공사계약을 해제하면 지체상금은 언제까지 계산하나요 

공사가 준공기한을 넘겨 계속 늘어지다가 결국 계약을 해제하게 되면, 그때부터 궁금해지는 것이 지체상금입니다. 도급인 입장에서는 "해제했으니 그날까지 계산하면 되는 것 아닌가" 싶고, 수급인 입장에서는 "공사를 그만둔 뒤에도 계속 붙는 것 아닌가" 걱정하게 됩니다. 그런데 지체상금이 언제 시작해 어디서 멈추는지는 계약서에 적힌 날짜만으로 정해지지 않고, 해제 통보일과도 반드시 일치하지 않습니다.

먼저 전체를 짚어보겠습니다: 지체상금의 성격과 해제 시 시작일·종료일을 가르는 두 갈래

지체상금은 수급인이 약정한 준공기한까지 공사를 완성하지 못했을 때, 그 지연 일수에 따라 도급인에게 지급하기로 미리 정해 둔 금액입니다. 법적으로는 손해배상액의 예정(민법 제398조)에 해당하는 경우가 대부분이어서, 도급인은 실제 손해가 얼마인지 입증하지 않아도 계약에서 정한 비율대로 청구할 수 있습니다. 공사계약서에 "지체일수 1일당 계약금액의 1,000분의 ○" 같은 문구가 있다면 바로 이 약정입니다.

계약이 해제되면 문제가 두 갈래로 나뉩니다. 하나는 지체상금이 언제부터 붙는가(시기)이고, 다른 하나는 언제까지 붙는가(종기)입니다. 시기는 비교적 단순하지만, 종기는 공사가 중간에 멈췄는지, 도급인이 다른 업체에 맡겨 마무리했는지에 따라 달라집니다. 또 지체상금과 별도로 계약 해제에 따른 손해배상이 어디까지 인정되는지도 함께 정리해야 합니다.

여기에 공사대금 정산이 얽힙니다. 이미 시공된 부분의 기성고 대금, 선급금 반환, 하자 보수비 등이 한꺼번에 오가기 때문에, 지체상금을 어떤 기간으로 계산하느냐가 최종 정산액을 크게 좌우합니다.

법은 이렇게 판단합니다: 준공기한 다음날부터, 해제할 수 있었던 때와 대체 완공 가능 시점까지

먼저 시기입니다. 수급인이 준공기한 안에 공사를 완성하지 못한 채 기한을 넘겨 계약이 해제된 경우, 지체상금은 약정 준공기한의 다음날부터 발생합니다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다56112 판결). 해제 이후가 아니라, 기한을 넘기는 순간부터 지체가 시작된다는 뜻입니다. 계약서에 준공기한이 명확히 적혀 있다면 시작일을 두고 다툴 여지는 크지 않습니다.

쟁점은 종기입니다. 해제하면 계약의 효력이 소급해서 없어지니 해제일에 멈추는 것으로 생각하기 쉽지만, 판례의 접근은 다릅니다. 지체상금은 수급인이 공사를 제때 끝내지 못해 도급인이 입는 지연 손해를 메우는 것이므로, 해제 후에는 수급인이 더 이상 공사를 완성할 수 없습니다. 그래서 법원은 수급인이 공사를 중단했거나 그 밖의 사유로 도급인이 해제할 수 있었던 때를 기준으로, 도급인이 다른 업자에게 맡겨 같은 공사를 완성할 수 있었던 시점을 지체상금의 종기로 봅니다. 도급인이 실제로 해제 통지를 한 날이 아니라 해제할 수 있었던 때가 기준이라는 점에 주의해야 합니다.

준공기한이 도래하기 전이라도 수급인이 공사를 사실상 포기했거나 기한 내 완성이 명백히 불가능해졌다면, 도급인은 최고 절차 없이 바로 해제할 수 있습니다(민법 제544조 단서, 제546조). 다만 판례가 정한 종기 기준은 완공기한을 넘겨 계약이 해제된 경우를 전제로 하므로, 준공기한 전에 해제된 사건은 지체상금이 발생하는지부터 따져 보아야 합니다.

정리하면 지체상금 기간은 다음 틀로 계산됩니다.

• 시기 — 약정 준공기한 다음날

• 종기 — 해제를 할 수 있었던 때 + 도급인이 다른 업자에게 맡겨 같은 공사를 완성하는 데 걸리는 상당한 기간

• 그 이후의 손해 — 지체상금이 아니라 해제에 따른 손해배상(민법 제551조)으로 별도 청구

여기서 많이 헷갈리는 부분이 지체상금과 일반 손해배상의 관계입니다. 지체상금은 어디까지나 "공사가 늦어진 것"에 대한 배상이고, 계약이 해제되어 공사 자체를 완성하지 못하게 된 데서 생기는 손해(대체 업체 선정으로 늘어난 공사비 등)는 민법 제551조에 따른 별도의 손해배상으로 다루어집니다. 두 가지가 같은 기간·같은 손해를 이중으로 메우지 않도록 구분해서 계산해야 합니다.

한편 지체상금이 지나치게 크게 잡히는 경우에는 감액 문제가 생깁니다. 지체상금 약정이 손해배상액의 예정에 해당하면 법원은 민법 제398조 제2항에 따라 부당하게 과다한 부분을 감액할 수 있습니다(대법원 1989. 7. 25. 선고 88다카6273 판결 등). 계약이 해제되어 공사가 중도에 끝난 경우 지체상금률 그대로를 적용하면 실제 손해보다 커질 수 있어, 감액 여부가 실무에서 자주 다투어집니다. 실제 감액 정도는 계약 금액 대비 지체상금 비율, 도급인이 입은 실제 손해, 지연의 경위와 책임 비율 등을 종합해 정해집니다.

수치로 보면 감이 옵니다. 계약금액 3억 원, 지체상금률 1일 1,000분의 1인 공사에서 준공기한이 지난 뒤 도급인이 해제할 수 있었던 시점이 기한 후 60일째이고, 다른 업체가 마무리하는 데 40일이 걸렸다고 가정해 보겠습니다.

• 1일 지체상금 — 3억 원 × 1/1,000 = 30만 원

• 지체 기간 — 기한 다음날부터 60일 + 40일 = 100일

• 지체상금 합계 — 30만 원 × 100일 = 3,000만 원

만약 도급인이 실제 해제 통지를 한 날이 기한 후 150일째였더라도, 위와 같은 판단 틀에서는 150일 전체가 지체상금 기간이 되지 않습니다. 반대로 수급인이 "해제일에 끝난다"고 주장해 60일만 인정해 달라고 하더라도 그대로 받아들여지지 않을 수 있습니다. 두 사람 모두 계약서의 날짜만 보고 계산하면 틀리기 쉬운 부분입니다.

또 하나 짚어야 할 것은 수급인에게 책임이 없는 지연입니다. 도급인이 설계 변경을 요구했거나 대지 인도·인허가를 지연시켰거나, 천재지변처럼 수급인이 통제할 수 없는 사유로 공사가 늦어졌다면 그 기간만큼은 지체일수에서 빠져야 합니다. 공공 공사의 경우 계약 조건에 이런 공제 사유가 구체적으로 적혀 있는 경우가 많으니, 약정한 지체상금 조항과 공제 조항을 함께 읽어야 합니다.

김상훈 변호사의 대응, 이렇게: 해제 가능 시점 특정부터 대체 완공 기간 입증까지 네 단계

지체상금 기간을 둘러싼 분쟁은 결국 "언제를 종기로 볼 것인가"를 증거로 뒷받침하는 싸움입니다. 도급인과 수급인 모두 다음 순서로 준비합니다.

• 계약서와 지체상금 조항 확인 — 준공기한, 지체상금률, 공기 연장 사유와 면책 조항, 해제 사유를 먼저 확인합니다. 설계 변경이나 추가 공사로 준공기한이 변경됐다면 그 합의서나 공문이 있는지 찾아야 시기를 정확히 특정할 수 있습니다.

• 해제할 수 있었던 시점 입증 — 공사 중단 시점, 현장 인력 철수, 공정률 정체를 보여주는 공정 보고서·감리 일지·현장 사진·문자·공문이 기준 자료입니다. 도급인은 그 시점이 이르다는 것을, 수급인은 그 시점이 늦다는 것을 이 자료로 다투게 됩니다.

• 대체 완공에 걸린 기간 정리 — 도급인이 후속 업체에 공사를 맡겼다면 후속 계약서, 착공·준공 일자, 공사 범위를 근거로 같은 공사를 마치는 데 통상 필요한 기간을 입증해야 합니다. 후속 업체가 범위를 넓혀 공사한 경우에는 해당 부분을 걸러내고 계산해야 합니다.

• 감액 및 상계 주장 준비 — 수급인은 지체상금이 과다하다는 감액 주장과 함께, 이미 시공한 부분의 기성 공사대금으로 상계하는 방안을 검토해야 합니다. 도급인은 지체상금, 해제에 따른 추가 공사비 손해, 하자 보수비를 구분해 청구 항목별로 산정해야 이중 청구 논란을 피할 수 있습니다.

분쟁이 소송으로 가면 법원은 위 자료를 바탕으로 해제 가능 시점과 대체 완공 기간을 정하고, 지체상금 약정의 감액 여부를 판단합니다. 따라서 해제 통지서를 보내기 전에, 어떤 사유로 언제 해제하는지 내용증명에 구체적으로 적어 두는 것이 이후 다툼에서 유리합니다.

망설이는 사이, 시간은 불리해집니다: 종기가 정리돼야 최종 정산 금액이 나옵니다

공사계약 해제 후 지체상금은 해제 통보일에 자동으로 끝나는 것이 아니라, 해제할 수 있었던 때와 대체 완공이 가능했던 시점을 기준으로 정해집니다. 공정 자료와 후속 공사 자료는 시간이 지날수록 흩어지기 쉽습니다.

공사계약 해제를 앞두고 있거나 이미 해제했는데 지체상금 정산에서 의견이 갈린다면, 계약서와 공정 자료를 먼저 갖춰 기간 산정부터 점검해 보시기 바랍니다.

법률 문제는 초기 대응이 중요합니다. 도움이 필요하시면 언제든 김상훈 변호사에게 문의해 주시기 바랍니다.