상가권리금 회수, 다른 업종만 가능하다면? 

상가권리금 회수, 다른 업종만 가능하다면?

상가 임대차계약이 끝나갈 무렵 새로운 임차인을 구해 권리금을 받고 나가려는데, 임대인이 “기존 업종은 안 된다”, “다른 업종으로 들어오는 사람만 계약하겠다”고 하는 경우가 있습니다. 오랫동안 영업하면서 시설과 단골손님을 확보한 임차인 입장에서는 같은 업종으로 영업할 사람을 구해야 권리금을 제대로 받을 수 있는 경우가 많습니다. 그렇다면 임대인이 일방적으로 업종을 제한하면서 신규임차인과의 계약을 거절하는 것은 정당할까요?

임대인도 신규임차인의 업종을 선택할 수 있습니다

상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금 회수기회를 보호하지만, 임대인이 모든 신규임차인과 반드시 계약해야 한다는 의미는 아닙니다. 임대인에게도 건물의 사용 목적과 관리 여건에 따라 업종을 선택할 합리적인 이유가 있을 수 있습니다. 예를 들어 주거시설이 함께 있는 건물에서 소음이나 악취가 심한 업종을 제한하거나, 건물의 구조와 관리상 이유로 특정 업종을 받지 않으려는 경우에는 정당한 사유가 인정될 여지가 있습니다. 그러나 업종 제한이 권리금 회수를 방해하기 위한 수단이라면 이야기가 달라집니다.

합리적인 이유 없는 업종 제한은 문제가 될 수 있습니다

현행 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 등 권리금 회수를 방해하는 행위를 금지하고 있습니다. 예를 들어 음식점이 밀집한 상권에서 식당을 운영해 온 임차인이 같은 음식점을 운영하려는 신규임차인을 구했는데, 임대인이 특별한 이유 없이 전혀 다른 업종만 가능하다고 요구한다면 문제가 될 수 있습니다. 특히 주변 상권의 특성상 임대인이 요구하는 업종으로는 신규임차인을 구하기 어려운 상황이라면 업종 제한의 합리성을 더욱 신중하게 판단해야 합니다.

대법원도 업종 제한을 이유로 한 계약 거절을 문제 삼았습니다

대법원은 2021년 10월 14일 선고한 판결에서 신규임차인의 업종을 이유로 계약 체결을 거절한 임대인의 손해배상책임을 인정한 바 있습니다. 당시 임차인은 실내포차를 운영하려는 신규임차인을 구했지만, 임대인은 음식 냄새와 음주 소란으로 주거생활에 불편이 발생할 수 있다는 이유로 계약을 거절했습니다. 그러나 법원은 업종 제한에 관한 약정이 인정되지 않았고, 환기시설 설치나 영업시간 조정 등으로 문제를 해결할 가능성을 충분히 고려하지 않은 점 등을 중요하게 판단했습니다. 결국 업종에 대한 우려가 있다는 이유만으로 언제나 계약 거절이 정당화되는 것은 아니라는 의미입니다.

계약서에 업종 제한 특약이 있다면 확인해야 합니다

임대차계약서에 특정 업종을 금지하거나 영업 종류를 제한하는 특약이 있는 경우에는 판단이 달라질 수 있습니다.

또한 건물의 관리규약이나 관계 법령에 따라 해당 업종의 영업이 제한되는 경우도 있습니다. 다만 계약서에 관련 내용이 없는데 임대인이 계약 종료 무렵 갑자기 업종 제한을 주장한다면, 그 이유가 무엇이고 실제로 합리적인 제한인지 확인할 필요가 있습니다.

권리금을 받지 못했다면 손해배상을 청구할 수 있을까요?

임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절해 권리금 거래가 무산됐다면 손해배상청구를 검토할 수 있습니다. 다만 임대인이 업종을 제한했다는 사실만으로 손해배상책임이 자동으로 발생하는 것은 아닙니다. 업종 제한에 정당한 사유가 없었는지, 실제 권리금 회수기회가 침해됐는지, 그로 인해 손해가 발생했는지를 확인해야 합니다. 손해배상액은 원칙적으로 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 객관적인 권리금 중 낮은 금액을 초과할 수 없습니다. 또한 권리금 회수 방해에 따른 손해배상청구권은 임대차 종료일부터 3년의 소멸시효가 적용됩니다.

임대인이 어떤 이유로 업종을 제한했는지가 중요합니다

권리금 분쟁에서는 임대인의 업종 제한 이유와 신규임차인을 주선한 과정이 중요한 자료가 됩니다. 임대인이 특정 업종을 거절한 문자나 녹취, 권리금 계약서, 신규임차인의 영업계획, 기존 임대차계약서와 특약사항 등을 함께 확인하는 것이 좋습니다. 특히 처음에는 업종을 문제 삼다가 다른 업종의 임차인을 구해오자 또 다른 이유로 계약을 거절하는 등 설명이 바뀌었다면 이러한 정황도 검토할 필요가 있습니다.

저희는 상가 권리금 회수 방해, 신규임차인 계약 거절, 업종 제한 및 권리금 손해배상 분쟁에서 계약 내용과 임대인의 거절 사유, 신규임차인 주선 과정 등을 구체적으로 확인해 대응 방향을 검토하고 있습니다.

임대인이 다른 업종만 가능하다고 한다면 무조건 권리금을 포기하기보다 그 제한에 합리적인 이유가 있는지, 실질적으로 권리금 회수를 방해하는 것은 아닌지부터 살펴보는 것이 중요합니다.

부동산전문변호사 김민중 | 법무법인 로윈