지역주택조합 탈퇴, 허위과장광고 있었다면? 

지역주택조합 탈퇴, 허위과장광고 있었다면?

지역주택조합에 가입할 당시 “토지 확보가 거의 끝났다”, “시공사가 확정됐다”, “추가분담금 없이 입주할 수 있다”는 설명을 듣고 계약한 경우가 있습니다. 하지만 상당한 금액을 납부한 뒤 확인해보니 실제 토지확보율은 턱없이 낮고, 시공사나 분양가격도 확정되지 않은 상태였다면 어떨까요? 지역주택조합은 사업 진행 과정에서 계획이 변경될 수 있지만, 가입을 결정하는 중요한 사실을 허위로 설명했다면 단순 탈퇴가 아닌 계약취소와 납입금 반환을 검토할 수 있습니다.

허위·과장광고가 있었다면 계약을 취소할 수 있을까요?

모든 과장된 광고가 계약취소 사유가 되는 것은 아닙니다. 민법상 사기에 의한 의사표시를 취소하려면 계약 체결에 중요한 영향을 미친 기망행위가 있었는지 확인해야 합니다. 대법원도 일반적인 홍보 과정에서 허용될 수 있는 과장과 거래의 중요한 사항을 사실과 다르게 설명하는 기망행위를 구분하고 있습니다. 따라서 단순히 사업 전망을 낙관적으로 설명한 것인지, 실제로 존재하지 않는 사실을 확정된 것처럼 안내했는지가 중요합니다.

토지확보율을 부풀렸다면 중요한 문제가 됩니다

지역주택조합 사업에서 토지 확보는 사업의 실현 가능성을 판단하는 핵심 요소입니다. 그런데 토지사용승낙을 받은 비율과 실제 토지소유권을 확보한 비율은 서로 다릅니다. 현행 주택법은 조합원을 모집하면서 토지 사용권원이나 소유권 확보 비율을 사실과 다르게 제공하거나 불명확하게 안내하는 행위를 금지하고 있습니다. 대법원 역시 토지확보율에 관한 광고가 일반 가입자에게 어떤 인상을 주었는지 살펴야 한다고 판단했습니다. 특히 광고를 보고 가입한 사람이 실제 토지가 상당 부분 확보된 것으로 이해했다면 광고 문구뿐 아니라 사업계획서와 당시 토지확보 현황까지 함께 확인해야 합니다.

시공사 확정과 분양가격 보장 광고도 살펴봐야 합니다

“유명 건설사 시공 확정”, “분양가 확정”, “추가분담금 없음”과 같은 문구는 가입자의 판단에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 하지만 실제로는 시공사 선정이나 사업계획승인이 이루어지지 않았고, 사업비 증가에 따라 추가분담금이 발생할 가능성도 남아 있는 경우가 있습니다. 주택법은 장래에 확정될 사항을 이미 확정된 것처럼 설명하거나 추가비용 발생 가능성을 숨겨 공급가격이 확정된 것으로 오해하게 하는 행위도 금지하고 있습니다. 다만 이후 시공사가 변경되거나 분담금이 늘어났다는 사실만으로 가입 당시부터 허위광고가 있었다고 단정할 수는 없습니다. 계약 당시 무엇이 확정되어 있었는지를 확인해야 합니다.

상담직원의 설명도 계약취소의 근거가 될 수 있을까요?

조합가입계약을 체결할 때 모집상담 직원의 설명을 믿고 가입하는 경우가 많습니다. 실제 광고나 상담 내용이 허위였더라도 조합 측에서 “상담직원이 개인적으로 한 말일 뿐”이라며 책임을 부인하는 경우도 있습니다. 그러나 대법원은 광고를 작성하거나 게시한 주체와 추진위원회, 업무대행사 사이의 관계도 함께 살펴야 한다고 판단했습니다. 따라서 광고를 누가 제작했는지, 상담직원이 어떤 지위에서 설명했는지, 해당 내용이 조합의 공식 안내자료와 연결되는지 등이 중요한 판단요소가 됩니다.

계약취소가 인정되면 납입금도 반환받을 수 있습니다

단순히 조합원 지위를 포기하고 탈퇴하는 경우에는 가입계약이나 조합규약에 따라 일정 비용이 공제될 수 있습니다. 반면 기망행위로 가입계약을 적법하게 취소할 수 있다면 계약의 효력이 소급하여 소멸하므로 납입한 분담금과 업무대행비 등에 대한 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 실제 반환 범위와 청구 상대방은 계약 구조 및 금전 수령관계에 따라 달라질 수 있고, 계약취소가 인정되더라도 상대방의 자금사정에 따라 실제 회수 가능성은 별도로 검토해야 합니다.

허위광고를 확인했다면 가입 당시 자료가 중요합니다

허위·과장광고를 이유로 계약취소를 주장하려면 현재 사업이 어렵다는 사실만으로는 부족할 수 있습니다. 가입 당시 홍보책자와 광고 이미지, 상담 녹취, 문자메시지, 조합가입계약서, 사업계획 동의서, 토지확보율 관련 자료 등을 통해 당시 설명과 실제 상황을 비교할 필요가 있습니다. 특히 허위 설명을 믿고 가입했다는 점과 해당 설명이 계약 체결에 중요한 영향을 미쳤다는 점을 확인하는 것이 중요합니다.

저희는 지역주택조합 탈퇴, 허위·과장광고에 따른 가입계약 취소, 분담금 및 업무대행비 반환 분쟁에서 가입 당시의 광고 내용과 계약서, 실제 사업 진행 상황, 납입금 내역 등을 함께 검토해 대응 방향을 확인하고 있습니다.

지역주택조합에 가입한 뒤 광고 내용이 사실과 다르다는 것을 알게 되었다면 단순히 탈퇴서를 제출하기보다 허위 설명이 계약취소 사유에 해당하는지, 납입금 반환을 요구할 수 있는지부터 검토하는 것이 중요합니다.

부동산전문변호사 김민중 | 법무법인 로윈