카페 상가임대차 분쟁, 보증금·공사비 판결 

상가 건물을 빌려 카페를 운영하려다 공사 범위와 차임 지급, 임대차보증금 반환 등을 두고 갈등을 겪은 실제 소송 사례(대구고등법원 2025나11276, 2025나11277)입니다. 임대차 계약 과정에서 흔히 발생할 수 있는 쟁점들이 다수 포함되어 있어, 상가 임대인과 임차인 모두에게 시사하는 바가 큽니다. 사건의 주요 내용과 법적 쟁점을 알기 쉽게 정리해 드리겠습니다.

1. 사건의 배경: 카페 창업을 둘러싼 갈등

• 1차 계약과 건물 신축: 원고(임차인)는 피고(임대인)와 안동시 송현동 토지에 카페 영업을 위한 건물을 신축하기로 하고 임대차계약을 맺었습니다. 이후 피고는 건설사와 도급계약을 체결해 건물을 지었습니다.

• 추가 공사비 부담 문제: 원고는 건물을 지으면서 추가 전기공사, 사무실 및 칸막이 설치, 중문 설치 등의 비용을 직접 지출했습니다.

• 2차 임대차 계약 체결: 이후 2023년 11월, 양측은 보증금 1억 원, 월차임 450만 원(부가세 별도, 월 495만 원)으로 하는 새로운 '제2차 임대차계약'을 체결하고 건물을 인도받았습니다.

• 계약 해지와 소송전: 하지만 원고가 월세를 밀리면서(3기 이상 연체) 갈등이 격화되었고, 임대인 측이 차임 연체를 이유로 계약 해지를 통보하면서 본소와 반소(맞소송)로 이어졌습니다.

2. 핵심 쟁점별 법원의 판단

① 임대차계약 해지와 건물 인도 의무

• 판단: 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8). 본 사건에서 원고가 차임을 연체하여 피고의 해지 의사표시가 적법하게 도달했으므로, 제2차 임대차계약은 적법하게 해지되었습니다.

• 결과: 따라서 임차인(원고)은 임대인(피고)에게 건물 및 토지를 인도할 의무가 있습니다.

② 임대차보증금 반환과 '동시이행' 관계

• 보증금 인정 여부: 과거 1차 계약 당시 지급했던 5,000만 원과 2차 계약 시 추가로 지급한 금액 등을 종합하여, 법원은 실제 보증금 1억 원이 모두 지급된 것으로 인정했습니다.

• 보증금 공제: 임대차계약이 종료되면 보증금에서 연체차임과 지연손해금이 당연히 공제됩니다. 법원은 보증금 1억 원에서 연체차임 및 지연손해금 약 2,500만 원을 공제한 잔여 보증금 74,983,474원을 반환하라고 판결했습니다.

• 동시이행: 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 건물 인도 의무는 동시에 이루어져야 하는 동시이행 관계입니다. 즉, "보증금을 돌려받을 때까지는 건물을 못 준다"는 원고의 주장이 일부 받아들여졌습니다.

③ 임차인의 불법점유 및 손해배상 청구 (임대인 패소 부분)

• 임대인 측은 "계약이 끝났는데도 건물을 점유하고 있으니 부당이득을 반환하거나 손해배상을 하라"고 주장했습니다.

• 하지만 법원은 임대인이 보증금을 돌려주지 않았고 동시이행 항변권을 행사하고 있었다면, 계약 종료 후의 점유를 곧바로 '불법점유'라고 볼 수 없다며 임대인의 손해배상 청구를 기각했습니다.

④ 공사약정 불이행에 따른 손해배상 (임차인 승소 부분)

• 원고는 피고가 해줘야 할 공사를 안 해줘서 본인 돈으로 공사했다며 약 1억 원의 손해배상(또는 유익비 상환)을 청구했습니다.

• 법원의 판단:

  • 피고가 부담하기로 약정했으나 이행하지 않아 원고가 지출한 추가 전기공사, UTP 자재비, 임시 전기사용료, 사무실 및 칸막이 설치비, 중문 설치비 등 합계 약 1,589만 원은 채무불이행에 따른 손해배상으로 인정받았습니다.

  • 다만, 복층 관련 공사나 내부 마감공사 등은 원고가 스스로 부담하기로 한 부분이거나 증거가 부족한 부분에 해당하여 기각되었습니다.

  • 또한, 계약서상 '원상복구 약정'이 있었다면 유익비 상환청구권은 포기한 것으로 보기 때문에 유익비 주장은 받아들여지지 않았습니다.

3. 이번 판결이 주는 시사점 (변호사의 조언)

1. 차임 연체와 계약 해지: 상가 임대차에서 3기 차임 연체는 계약 해지의 강력한 사유가 됩니다. 월세가 밀리기 시작한다면 임대인과 임차인 모두 신속하게 대책을 세워야 합니다.

2. 공사 범위와 비용 부담의 명확화: 상가 신축이나 인테리어 공사를 할 때 임대인과 임차인 중 누가 어떤 비용을 부담하는지 계약서나 약정서에 구체적으로 명시해야 나중에 이와 같은 법적 공방을 예방할 수 있습니다.

3. 보증금 반환과 동시이행: 계약이 종료되었더라도 임대인이 보증금을 완전히 반환하거나 이행 제공을 하기 전까지는, 임차인이 건물을 점유하고 있더라도 불법점유가 아니므로 손해배상 책임에서 비교적 자유로울 수 있습니다. 다만 연체된 월세 등은 보증금에서 공제되므로 최종 정산 금액을 정확히 따져봐야 합니다.

상가 임대차 분쟁은 계약 내용과 당시의 합의 정황에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으므로, 유사한 갈등을 겪고 계시다면 전문 변호사의 조력을 받아 구체적인 권리관계를 검토해 보시길 권해드립니다.