실거주 목적으로 계약갱신거절 후 주택을 매도하는 경우 관련 검토 

1. 사안의 배경

임대인이 실거주 목적으로 계약갱신거절 후 곧바로 주택을 매도하는 경우, 민법상 손해배상 책임을 부담하게 될지에 대하여 검토하여 보도록 하겠습니다.

2. 핵심 요약

임대인이 실제 거주를 이유로 계약갱신을 거절한 직후 주택을 매도하면, 매도 자체만으로 곧바로 손해배상책임이 확정되는 것은 아닙니다. 다만 갱신거절 당시부터 매도 의사가 있었거나, 퇴거 직후 매도절차에 착수한 정황이 있으면 실제 거주 의사가 허위였다는 강력한 간접증거가 될 수 있습니다. 대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결, 서울중앙지방법원 2022. 3. 30. 선고 2021가소1778917 판결

임대인은 실제 거주 의사가 진정하였다는 점을 증명할 책임이 있습니다. 법원은 임대인의 주거 상황, 실거주를 계획한 경위, 갱신거절 전후의 언행, 매도·중개 의뢰 여부, 이사 준비, 기존 주거지 처분 여부 등을 종합하여 판단합니다. 대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결, 대법원 2023. 12. 21. 선고 2022다287826 판결

따라서 질문과 같이 퇴거 직후 즉시 매도하는 경우에는 임대인에게 민사상 리스크가 상당히 높습니다. 특히 매도협의, 매도 중개계약, 매물 게시, 매수인과의 협상 등이 갱신거절 전에 이미 존재하였다면 임차인의 청구가 인정될 가능성이 커집니다. 대구지방법원 2024. 1. 25. 선고 2023나310639 판결, 의정부지방법원 2024. 6. 21. 선고 2023나227358 판결

3. 관련 법규범

주택임대차보호법은 임차인이 법정 기간 내 계약갱신을 요구한 경우 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하면서, 예외적으로 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 갱신을 거절할 수 있도록 정하고 있습니다. 주택임대차보호법_제6조의3(계약갱신 요구 등)

임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절한 후, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우에는 임차인에게 손해를 배상하여야 합니다. 손해배상액은 별도 합의가 없다면 다음 금액 중 큰 금액을 기준으로 합니다. 주택임대차보호법_제6조의3(계약갱신 요구 등)

1. 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분

2. 제3자에게 임대한 환산월차임과 기존 환산월차임의 차액 2년분

3. 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 실제 손해액

다만 위 조항은 문언상 제3자에게 임대한 경우를 직접 규정하고 있으므로, 단순히 제3자에게 매도한 경우에 같은 법 제6조의3 제5항의 법정손해배상 규정이 그대로 적용되는지는 별도 쟁점입니다. 실제로 매도에 대해서는 제6조의3 제5항을 직접 적용하기 어렵다고 본 하급심 판결이 있습니다. 의정부지방법원 2024. 6. 21. 선고 2023나227358 판결

4. 실제 거주 의사의 판단 기준

실제 거주 사유의 존재에 관한 증명책임은 임대인에게 있습니다. 단순히 “입주하겠다”거나 “직접 사용하겠다”고 말한 것만으로는 부족하고, 그 의사가 허위가 아니라는 점을 객관적으로 수긍할 수 있어야 합니다. 대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결, 대법원 2023. 12. 21. 선고 2022다287826 판결

법원이 주로 고려하는 사정은 다음과 같습니다.

- 갱신거절 당시 임대인이 실제로 다른 주거지를 보유하거나 사용하고 있었는지

- 해당 주택으로 이사할 구체적인 필요성이 있었는지

- 직장·학교·가족관계 등 실제 거주 필요성이 있었는지

- 이사계약, 인테리어, 기존 주거지 정리 등 준비를 하였는지

- 갱신거절 전후 매도 의뢰나 매물 게시가 있었는지

- 임차인에게 한 설명과 이후 행동이 일치하는지

- 퇴거 직후 주택을 매도하거나 제3자에게 임대하였는지 대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결, 대구지방법원 2024. 1. 25. 선고 2023나310639 판결

대법원은 실거주 사유가 임대인의 주관적 계획에 관한 것이라도, 임대인이 객관적인 사전 준비와 주변 정황을 통해 진정성을 증명해야 한다고 보았습니다. 갱신거절 사유가 당초 “임대인 본인의 거주”였다가 별다른 설명 없이 “직계비속의 거주”로 바뀐 사안에서는 갱신거절의 적법성을 부정하였습니다. 대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결

5. 임대인이 퇴거 직후 매도하는 경우

가. 매도만으로 자동으로 위법해지는 것은 아님

서울중앙지방법원은 임대인이 갱신거절 당시 실제 거주 의사를 가지고 있었다면, 이후 사정이 바뀌어 단기간 거주 후 매도하더라도 갱신거절이 당연히 위법해지는 것은 아니라고 판단한 사례가 있습니다. 다만 이 판결도 갱신거절 당시의 실거주 의사가 진정하였다는 전제를 두고 있습니다. 서울중앙지방법원 2022. 3. 30. 선고 2021가소1778917 판결

또한 의정부지방법원은 임대인이 실제 거주하지 않고 약 1년 이상 주택을 보유하다가 매도한 사안에서, 자녀의 주거 문제 등으로 갱신거절 당시 실거주 계획이 진정하였다고 보아 임차인의 청구를 기각하였습니다. 의정부지방법원 2024. 6. 21. 선고 2023나227358 판결

따라서 임대인에게 다음과 같은 객관적 자료가 있다면 매도 후에도 방어 가능성이 있습니다.

- 갱신거절 당시의 구체적인 거주 필요성

- 이사 또는 인테리어 준비 자료

- 기존 주거지의 임대차 종료 또는 처분 자료

- 실제 입주를 위해 일정 기간 주택을 공실로 유지한 자료

- 매도 사유가 된 예측하기 어려운 사후 사정

- 갱신거절 당시에는 매도계획이 없었다는 자료

나. 그러나 즉각적인 매도는 허위 실거주의 강한 증거가 될 수 있음

반대로 임차인이 퇴거한 직후 매도에 착수하고, 곧바로 매수인과 매매계약을 체결하거나, 갱신거절 전에 이미 매도 의뢰·매물 게시·매수인 협의를 진행한 사실이 확인되면 임대인에게 불리합니다.

대구지방법원은 임차인 퇴거 직후 주택의 매도 홍보글이 게시된 사안에서, 임대인이 애초부터 매도할 의사가 있었던 것으로 보아 실제 거주를 이유로 한 갱신거절의 정당성을 부정하고 손해배상책임을 인정하였습니다. 대구지방법원 2024. 1. 25. 선고 2023나310639 판결

따라서 질문의 사실관계에서 “퇴거 이후 즉각 매도”는 다음과 같이 평가될 수 있습니다.

- 갱신거절 당시부터 매도 의사가 있었음이 인정되는 경우: 허위 실거주 또는 권리남용으로 평가될 위험이 높습니다.

- 갱신거절 당시에는 진정한 실거주 의사가 있었고, 이후 예측하기 어려운 사정으로 매도한 경우: 책임이 부정될 여지가 있습니다.

- 퇴거 후 실제 거주 없이 바로 매도한 경우: 매도 자체만으로 확정적인 책임은 아니지만, 실거주 의사가 없었다는 점을 추인하는 중요한 간접사실이 됩니다.

- 퇴거 전부터 매도협의를 진행한 경우: 임대인에게 가장 불리한 유형입니다.

6. 임차인이 제기할 수 있는 청구와 위험

가. 갱신거절이 허위였다는 이유의 손해배상청구

임대인이 실제 거주할 의사 없이 이를 이유로 갱신을 거절하였다면, 임차인은 주택임대차보호법상 갱신요구권을 침해한 불법행위라는 취지로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 의정부지방법원 2024. 6. 21. 선고 2023나227358 판결, 인천지방법원 부천지원 2024. 8. 29. 선고 2023가소233341 판결

이 경우 임차인은 다음과 같은 손해를 주장할 수 있습니다.

- 새로운 주거지를 구하면서 발생한 추가 임대료 또는 전세보증금 부담

- 이사비, 중개보수, 인테리어 비용 등 실제 지출

- 종전 주택보다 불리한 주거조건으로 인한 재산상 손해

- 사안에 따라 갱신거절과 상당인과관계가 인정되는 기타 손해

다만 실제 손해의 범위와 인과관계는 임차인이 구체적으로 입증해야 하며, 모든 주거비 차액이나 정신적 손해가 당연히 인정되는 것은 아닙니다.

나. 법정손해배상 청구 가능성

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 2년의 갱신기간이 끝나기 전에 다른 사람에게 다시 임대하였다면, 제6조의3 제5항과 제6항에 따른 법정손해배상 청구가 직접 문제됩니다. 주택임대차보호법_제6조의3(계약갱신 요구 등)

실제 판결에서는 허위 실거주 후 제3자에게 임대한 경우 기존 환산월차임과 신규 임대차의 환산월차임 차액 2년분을 손해배상액으로 인정한 사례가 있습니다. 대구지방법원 2024. 1. 25. 선고 2023나310639 판결, 인천지방법원 부천지원 2024. 8. 29. 선고 2023가소233341 판결

그러나 매도만 한 경우에는 제6조의3 제5항을 직접 적용할 수 있는지에 대해 다툼이 있으므로, 임차인은 통상적으로 다음 두 가지 주장을 함께 구성할 가능성이 큽니다.

1. 제6조의3 제5항에 따른 법정손해배상

2. 허위 실거주로 갱신요구권을 침해하였다는 민법상 불법행위 손해배상

매도 사건에서는 두 번째 주장이 핵심이 될 가능성이 높습니다. 의정부지방법원 2024. 6. 21. 선고 2023나227358 판결

7. 결어

저는 임대인이 허위 실거주 주장을 한 후 주택을 더 높은 가격에 임대한 사안에 대하여 임차인을 대리하여 소송을 진행한 결과 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에서 정한 손해액 전액을 받아낸 경험을 보유하고 있습니다.