해외 부동산을 신고 없이 샀는데 외국환거래법 위반인가요
수원 광교와 서울 양재역, 두 곳에서 상담이 가능합니다.
현재 상황에 대해 상담이 필요하신 경우 편하게 연락 주시면, 사건 경위를 확인한 뒤 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.
사건 개요
해외 휴양지의 콘도나 현지 아파트를 지인의 권유로 계약하고, 대금도 송금했는데 나중에서야 "해외 부동산은 취득 신고를 해야 한다"는 이야기를 듣고 불안해하는 분들이 있습니다. 은행 창구에서 송금 목적을 "부동산 취득"으로 적지 않고 "생활비"나 "유학 경비"로 보냈거나, 현지 계좌에 먼저 돈을 보내 둔 뒤 그 돈으로 계약금을 치른 경우에는 불안이 더 커집니다. 신고하지 않고 샀다는 사실이 이미 있는 상태에서 "이게 범죄인가, 아니면 과태료로 끝나는 문제인가"를 알고 싶어 상담을 청해 오십니다.
먼저 결론부터 말씀드리면, 거주자가 외국에 있는 부동산을 취득하는 행위는 외국환거래법상 '자본거래'에 해당하고, 정해진 신고를 하지 않고 취득했다면 원칙적으로 외국환거래법 위반이 맞습니다(외국환거래법 제3조 제1항 제19호 라목, 제18조 제1항). 다만 위반이라고 해서 모두 형사처벌을 받는 것은 아니고, 위반한 금액과 위반의 태양에 따라 경고, 과태료, 형사처벌로 갈립니다. 그래서 이 사건에서 가장 중요한 것은 위반 여부 자체보다 "어느 단계의 제재에 해당하는가"를 정확히 구분하는 일입니다.
핵심 쟁점
이 유형의 사건에서 결과를 가르는 지점은 다섯 가지입니다. 첫째, 나는 '거주자'인가 하는 점입니다. 외국환거래법은 대한민국에 주소 또는 거소를 둔 개인을 거주자로 보므로(제3조 제1항 제14호), 해외에 장기간 체류하고 있더라도 구분이 명백하지 않으면 시행령이 정하는 기준에 따라 판단됩니다. 둘째, 취득한 것이 해외부동산 또는 이에 관한 권리인지입니다. 완공된 주택뿐 아니라 분양권처럼 부동산에 관한 권리도 같은 자본거래 범주에서 다뤄집니다. 셋째, 신고 의무가 면제되거나 사후 보고만으로 족한 예외에 해당하는지입니다. 넷째, 신고 의무를 위반한 금액이 형사처벌 문턱인 대통령령 기준 금액을 넘는지입니다. 다섯째, 취득 자금을 송금하는 과정에서 목적을 속이거나 쪼개 보내는 등 거짓 신고·회피 정황이 있었는지입니다.
이 다섯 가지를 가르지 않고 "신고를 안 했으니 처벌받는다"거나 "다들 그렇게 하니 괜찮다"로 단정하면 대응 방향을 잘못 잡기 쉽습니다. 실제로는 과태료 단계에서 정리될 사건이 형사 입건으로 번지거나, 반대로 형사 문제가 될 사건을 가볍게 보고 늦장 대응하는 일이 생깁니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 신고 의무의 범위와 제재 단계를 조문으로 먼저 가르기
먼저 해야 할 일은 내가 한 행위가 어떤 조항의 어느 제재에 걸리는지 확정하는 것입니다. 외국환거래법 제18조 제1항은 자본거래를 하려는 사람이 신고해야 한다고 정하고, 같은 조 제2항은 이 신고가 대금 지급 절차보다 먼저 끝나 있어야 한다고 정합니다. 또 제3항은 거주자의 해외부동산 취득에 대해 투자자 적격성과 가격 적정성 등을 따져 신고수리 여부를 정할 수 있게 하고 있습니다. 즉 신고는 형식적인 통보가 아니라 사전에 심사를 받는 절차입니다. 이를 어긴 경우의 제재는 세 층으로 나뉩니다. 김강희 변호사는 다음 순서로 정리합니다.
1) 경고로 끝날 수 있는 소액 사안인지 확인합니다.
제19조 제1항 제2호는 대통령령이 정하는 금액 이하의 거래로서 신고 등의 의무를 어긴 경우 재정경제부장관이 경고를 할 수 있도록 하고 있습니다. 또 제18조 제1항 단서와 시행령 제32조 제2항 제2호는 고시가 정하는 금액 미만의 소액 자본거래에는 사후 보고를 하거나 신고하지 않아도 되는 길을 열어 두었습니다. 그래서 취득 대금이 얼마였는지, 몇 차례에 나눠 보냈는지를 송금 내역 전체로 확인하는 것이 출발점입니다. 구체적인 기준 금액은 시행령과 고시가 개정되므로, 취득 시점에 적용되던 기준을 따로 확인해야 합니다.
2) 과태료 단계(제32조)와 형사처벌 단계(제29조)를 구분합니다.
제18조 제1항에 따른 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고하고 자본거래를 한 사람은 제32조 제1항 제4호에 따라 1억원 이하의 과태료 대상입니다. 그런데 같은 항 단서는 "제29조에 해당하는 경우는 제외한다"고 되어 있습니다. 제29조 제1항 제3호는 제18조에 따른 신고의무를 위반한 금액이 대통령령이 정하는 금액을 초과하는 경우 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처하고, 위반행위 목적물 가액의 3배가 1억원을 넘으면 벌금을 그 3배 이하로 하도록 정합니다. 결국 같은 신고 누락이라도 위반 금액이 문턱을 넘으면 과태료가 아니라 형사 사건이 됩니다. 이 문턱을 넘었는지는 부동산 가격이 아니라 신고 의무를 위반한 금액이 기준이라는 점도 따져야 합니다. 일부 금액만 신고하고 나머지를 누락했다면 누락분이 기준이 됩니다.
3) 같은 위반이 반복됐는지, 과거 처분이 있었는지를 확인합니다.
제29조 제1항 제6호는 제32조 제1항에 따른 과태료 처분을 받은 사람이 처분일부터 2년 이내에 같은 위반행위를 다시 하면 형사처벌한다고 정하고, 제19조 제2항은 5년 이내에 신고 의무를 2회 이상 위반하면 1년 이내의 범위에서 관련 외국환거래를 정지·제한할 수 있다고 정합니다. 과거에 경고나 과태료 처분을 받은 이력이 있는지가 현재 사건의 처분 수위를 좌우하므로, 이력부터 확인해 둡니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 조사 전에 사실관계와 자료를 정리하고 자진 보완 신고를 검토하기
제재 단계가 정해지더라도 실제 처분은 수사기관이나 외국환 당국에 어떤 사실관계와 자료를 내놓는지에 따라 달라집니다. 이 단계에서는 증거와 진술의 일관성을 만드는 것이 핵심입니다.
1) 취득 경위와 자금 흐름을 시간순으로 재구성합니다.
매매계약서, 계약금·중도금·잔금 송금 내역, 송금 시 적은 송금 목적, 현지 등기 서류를 모아 언제 얼마를 어떤 명목으로 보냈는지 표로 만듭니다. 외국환 은행은 해외 송금 내역을 보관하고, 외국환 당국과 국세청 등은 법 제21조에 따라 거래 자료를 통보받아 확인할 수 있으므로 송금 기록은 이미 외부에 남아 있다고 전제해야 합니다. 이 자료에서 신고 누락 금액이 얼마인지, 한 번에 보낸 것인지 나눠 보낸 것인지가 드러납니다. 나눠 보내 신고를 피하려 했다는 의심을 받을 소지가 있는지도 이 단계에서 미리 점검합니다.
2) 고의 여부와 신고 의무를 몰랐던 사정을 구체적 사실로 정리합니다.
과태료든 형사처벌이든 사정이 무엇이었는지가 양정에 영향을 줍니다. 중개업자나 분양업체가 "신고는 필요 없다"고 안내했는지, 신고를 하려 했으나 절차를 오인했는지, 처음부터 의도적으로 외부에 알리지 않으려 했는지에 따라 평가가 크게 달라집니다. 안내 문자, 메신저 대화, 계약 당시 오간 자료를 확보해 두면 이 부분을 뒷받침할 수 있습니다. 반대로 송금 목적을 사실과 다르게 적은 사정이 있다면 이를 감추기보다 경위를 있는 그대로 정리하는 편이 진술의 신빙성을 지키는 길입니다.
3) 조사 통보 전이라면 당국과의 절차를 신중하게 선택합니다.
이미 취득을 마친 뒤에는 사후에 신고 내용을 보완할 수 있는지, 외국환거래규정이 정한 방식이 무엇인지에 따라 대응이 달라집니다. 다만 사후 신고가 곧바로 책임을 없애 주는 것은 아니므로, 신고 전에 자료와 위반 금액을 먼저 정리한 뒤 어떤 순서로 접근할지 정해야 합니다. 이미 조사 통보를 받았다면 질문의 취지가 과태료 부과를 위한 확인인지, 형사 입건을 전제로 한 것인지부터 파악하고 진술에 임해야 합니다. 조사 단계에서 한 진술은 이후 처분과 재판에 그대로 이어지기 때문입니다.
결론
해외 부동산을 신고 없이 취득했다면 외국환거래법 위반에 해당하는 것이 원칙입니다. 다만 그 결과는 경고, 최대 1억원 이하의 과태료, 형사처벌까지 단계가 나뉘고, 어디에 해당하는지는 위반 금액과 반복 여부, 송금 과정의 사정에 따라 달라집니다.
그래서 "신고하지 않았으니 이미 끝났다"고 단정하거나 반대로 "아무도 모를 것"이라고 넘기기보다, 취득 경위와 송금 기록을 먼저 정리하고 어느 제재 단계에 해당하는지를 점검받는 것이 필요합니다. 비슷한 상황에 놓여 있다면 사건 경위를 처음부터 함께 확인해 대응 방향을 검토해 보시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 해외 부동산을 사면서 신고를 하지 않았는데, 무조건 형사처벌 대상인가요?
그렇지는 않습니다.
신고 없이 해외부동산을 취득한 행위는 외국환거래법 제18조 제1항 위반이지만, 제재는 경고, 과태료, 형사처벌로 나뉩니다.
제29조 제1항 제3호는 신고의무를 위반한 금액이 대통령령이 정한 금액을 초과하는 경우에 징역 또는 벌금을 규정하고, 그 이하는 제32조의 과태료가 기본입니다.
따라서 위반한 금액이 얼마인지부터 확인해야 합니다.
Q2. 이미 송금했는데, 지금이라도 신고하면 문제가 없어지나요?
사후에 보완 신고를 할 수 있는 경우가 있어도 위반 사실 자체가 없어지는 것은 아닙니다.
제18조 제2항은 신고가 지급 절차보다 먼저 완료되어 있어야 한다고 정하고 있기 때문입니다.
다만 자진해서 정리하려 했다는 사정은 처분 수위를 판단할 때 고려될 수 있으므로, 신고에 앞서 송금 내역과 위반 금액을 확인하고 접근 방법을 정하는 것이 좋습니다.
Q3. 송금 목적을 생활비로 적고 보냈다면 더 문제가 되나요?
그렇게 볼 여지가 있습니다.
제32조 제1항 제4호는 신고를 하지 않은 경우뿐 아니라 거짓으로 신고한 경우도 제재 대상으로 규정하고, 제29조 제1항 제3호는 신고의무를 위반한 금액을 기준으로 처벌합니다.
목적을 사실과 다르게 적었다면 단순한 누락이 아니라 회피 의도가 있었다는 평가를 받을 수 있으므로, 당시 경위를 구체적으로 정리해 둘 필요가 있습니다.
Q4. 금액이 작으면 신고하지 않아도 되나요?
일정 금액 미만의 소액 자본거래는 시행령 제32조 제2항 제2호에 따라 신고나 사후 보고 대상에서 제외될 수 있습니다.
그러나 구체적인 기준 금액은 고시로 정해져 개정될 수 있고, 나누어 송금한 경우 합산해서 판단될 수 있습니다.
그래서 취득 시점에 적용된 기준과 전체 송금 내역을 함께 확인해야 합니다.
Q5. 조사 통보를 받았습니다. 무엇부터 준비해야 하나요?
먼저 취득 경위와 송금 내역을 시간순으로 정리하는 것이 좋습니다.
매매계약서, 송금 기록, 송금 목적, 중개업자나 분양업체의 안내 내용 등을 확보해 위반 금액과 신고 의무를 알게 된 시점을 확인해야 합니다.
또 과거에 경고나 과태료 처분을 받은 적이 있는지도 점검해야 하며, 조사에서는 확인된 사실에 맞춰 일관되게 진술하는 것이 중요합니다.
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