임대차 종료 후 인테리어 원상복구, 어디까지 해야 할까?

“제가 직접 설치한 인테리어도 퇴거할 때 모두 철거해야 하나요?”

“임대인이 원상복구 비용을 보증금에서 공제하겠다고 하는데 전부 부담해야 할까요?”

임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 원상에 회복해 반환할 의무가 있습니다.

그러나 원상복구가 반드시 모든 인테리어를 철거하고 새것처럼 만들어 반환해야 한다는 의미는 아닙니다.

계약서의 특약, 입주 당시 상태, 시설 설치 경위 및 임대인과의 합의 내용 등에 따라 원상복구 범위가 달라질 수 있습니다.

1. 임차인이 설치한 인테리어는 모두 철거해야 할까요?

「민법」 제615조와 제654조에 따르면 임차인은 임대차가 종료되면 목적물을 원상에 회복해 반환해야 합니다.

원상복구의 기준은 원칙적으로 임차인이 목적물을 인도받았을 당시의 상태입니다.

따라서 임차인이 직접 설치하거나 변경한 벽체, 바닥, 조명 및 각종 설비 등은 원상복구 대상이 될 수 있습니다.

다만 실제 철거 범위는 다음 사항을 종합적으로 살펴봐야 합니다.

• 임대차계약서에 정한 원상복구 특약

• 임차인이 입주할 당시의 시설 상태

• 임차인이 직접 설치하거나 변경한 부분

• 임대인의 설치 동의 및 철거 관련 합의

• 전 임차인으로부터 기존 시설을 인수했는지 여부

특히 전 임차인이 설치한 시설은 특별한 사정이 없다면 현 임차인이 철거할 의무가 없습니다.

그러나 영업이나 시설을 함께 양수하면서 철거 책임까지 인수했거나 계약서에 별도로 정했다면 원상복구 대상이 될 수 있습니다.

2. 임대인이 인테리어 설치에 동의했다면 원상복구하지 않아도 될까요?

임대인이 인테리어 설치를 허락했다는 사실만으로 원상복구 의무까지 면제되는 것은 아닙니다.

예를 들어 임대인이 공사를 승인했더라도 계약서에 퇴거 시 해당 시설을 철거하기로 정했다면 원상복구 의무가 인정될 수 있습니다.

반대로 임대인이 시설을 그대로 두고 퇴거해도 된다고 별도로 합의했다면 그 합의 내용에 따라 복구 범위가 달라질 수 있습니다.

따라서 시설 설치에 대한 동의와 임대차 종료 후 철거 의무에 대한 합의는 구분해서 확인해야 합니다.

3. 인테리어 비용을 임대인에게 청구할 수도 있을까요?

임차인이 설치한 시설이 일정한 요건을 충족한다면 「민법」 제646조에 따른 부속물매수청구권을 검토할 수 있습니다.

부속물매수청구권은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 건물의 사용에 객관적인 편익을 제공하는 물건을 부속한 경우, 임대차 종료 시 임대인에게 해당 부속물의 매수를 청구할 수 있는 권리입니다.

예를 들어 건물의 일반적인 사용에 도움이 되는 출입문이나 새시 등은 부속물로 인정될 여지가 있습니다.

반면 특정 업종의 영업을 위해 설치한 특수한 인테리어나 영업설비는 부속물매수청구 대상에서 제외될 수 있습니다.

또한 임차물의 보존을 위해 지출한 필요비나 임대차 종료 당시에도 객관적인 가치 증가가 남아 있는 유익비는 「민법」 제626조에 따른 비용상환청구가 문제될 수 있습니다.

다만 인테리어에 비용을 지출했다는 이유만으로 임대인에게 해당 금액을 모두 청구할 수 있는 것은 아닙니다.

시설의 성격과 설치 목적, 임대인의 동의 여부 및 계약 내용 등을 확인해야 합니다.

4. 원상복구 특약이 있다면 무조건 따라야 할까요?

임대차계약서에 원상복구 특약이 있다면 복구 범위를 판단하는 중요한 기준이 됩니다.

그러나 계약서에 '원상복구한다'고 기재돼 있다는 이유만으로 모든 시설의 철거비나 수리비를 임차인이 부담해야 하는 것은 아닙니다.

특약에서 정한 복구 대상과 기준이 무엇인지 구체적으로 확인해야 합니다.

특히 통상적인 사용으로 발생한 벽지 변색이나 가벼운 바닥 마모 등은 특별한 약정이 없는 한 원칙적으로 임차인의 원상복구 대상에 포함되지 않습니다.

반면 임차인의 고의·과실로 발생한 심한 오염이나 시설 파손은 복구 의무가 인정될 수 있습니다.

또한 임차인에게 불리하게 부속물매수청구권을 미리 포기하도록 하는 약정은 「민법」 제652조에 따라 효력이 문제될 수 있습니다.

따라서 원상복구 특약의 문구뿐 아니라 실제 시설 상태와 법률상 인정되는 권리까지 함께 검토해야 합니다.

5. 임대인이 원상복구 비용을 보증금에서 공제할 수 있을까요?

임차인이 원상복구 의무를 이행하지 않았다면 임대인은 합리적으로 필요한 복구비 상당액을 보증금에서 공제하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다.

다만 임대인이 제시한 공사 견적 전액이 반드시 인정되는 것은 아닙니다.

다음과 같은 사항을 확인해야 합니다.

• 실제로 임차인이 변경하거나 훼손한 부분인지

• 통상적인 사용으로 발생한 손모가 포함됐는지

• 부분 보수가 가능한데 전면 교체비를 청구한 것은 아닌지

• 공사 범위와 비용이 합리적인지

임대인이 실제 복구공사를 완료하지 않았더라도 원상복구 의무와 합리적인 복구비가 인정된다면 보증금 공제가 문제될 수 있습니다.

반대로 견적서에 기재된 금액이라는 이유만으로 임대인의 청구액 전부가 인정되는 것은 아닙니다.

따라서 입주 당시와 퇴거 당시의 사진, 공사내역 및 견적서를 비교해 실제 복구 대상과 적정 비용을 확인해야 합니다.

6. 퇴거 전 원상복구 분쟁에 대비하려면?

원상복구 분쟁에서는 입주 당시의 상태와 임차인이 실제로 변경한 부분을 확인할 수 있는 자료가 중요합니다.

특히 다음 자료를 확보하는 것이 좋습니다.

① 임대차계약서 및 특약

원상복구 범위와 시설 설치, 철거 책임에 관한 약정

② 입주·퇴거 당시 사진과 영상

벽체, 바닥, 천장 및 주요 시설의 상태를 비교할 수 있는 자료

③ 임대인의 동의 및 협의 기록

시설 설치 승인, 철거 범위 및 시설 존치에 관한 문자메시지나 합의서

④ 공사 및 비용 관련 자료

인테리어 공사계약서, 영수증, 공사내역서 및 임대인이 제시한 복구 견적서

이러한 자료는 계약 체결부터 시설 설치, 임대인의 동의, 퇴거 및 복구비 청구까지 시간순으로 정리하는 것이 좋습니다.

7. 임대차 원상복구는 계약서와 입주 당시 상태가 중요합니다

임대차가 종료되면 임차인은 원상복구 의무를 부담하지만, 모든 시설을 무조건 철거해야 하는 것은 아닙니다.

계약서의 원상복구 특약과 입주 당시 상태, 시설의 설치 경위 및 임대인과의 합의 내용에 따라 복구 범위가 달라질 수 있습니다.

또한 임대인이 원상복구 비용을 보증금에서 공제하려는 경우에도 실제 복구 의무가 있는 부분인지, 청구 비용이 합리적인지 확인해야 합니다.

따라서 퇴거 전 계약서와 관련 합의 내용을 확인하고, 입주·퇴거 당시의 사진 및 공사자료를 확보해 원상복구 범위를 구체적으로 정리하는 것이 중요합니다.