신탁부동산인 줄 모르고 전세계약했다면? 

신탁부동산인 줄 모르고 전세계약했다면?

전세계약을 체결하고 보증금까지 지급했는데, 뒤늦게 해당 주택이 신탁회사 명의로 등기된 부동산이라는 사실을 알게 되는 경우가 있습니다. 계약 당시 임대인이나 공인중개사로부터 아무런 설명을 듣지 못했다면 임차인 입장에서는 당황스러울 수밖에 없습니다. 특히 신탁부동산은 일반적인 전세계약과 달리 임대차계약을 체결한 사람에게 적법한 임대권한이 없을 수 있고, 전입신고와 확정일자를 받았더라도 보증금을 보호받지 못하는 문제가 발생할 수 있습니다. 이러한 경우에는 임대인에 대한 계약취소 및 손해배상뿐 아니라 중개사의 책임과 형사고소 가능성까지 함께 검토해야 합니다.

신탁부동산은 실제 소유자가 다를 수 있습니다

부동산을 신탁회사에 신탁하고 소유권이전등기까지 마쳤다면 대외적인 소유자는 원칙적으로 신탁회사인 수탁자입니다. 따라서 기존 소유자인 위탁자가 임대차계약을 체결하려면 신탁계약에서 정한 임대권한이나 수탁자의 승낙 여부를 확인해야 합니다. 문제는 위탁자가 여전히 자신이 건물주인 것처럼 임차인을 모집하고 전세보증금을 받는 경우입니다. 신탁회사의 승낙이나 적법한 임대권한 없이 계약이 체결됐다면 임차인이 신탁회사에 임대차계약의 효력을 주장하기 어려울 수 있습니다.

전입신고와 확정일자만으로는 안전하지 않을 수 있습니다

일반적인 주택 임대차에서는 주택 인도와 전입신고를 통해 대항력을 갖추고 확정일자를 받으면 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 하지만 신탁부동산은 계약 당시 임대권한이 누구에게 있었는지가 중요한 문제입니다. 적법한 임대권한이 없는 위탁자와 계약했다면 전입신고와 확정일자를 받았다는 사실만으로 신탁회사나 공매 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있다고 단정하기 어렵습니다. 반대로 수탁자의 승낙이 있었다고 해도 신탁회사가 보증금 반환채무까지 부담하는 것은 아닐 수 있습니다. 따라서 신탁원부에 기재된 임대권한과 보증금 반환책임의 귀속을 구체적으로 확인해야 합니다.

임대인에게 계약취소와 손해배상을 청구할 수 있을까요?

임대인이 자신에게 적법한 임대권한이 없다는 사실을 알면서도 이를 숨기고 계약을 체결하게 했다면 민법상 사기에 의한 계약취소를 검토할 수 있습니다. 계약취소가 인정되면 지급한 보증금의 반환을 요구할 수 있고, 기망행위로 별도의 손해가 발생했다면 불법행위에 따른 손해배상도 문제될 수 있습니다. 또한 계약 당시 약정한 임대권한 확보나 신탁등기 말소 등의 의무를 이행하지 않았다면 계약해제 및 채무불이행에 따른 책임도 검토할 수 있습니다. 다만 신탁부동산이라는 사실만으로 모든 계약이 자동으로 무효가 되거나 신탁회사가 보증금을 반환해야 하는 것은 아닙니다.

중개사가 설명하지 않았다면 손해배상책임도 검토해야 합니다

공인중개사는 중개대상물의 권리관계를 확인하고 임차인에게 정확하게 설명할 의무가 있습니다. 특히 신탁부동산을 중개할 때는 단순히 등기부에 신탁등기가 있다는 사실만 알려주는 것으로 충분하지 않을 수 있습니다. 대법원은 2023년 8월 31일 선고한 판결에서 공인중개사가 신탁원부를 제시하고, 신탁회사가 소유자라는 사실과 임대권한, 수탁자의 승낙이 없는 계약의 위험성 등을 정확하게 설명해야 한다고 판단했습니다. 중개사가 이러한 의무를 위반하여 임차인에게 손해가 발생했다면 공인중개사법에 따른 손해배상책임이 인정될 수 있습니다. 사안에 따라 중개사의 공제 또는 보증보험을 통한 배상도 검토할 수 있지만, 실제 책임 범위는 설명의무 위반과 손해 사이의 인과관계 등을 살펴봐야 합니다.

임대인과 중개사를 사기죄로 고소할 수도 있을까요?

임대인이 신탁회사로부터 임대할 권한을 부여받지 못했음에도 이를 숨기고 정상적인 전세계약인 것처럼 임차인을 속여 보증금을 지급받았다면 형법상 사기죄가 성립할 가능성이 있습니다. 특히 계약 당시부터 임대권한이 없다는 사실을 알고 있었는지, 보증금을 정상적으로 반환할 의사와 능력이 있었는지, 어떤 허위 설명으로 계약을 유도했는지가 중요합니다.

공인중개사 역시 이러한 사정을 알고 임대인과 공모하여 임차인을 속였다면 사기죄의 공범으로 형사책임을 질 가능성이 있습니다. 다만 단순히 신탁 사실을 설명하지 않았거나 보증금 반환이 지연됐다는 이유만으로 곧바로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다. 형사고소를 검토한다면 고의적인 기망행위와 보증금 지급 사이의 관계를 뒷받침할 자료가 필요합니다.

신탁원부와 계약 당시 자료부터 확보해야 합니다

신탁부동산 관련 분쟁에서는 계약 당시 신탁등기가 존재했는지, 누가 임대권한을 가지고 있었는지, 신탁회사의 승낙이 있었는지부터 확인해야 합니다. 등기사항증명서와 신탁원부, 임대차계약서, 중개대상물 확인·설명서, 보증금 송금내역, 임대인·중개사와 주고받은 문자와 녹취 등을 함께 살펴보는 것이 중요합니다. 특히 이미 신탁회사의 퇴거 요구를 받았거나 공매가 진행되고 있다면 보증금 회수 가능성과 임차인의 법적 지위를 신속히 검토할 필요가 있습니다.

저희는 신탁부동산 전세보증금 반환, 임대인의 기망행위에 따른 계약취소와 손해배상, 공인중개사의 확인·설명의무 위반 및 전세사기 관련 분쟁에서 신탁원부와 계약 체결 과정, 보증금 지급경위 등을 종합적으로 확인하여 대응 방향을 검토하고 있습니다.

신탁부동산이라는 사실을 모르고 전세계약을 체결했다면 단순히 임대인에게 보증금 반환을 요구하는 것에서 그치지 않고, 임대인과 중개사의 민사상 책임 및 형사고소 가능성까지 함께 살펴보는 것이 중요합니다.

부동산전문변호사 김민중 | 법무법인 로윈