경매 중 임대차보증금 1억7천만 원 회수 사례 

안녕하세요, 이충호 변호사입니다.

만기에 보증금 1억 7,000만 원을 돌려주지 않은 임대인, 임차권등기·배당요구·보증금반환소송 일괄 대응

1. 사실관계

의뢰인은 2023. 4. 서울 관악구 소재 건물의 한 호실을 보증금 1억 7,000만 원, 임대차기간 2023. 5. 19.부터 2025. 5. 18.까지로 임차하고, 입주와 전입신고, 확정일자를 모두 갖추었습니다.

의뢰인은 2025. 3. 임대인에게 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 문자메시지로 알렸지만, 임대인은 만기가 지나도록 보증금을 돌려주지 않았습니다. 확인해 보니 그 건물은 이미 다른 채권자의 신청으로 강제경매가 진행 중이었습니다.

2. 이충호 변호사의 조력 내용

저는 의뢰인의 보증금을 지키기 위하여 세 가지 절차를 동시에 진행하였습니다.

먼저 진행 중인 경매절차에서 보증금을 배당받을 수 있도록 배당요구종기 전에 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였습니다(서울중앙지방법원 2024타경111○○○). 이어서 의뢰인이 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권을 잃지 않도록 주택임차권등기명령을 신청하였습니다.

또한 임대인을 상대로 보증금반환청구의 소를 제기하여 집행권원을 확보하였습니다. 임대인의 소재가 확인되지 않아 공시송달 절차를 거쳤고, 판결 후에는 집행문을 부여받아 후속 집행에 대비하였습니다.

3. 사건의 결과

법원은 2025. 5. 19. 주택임차권등기를 명하였고(서울중앙지방법원 2025카임31○○○), 2026. 4. 23. 임대인에게 의뢰인으로부터 임차 부분을 인도받음과 동시에 170,000,000원을 지급하라는 판결을 선고하였습니다(서울중앙지방법원 2025가단109○○○). 의뢰인의 청구가 전부 받아들여졌습니다.

의뢰인은 경매절차의 배당과 판결에 따른 강제집행을 통하여 보증금을 회수할 수 있는 법적 장치를 모두 갖추게 되었습니다.

[사진 1] 주택임차권등기명령 결정

[사진 2] 보증금반환 판결문 1면(170,000,000원 전부 승소)

4. 이충호 변호사가 드리는 말씀

임대인이 보증금을 돌려주지 않는데 그 집이 이미 경매에 들어가 있다면, 배당요구종기를 놓치지 않는 것이 가장 먼저입니다. 배당요구를 하지 않으면 우선변제권이 있어도 배당을 받지 못할 수 있습니다.

이사를 해야 한다면 임차권등기명령으로 권리를 유지하고, 보증금반환 판결로 집행권원까지 확보해 두면 경매 결과와 관계없이 남은 보증금을 회수할 수 있는 길이 열립니다. 각 절차에는 기한이 있으므로 만기 전후로 서둘러 검토하시기 바랍니다.