지역주택조합 조합원 자격요건 미달, 분담금 낼 의무와 낸 돈 돌려받는 길 

지역주택조합에 가입해 계약금과 분담금을 내고 있는데, 뒤늦게 조합원 자격요건을 갖추지 못했다는 사실을 알게 되는 분들이 있습니다. 다른 주택을 갖고 있었거나, 6개월 거주 요건이 맞지 않았거나, 배우자가 다른 조합의 조합원이었던 경우가 대표적입니다. 이때 가장 먼저 나오는 질문은 앞으로 내야 할 분담금을 계속 내야 하는지, 이미 낸 돈은 어떻게 되는지입니다. 이 글에서는 주택법과 시행령이 정한 자격요건과 판단 기준일, 자격이 없는 경우 분담금 납부 의무가 어떻게 되는지, 낸 돈을 돌려받는 경로를 순서대로 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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지역주택조합 조합원 자격요건 — 시행령 제21조가 정하는 세 가지

지역주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호가 정합니다. 요건은 세 가지이고 모두 갖춰야 합니다. 첫째는 무주택 요건으로, 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주이거나, 세대원 중 1명에 한해 주거전용면적 85제곱미터 이하 주택 1채를 소유한 세대의 세대주여야 합니다. 둘째는 거주 요건으로, 조합설립인가 신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 계속 거주해 온 사람이어야 합니다. 셋째는 중복가입 금지 요건으로, 본인 또는 세대가 분리된 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합이나 직장주택조합의 조합원이 아니어야 합니다.

이 요건은 가입 광고나 상담에서 "무주택자라면 누구나"처럼 단순화되어 전달되는 경우가 많아 실제 적용에서 어긋나기 쉽습니다. 무주택 요건에서 '세대원 전원'이란 세대주와 같은 세대별 주민등록표에 있는 가족은 물론, 주민등록이 따로 되어 있는 세대주의 배우자와 그 배우자와 같은 세대를 이루는 사람까지 포함하는 개념입니다. 그래서 본인은 무주택인데 따로 사는 배우자 명의의 집이 있거나, 배우자와 같은 세대인 부모 명의의 주택이 잡히는 사례에서 자격 판정이 갈립니다. 중복가입 요건도 같습니다. 별거 중인 배우자가 다른 지역조합에 이미 가입해 있으면 본인의 가입은 요건 위반이 됩니다.

• 무주택 요건 — 세대 전원 무주택, 또는 세대원 1명이 85제곱미터 이하 주택 1채만 소유한 세대의 세대주.

• 거주 요건 — 조합설립인가 신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 계속 거주.

• 중복가입 금지 — 본인 또는 주민등록이 분리된 배우자가 다른 지역·직장주택조합의 조합원이 아닐 것.

• 예외 — 조합원이 사망해 그 지위를 상속받는 사람은 위 요건과 관계없이 조합원이 될 수 있음.

자격은 가입 광고의 문구가 아니라 시행령 제21조의 세 요건을 모두 갖췄는지로 정해진다.

자격을 판단하는 기준일 — 설립인가 신청일, 투기과열지구는 그 1년 전

자격요건은 '지금 이 순간'이 아니라 정해진 기준일로 따집니다. 무주택 요건은 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하는지를 보는데, 주택건설대지가 주택법 제63조의 투기과열지구 안에 있으면 기산점이 조합설립인가 신청일의 1년 전으로 앞당겨집니다. 거주 요건은 조합설립인가 신청일 현재 기준이므로, 그날로부터 거꾸로 6개월 이상 해당 지역에 계속 살았는지가 쟁점입니다. 가입 시점에 요건을 충족했더라도 인가 신청일 이후 입주 가능일 전까지 주택을 취득하면 무주택 요건이 깨질 수 있다는 뜻입니다.

추가로 모집되거나 충원되는 조합원은 기준일이 다릅니다. 시행령 제22조 제2항에 따라 시장·군수·구청장의 승인을 받아 추가모집되는 사람은 해당 조합설립인가 신청일이 기준이고, 결원이 생겨 충원되는 사람은 그 조합 가입 신청일이 기준입니다. 예를 들어 인가 후 탈퇴자 자리에 새로 들어온 사람은 자신의 가입 신청일 기준으로 자격을 따지는 구조입니다. 한편 근무·질병치료·유학·결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 잃었다가 되찾은 경우 시장·군수·구청장이 인정하면 자격이 있는 것으로 보는 예외가 시행령 제21조 제2항에 있습니다.

자격이 없는데 분담금을 내야 하나 — 의무의 근거는 어디에 있는가

분담금은 조합원이 조합사업의 토지 매입비, 공사비, 운영비 등을 나눠 부담하는 돈입니다. 그 납부 의무는 조합원 지위에서 나오고, 구체적인 금액과 시기는 조합규약, 총회 의결, 조합 가입계약에서 정해집니다. 따라서 자격요건을 끝내 갖추지 못해 조합원 지위가 인정될 수 없다면, 그 지위를 전제로 한 분담금 청구는 근거가 약해집니다. 시행령도 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우를 결원 사유로 명시해 그 자리를 새로 충원하도록 해두었습니다(시행령 제22조 제1항 제2호 라목). 법이 무자격자를 계속 조합원으로 두는 것을 전제하지 않는다는 이야기입니다.

다만 '자격이 없으니 한 푼도 안 낸다'로 곧바로 연결되지는 않습니다. 첫째, 조합이 아직 본인을 무자격자로 확정하지 않았다면 분담금 납부 요구가 계속될 수 있고, 미납을 이유로 한 제명 절차나 연체이자 청구에 대응해야 합니다. 둘째, 가입계약상 납부 약정이 있는 이상 계약 자체의 효력을 다투는 절차가 필요합니다. 셋째, 본인이 자격 미달을 알면서 서류를 꾸며 가입했다면 환급 청구에서 과실이나 신의칙 문제가 불거집니다. 반대로 모집업체가 자격 심사를 소홀히 해 가입시켰다면 그 책임은 뒤에서 보는 설명의무와 업무대행자 책임으로 이어집니다.

분담금 의무는 조합원 지위에서 나온다 — 자격이 끝내 인정되지 않으면 이미 낸 돈은 되돌려 받는 문제로, 앞으로 낼 돈은 지급을 거절하는 문제로 정리된다.

이미 낸 돈 돌려받기 — 청약철회, 탈퇴·제명 환급, 부당이득반환

환급 경로는 시점에 따라 달라집니다. 가장 간단한 길은 주택법 제11조의6 제2항의 청약철회로, 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에 가입 청약을 철회할 수 있습니다. 서면으로 하면 서면을 발송한 날 효력이 생기고, 모집주체는 철회 의사가 도달한 날부터 7일 이내에 예치기관에 반환을 요청해야 하며, 예치기관은 요청일부터 10일 이내에 돌려줘야 합니다. 이 기간에는 위약금이나 손해배상을 청구할 수 없고 탈퇴·환급에 관한 규약 조항도 적용되지 않습니다(같은 조 제6항, 제7항).

30일이 지났다면 주택법 제11조 제8항, 제9항이 기준입니다. 조합원은 규약이 정한 대로 탈퇴 의사를 알릴 수 있고, 탈퇴하거나 제명된 조합원은 규약에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있습니다. 문제는 규약에서 환급 시기를 대체 조합원이 충원된 뒤로 정하거나, 일부 비용은 반환하지 않는다고 규정한 경우입니다. 이런 조항이 있으면 환급이 지연되기 쉬우므로 규약 원문과 가입계약서를 확인해야 합니다.

자격 미달 자체가 가입의 전제를 무너뜨리는 사정이라면, 탈퇴 환급과 별도로 계약 취소나 해제를 주장하고 민법 제741조의 부당이득반환을 구하는 방법이 있습니다. 모집업체가 자격이 충족된다고 속이고 가입시킨 경우에는 민법상 사기나 착오에 의한 취소를 검토할 수 있고, 이 경우 원상회복으로 납부액에 법정이자를 더해 청구하게 됩니다. 청구 금액이 크고 조합이 환급을 미룬다면 반환청구의 소를 내는 단계로 넘어가는 것이 일반적인 수순입니다.

• 가입비등 예치 후 30일 이내 — 청약철회, 위약금 없음, 7일·10일 내 반환 절차.

• 30일 이후 — 규약에 따른 탈퇴·제명 후 비용 환급 청구(주택법 제11조 제8항, 제9항).

• 자격 미달이 계약의 전제를 무너뜨리는 경우 — 취소·해제 후 부당이득반환 또는 원상회복 청구.

• 모집업체 귀책이 있는 경우 — 업무대행자 등을 상대로 한 손해배상 청구 병행.

모집주체의 설명의무 위반 — 자격 설명을 빠뜨린 책임

자격이 없는 사람이 조합원으로 들어오는 가장 흔한 경로는 모집 단계의 부실한 설명입니다. 주택법은 모집주체가 가입계약서에 조합원의 자격기준과 분담금 등 비용의 납부예정금액·시기·방법, 탈퇴 및 환급의 방법·시기·절차를 담도록 하고(제11조의3 제8항), 이를 가입 신청자가 이해할 수 있게 설명하며 이해했다는 서면 확인을 받아 교부하고 사본을 5년간 보관하도록 정합니다(제11조의4). 광고에도 자격기준과 토지 확보 비율을 넣어야 하고, 자격기준을 충분히 설명하지 않거나 누락해 제한 없이 가입할 수 있는 것처럼 오해하게 하는 행위, 분담금이 추가로 생길 수 있는데 공급가격이 확정된 것처럼 보이게 하는 행위는 금지됩니다(제11조의5 제2항).

이 규정은 환급 분쟁에서 두 가지 쓸모가 있습니다. 하나는 설명확인서, 가입계약서가 제대로 작성됐는지가 모집업체의 귀책을 가르는 증거가 된다는 점입니다. 서면 확인서에 자격기준 설명 항목이 비어 있거나 서명이 없다면 설명의무 위반을 주장할 근거가 됩니다. 다른 하나는 책임 상대방의 확대입니다. 조합원 모집 등을 대행한 업무대행자는 자신의 귀책사유로 조합 또는 가입 신청자에게 손해를 입히면 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(제11조의2 제5항). 조합 자체가 환급 여력이 없더라도 책임 있는 상대방을 찾는 길이 열려 있는 셈입니다. 시장·군수·구청장은 모집주체가 법을 위반하면 시정요구 등 필요한 조치를 명할 수 있으므로(제14조 제4항) 관할 지자체 민원도 병행할 수 있습니다.

자격 상실 이후 조합이 취하는 조치 — 제명, 충원, 인가 취소의 위험

조합 입장에서도 무자격 조합원은 부담입니다. 국토교통부장관이나 시장·군수·구청장은 행정전산망으로 조합 구성원의 자격 등을 확인할 수 있고(제14조 제1항), 거짓이나 부정한 방법으로 설립인가를 받은 경우 설립인가를 취소할 수 있습니다(제14조 제2항 제1호). 무자격자가 섞인 채 인가를 받았다면 조합 전체가 인가 취소 위험에 놓이므로, 조합은 자격 확인 과정에서 무자격자를 정리하고 결원을 충원하려는 경향이 있습니다. 이때 충원은 결원이 생긴 범위에서만 할 수 있고, 설립인가 후에는 조합원 교체나 신규 가입이 원칙적으로 금지됩니다(시행령 제22조 제1항).

이 구조는 자격이 부족한 조합원에게 협상 여지도 줍니다. 조합이 먼저 자격 미달을 통보해 오는 경우 곧바로 서명하기보다, 제명이나 탈퇴 처리 시점과 환급 시기, 환급 범위를 서면으로 정리해야 합니다. 조합원이 열람·복사를 요청하면 조합 임원은 15일 이내에 조합원 명부와 토지 확보 자료 등을 제공해야 하므로(제12조 제3항) 사업이 실제로 어디까지 진행됐는지도 확인할 수 있습니다. 사업이 지연될수록 환급 재원이 줄어들 수 있으므로 판단 시기를 늦추지 않는 편이 유리합니다.

사업 진행 상황이 환급 가능성을 좌우한다 — 2년·3년 기한의 의미

환급은 조합이 가진 돈과 사업 진행 정도에 크게 영향을 받습니다. 주택법은 조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년이 되도록 설립인가를 받지 못하면 가입 신청자 전원이 참여하는 총회에서 사업 종결 여부를 결정하도록 하고, 설립인가를 받은 날부터 3년이 되도록 사업계획승인을 받지 못하면 총회 의결로 해산 여부를 결정하도록 정합니다(제14조의2 제1항, 제2항). 또 조합은 설립인가를 받은 날부터 2년 이내에 사업계획승인을 신청해야 합니다(시행령 제23조 제1항). 기한이 도래했는데 사업이 정체돼 있다면 해산이나 종결 총회에서 청산 절차가 개시되고, 그때 환급받을 수 있는 금액이 청산 결과에 좌우됩니다.

그래서 자격 미달이 의심되는 시점에 사업의 현재 단계를 같이 점검해야 합니다. 토지 확보가 설립인가 요건인 사용권원 80퍼센트, 소유권 15퍼센트(제11조 제2항)에 한참 못 미치고 인가도 요원하다면 환급이 늦어질 가능성이 높습니다. 반대로 사업이 순조롭고 대체 조합원이 쉽게 충원되는 조합이라면 탈퇴 환급이 상대적으로 빨리 이뤄질 수 있습니다. 환급 지연이 예상된다면 조합 재산이 남아 있을 때 가압류 등 보전처분을 검토하는 것도 한 방법입니다.

지금 준비할 것 — 증거와 순서

자격 문제가 확인되면 순서를 정해 움직이는 것이 좋습니다. 먼저 가입일, 가입비 예치일, 조합설립인가 신청일을 확정해 청약철회 30일이 남아 있는지부터 봅니다. 남아 있다면 철회 의사를 서면(내용증명)으로 발송해 발송일을 증거로 남깁니다. 그다음 자격 미달의 구체적 원인, 즉 어떤 주택 소유 사실이 문제인지, 거주 요건은 어느 구간이 모자란지를 주민등록초본, 등기부등본, 건축물대장 등으로 정리합니다. 원인이 본인의 오해인지 모집업체의 오안내인지에 따라 청구 구성이 달라지기 때문입니다.

다음으로 가입계약서, 설명확인서, 모집 광고와 상담 녹취, 납부 영수증과 계좌이체 내역, 조합규약을 확보합니다. 분담금 납부 요구가 이어지고 있다면 미납에 따른 제명과 연체이자 위험을 막기 위해 자격 문제를 이유로 한 이의를 서면으로 제기해 두는 편이 안전합니다. 이미 낸 금액이 크다면 조합뿐 아니라 업무대행자, 모집업체를 함께 상대방으로 삼을지도 이 단계에서 정해야 합니다. 서류 확보 없이 구두로만 다투다 시간이 흐르면 입증이 어려워집니다.

자주 묻는 질문

Q. 가입 당시에는 몰랐는데 나중에 무주택 요건 위반이 밝혀졌다면 분담금을 계속 내야 하나요?

A. 시행령상 자격을 갖추지 못한 사람은 조합원이 될 수 없고, 무자격자로 판명되면 자격을 상실해 결원으로 처리됩니다. 따라서 자격 상실이 확정되면 그 지위를 전제로 한 이후 분담금 부담은 정리되는 것이 원칙입니다. 다만 조합이 자격 상실을 확정하기 전까지는 납부 요구와 제명 절차가 이어질 수 있어, 이의를 서면으로 남기고 환급 방식을 협의해야 합니다.

Q. 이미 낸 가입비와 분담금을 전부 돌려받을 수 있나요?

A. 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내라면 청약철회로 위약금 없이 반환받습니다. 그 이후에는 규약에 따른 탈퇴·제명 환급이 기본이고, 모집업체의 기망이나 설명의무 위반이 입증되면 계약 취소와 부당이득반환으로 납부액 전체와 이자를 청구할 수 있습니다. 규약에 일부 공제나 지연 조항이 있으면 그 효력을 따로 다퉈야 합니다.

Q. 투기과열지구에서는 무주택 기준이 더 엄격한가요?

A. 그렇습니다. 주택건설대지가 투기과열지구 안에 있으면 무주택 여부를 보는 기산점이 조합설립인가 신청일 1년 전으로 앞당겨집니다. 신청일 직전 1년 사이에 주택을 보유했다가 팔았더라도 요건 위반으로 판단될 수 있습니다.

Q. 배우자가 다른 지역주택조합에 가입한 사실을 몰랐습니다. 그래도 자격이 없나요?

A. 시행령은 본인 또는 주민등록이 분리된 배우자가 다른 조합의 조합원이면 안 된다고 정하며, 알았는지 여부를 요건으로 두지 않습니다. 다만 몰랐다는 사정은 모집업체나 조합의 확인 소홀을 주장하는 근거가 되어 환급 협상과 손해배상에서 의미를 가질 수 있습니다.

Q. 조합이 환급을 미루면 어떻게 해야 하나요?

A. 먼저 내용증명으로 환급을 청구해 이행 최고를 남기고, 응하지 않으면 반환청구의 소를 제기합니다. 조합 재산이 흩어질 우려가 있으면 가압류 같은 보전처분을 함께 검토합니다. 조합원 명부와 자금 현황은 열람·복사 요청으로 확인할 수 있고 조합은 15일 이내에 응해야 합니다.

Q. 자격 미달을 알고도 가입한 경우에는 환급이 어렵나요?

A. 본인이 요건 위반을 알면서 서류를 거짓으로 꾸몄다면 환급 청구에서 과실이나 신의칙 문제가 제기되어 불리해집니다. 반면 모집업체가 자격을 안내하지 않았거나 가능하다고 말해 가입시킨 경우에는 업체 귀책이 인정될 여지가 있습니다. 누가 어떤 정보를 제공했는지를 보여주는 자료가 결과를 가릅니다.

맺음말

지역주택조합 조합원 자격은 주택법 시행령 제21조의 무주택·거주·중복가입 금지 요건을 설립인가 신청일 기준으로 모두 갖췄는지로 정해집니다. 이를 끝내 갖추지 못했다면 분담금 납부 의무의 근거가 약해지고, 이미 낸 돈은 청약철회, 탈퇴 환급, 부당이득반환 등으로 되돌려 받는 문제가 됩니다. 어느 경로가 맞는지는 가입 후 경과한 시간과 모집업체의 설명 여부, 조합의 사업 진행 정도에 따라 달라집니다.

자격 문제를 알게 된 뒤 시간이 흐를수록 청약철회 기간이 지나고 조합 재산이 줄어 환급이 어려워집니다. 수원이나 용인 일대에서 지역주택조합 가입을 고민하고 있거나 이미 분담금을 내고 있다면 가입계약서와 규약부터 정리해 권리관계를 점검해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.