전세금 반환, 집주인과 연락이 안 된다면? 

전세금 반환, 집주인과 연락이 안 된다면?

전세계약 만료일이 다가오는데 집주인이 전화를 받지 않거나, 계약이 끝났는데도 전세보증금을 돌려주지 않은 채 연락을 끊는 경우가 있습니다. 새로운 집의 계약금까지 지급한 임차인이라면 보증금을 제때 돌려받지 못해 이사와 대출 일정까지 차질이 생길 수 있습니다. 그러나 임대인과 연락이 되지 않는다고 해서 보증금 반환을 무작정 기다려야 하는 것은 아닙니다. 계약 종료 여부를 확인하고 임차권등기명령, 보증금반환청구소송 등 필요한 법적 대응을 검토할 수 있습니다.

집주인이 연락을 피한다면 계약 종료부터 확인해야 합니다

전세보증금 반환을 요구하려면 먼저 임대차계약이 적법하게 종료되었는지 확인해야 합니다. 주택임대차보호법상 임차인이 계약 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 의사를 통지하지 않았다면 묵시적 갱신이 이루어질 수 있습니다. 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있지만, 원칙적으로 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다. 따라서 집주인과 연락이 끊긴 상황에서는 단순히 계약서상 만료일만 볼 것이 아니라 갱신거절 또는 해지 의사가 적법하게 전달되었는지 확인해야 합니다.

내용증명을 보냈는데도 받지 않는다면?

임대인이 전화나 문자에 응답하지 않는다면 내용증명을 통해 계약 종료와 보증금 반환 요구를 명확히 전달하는 방법을 고려할 수 있습니다. 다만 내용증명을 발송했다는 사실만으로 상대방에게 해지 의사가 도달한 것으로 인정되는 것은 아닙니다. 임대인이 우편물을 수령하지 않거나 주소지를 알 수 없는 경우에는 통지의 효력이 문제될 수 있습니다. 민법은 과실 없이 상대방의 소재를 알 수 없는 경우 일정한 요건에 따라 의사표시의 공시송달을 인정하고 있습니다. 따라서 연락두절이 장기화된다면 이러한 방법까지 검토할 필요가 있습니다.

임차권등기명령은 집주인 동의 없이도 가능합니다

임대차가 적법하게 종료되었는데도 보증금을 반환받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 특히 2023년 7월부터는 임대인이 송달을 회피하거나 소재가 확인되지 않아도 법원의 임차권등기명령 결정에 따라 등기를 진행할 수 있도록 제도가 개선되었습니다. 임차권등기를 통해 기존 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있는 길이 마련된 것입니다. 다만 신청만 했다고 바로 이사해서는 안 됩니다. 실제 임차권등기가 완료되었는지 확인하고, 기존 권리의 유지 여부도 함께 살펴봐야 합니다.

연락두절 상태에서도 보증금반환소송이 가능할까요?

집주인이 계속 연락을 피하고 보증금을 지급하지 않는다면 보증금반환청구소송을 검토할 수 있습니다. 임대인의 주소나 소재가 확인되지 않는다고 해서 소송 자체가 불가능한 것은 아닙니다. 법원은 필요한 조사를 거쳤음에도 상대방의 소재를 확인하기 어려운 경우 일정한 요건 아래 공시송달 절차를 진행할 수 있습니다. 판결을 받은 뒤에도 보증금을 지급하지 않는다면 임대인의 부동산이나 예금 등 재산을 대상으로 강제집행을 검토할 수 있습니다. 다만 상대방에게 서류를 송달하기 어려운 상황에서는 지급명령보다 일반 민사소송이 적절할 수 있습니다.

집주인의 재산상태도 함께 확인해야 합니다

보증금 반환 문제에서는 판결을 받는 것만큼 실제로 돈을 회수할 수 있는지가 중요합니다. 임대인이 연락을 끊은 사이 주택이 경매에 넘어가거나 다른 채권자의 압류가 진행되는 경우도 있기 때문입니다. 따라서 등기사항증명서를 통해 근저당권, 압류, 경매개시결정 등 권리관계의 변동을 확인하고, 필요한 경우 가압류 등 보전조치를 검토해야 합니다. 전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관의 보증이행 청구 요건을 확인하는 것도 중요합니다.

연락이 안 된다는 이유로 무작정 기다려서는 안 됩니다

집주인이 연락을 받지 않는 상황에서는 시간이 지날수록 계약 종료에 관한 입증이나 보증금 회수가 더욱 복잡해질 수 있습니다. 특히 새로운 주택의 잔금일이 정해져 있다면 보증금을 받지 못한 채 이사하면서 대항력과 우선변제권을 잃는 일이 없도록 주의해야 합니다.

저희는 전세보증금 반환, 임대인 연락두절, 임차권등기명령 및 보증금반환청구소송 등 임대차 분쟁에서 계약 종료 과정과 통지 여부, 임대인의 재산관계, 보증금 회수 가능성 등을 종합적으로 확인하여 대응 방향을 검토하고 있습니다.

집주인이 보증금 반환 요구를 피하거나 연락이 끊긴 상황이라면 단순히 연락이 닿기만을 기다리기보다 계약 종료의 효력을 확보하고, 보증금을 회수하기 위한 법적 절차를 적절한 시기에 검토하는 것이 중요합니다.

부동산전문변호사 김민중 | 법무법인 로윈