2020. 7. 31. 개정 주임법, 임차인의 갱신요구권 

주택임대차보호법 개정

2020. 7. 31.자로 시행된 개정 주택임대차보호법 중 핵심적인 내용은 임차인의 계약갱신요구권입니다. 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임대인이 갱신거절의사를 밝히면 원래는 임대차계약이 종료되었습니다(주임법 제6조 제1항). 그런데 해당 개정법은 임대인의 갱신거절의사에도 불구하고 임차인이 갱신을 요구할 수 있도록 하고 있습니다.

임차인의 갱신요구권

임차인의 갱신요구권은 형성권으로, 이 권리를 행사할 경우 임대인이 갱신거절을 하더라도 기존의 임대차계약이 그대로 갱신됩니다. 갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차 존속기간은 2년으로 봅니다(주임법 제6조의 3 제2항). 다만 임대인이 ‘정당한 사유’(주임법 제6조의 3 제1항 각호)가 있다면 이 때에는 임차인이 갱신요구권을 행사하더라도 임대차계약이 갱신되지 않습니다. 위의 ‘정당한 사유’라 함은 2기 차임액을 연체하거나 무단전대 등의 경우 등인데 현실에서 가장 문제가 될 사유는 ‘임대인(직계존속, 직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’일 것입니다.

임대인의 실제 거주

실제 거주한다는 통보만 있으면 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 것이라서 문제가 되는데, 개정법에서는 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 임차인에게 입힌 손해를 임대인이 배상하라는 조항(주임법 제6조의 3 제5항)을 추가하였기 때문에 임차인은 이를 이용하여 손해배상청구를 할 수 있을 것입니다.