기를 지키지 못했다면 건축주는 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제544조). 이때는 제673조의 배상 구조가 아니라, 건축주가 입은 손해(다른 업체에 맡기며 늘어난 공사비, 지체상금 등)를 업체에 청구하는 구조가 됩니다. 완공 후 하자는 별개로, 건물은 하자가 중대해도 해제하지 못하고 손해배상으로 해결하는 것이 원칙입니다(민법 제668조 단서). 공사 도중 해제와 완공 뒤 하자 문제를 혼동하면 안 되는 이유입니다.
또 하나 자주 문제 되는 것이 건축주가 이미 지급한 공사대금과 기성의 관계입니다. 기성보다 많이 지급했다면 초과분은 정산 대상이 되어 업체가 돌려줘야 하고, 기성보다 적게 지급했다면 모자란 만큼을 건축주가 추가로 내야 합니다. 업체가 기성 금액을 높게 잡아 "이미 받은 돈이 전부 기성에 해당한다"고 주장하는 경우가 많으므로, 지급 내역(계좌이체 기록·세금계산서)과 공정별 시공 범위를 대조해 보아야 합니다.
끝으로 해제의 효과입니다. 건축 도급은 이미 시공된 부분을 되돌릴 수 없으므로, 해제하더라도 이미 지은 부분이 처음부터 없던 것이 되지는 않고 기성 부분을 기준으로 정산하는 것이 실무의 틀입니다. 그래서 건축주가 "해제했으니 낸 돈을 전부 돌려달라"고 요구하기는 어렵고, 반대로 업체도 기성을 넘는 금액을 아무 근거 없이 요구할 수 없습니다.
김상훈 변호사의 대응, 이렇게: 해제 통지 전 기성 확인부터 정산 협상까지
공사 도중 계약을 끝내야 한다면 다음 순서로 움직이는 것이 안전합니다.
계약서·도면·공정표부터 확인 — 해제 조항, 위약금 약정, 기성 지급 기준, 공사 범위를 먼저 확인합니다. 위약금 약정이 있다면 민법 제673조 해제에서는 감액 주장이 제한된다는 점까지 함께 검토해야 합니다.
현장 상태를 증거로 고정 — 해제 직전 시공 부분을 사진·영상으로 촬영하고, 가능하면 제3자 감리나 건축사에게 기성고 평가를 의뢰해 둡니다. 나중에 업체가 기성 비율을 부풀려 주장할 때 가장 강한 반박 자료가 됩니다. 도면과 다르게 시공된 부분이나 하자도 이때 같이 남깁니다.
사유를 정리한 해제 통지는 내용증명으로 — 건축주 사정으로 제673조에 따라 해제하는지, 업체의 지연·중단을 이유로 제544조에 따라 해제하는지를 구분해 적어야 합니다. 업체 귀책을 주장하려면 그 전에 상당한 기간을 정해 공사를 재개하라는 최고를 해 두어야 합니다.
정산 항목을 쪼개서 협상 — 기성 보수, 선급금 공제, 일실이익, 아낀 비용 공제, 해제로 쓸모없어진 자재 비용을 항목별로 나눠 계산합니다. 업체가 한 덩어리 금액을 제시할 때 항목별 자료를 요구하면 부풀려진 부분이 드러나는 경우가 많습니다.
다툼이 크면 소송 전 보전 조치도 검토 — 이미 낸 대금이 기성보다 많아 돌려받을 돈이 있거나, 반대로 업체가 공사대금 청구로 나올 가능성이 있다면 감정을 통한 기성고 평가를 염두에 두고 대응해야 합니다. 업체가 현장을 점거하거나 유치권을 주장하는 경우에는 별도 대응이 필요합니다.
후속 업체 선정은 정산 방향이 잡힌 뒤에 — 미완성 건물을 다른 업체에 넘기려면 기존 시공 부분의 상태 확인(구조·배근·방수 등)이 필요하므로, 인수인계 전에 기존 시공분 검수 자료를 확보해 두어야 이후 하자 책임을 가르기 쉽습니다.
망설이는 사이, 시간은 불리해집니다: 해제 사유와 기성 상태가 굳기 전에 정리해야 합니다
공사 도중 계약을 끝내는 문제는 시간이 지날수록 불리해지는 경우가 많습니다. 현장이 방치되면 기성 상태를 확인하기 어려워지고, 비바람에 노출된 자재가 상하면 그 책임 소재를 두고 또 다른 다툼이 생기기 때문입니다.
정리하면, 건축주 사정으로 해제하면 기성 보수와 업체의 일실이익을 배상해야 하지만 남은 공사대금 전액을 내는 것은 아니며, 업체 귀책이라면 오히려 건축주가 배상을 청구할 수 있습니다. 공사를 그만두기로 마음먹었다면 해제 통지를 보내기 전에 계약서와 현장 상태부터 점검하고 정산 범위를 계산해 보시기 바랍니다.
법률 문제는 초기 대응이 중요합니다. 도움이 필요하시면 언제든 김상훈 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.
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