임대차계약 6개월 전부터 2개월 전까지의 의미 관련 검토 

1. 사안의 배경

임대차계약에서 묵시적 갱신이 성립하기 위한 기간과 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기간은 임대차기간 만료일로부터 6개월 전부터 2개월전까지입니다.

여기서 가령, 임대차기간 만료일이 2026년 12월 30일이라면, 이로부터 2개월 전까지란 2026년 10월 30일 24시까지인지, 10월 29일 24시까지인지가 문제됩니다.

만약 임대인이 2026년 10월 30일 오후 7시쯤에 다음 계약시에는 차임을 5퍼센트 수준으로 올리겠다고 문자를 보냈다면 묵시적 갱신은 더 이상 성립하지 않는다고 보아야 할 가능성이 높은데, 여기서 가끔 10월 29일 24시까지 아무런 문자를 보내지 않았으므로 이미 묵시적 갱신이 성립하였다고 주장하는 임차인도 있어, 판례를 통해 정확한 법적 판단이 어떤 것인지를 검증하도록 하겠습니다.

2. 결론

주택임대차보호법상 통지기간은 날짜를 단순히 “만료일에서 2개월을 뺀 날의 전날”로 계산하는 것이 아니라, 임대차기간의 만료시점인 2026년 12월 30일 24:00, 즉 12월 31일 00:00을 기준으로 역산하는 방식이 문제됩니다.

이에 따르면 2개월 전 시점은 2026년 10월 31일 00:00, 즉 10월 30일 24:00이므로, 10월 30일에 도달한 통지는 기간 내 통지로 볼 여지가 큽니다. 따라서 임대인의 10월 30일 문자가 무조건 기간을 넘겼다고 보기는 어렵습니다.

3. 초일불산입과 이 사건 날짜의 관계

민법 제157조는 일·주·월·연으로 정한 기간의 초일을 산입하지 않는다고 정하고 있습니다. 다만 이 규정은 “무조건 만료일에서 해당 기간을 뺀 전날까지”라는 뜻으로 적용되는 것은 아닙니다. 실제로는 계약기간이 언제 종료하는지를 먼저 확정한 뒤, 그 종료시점에서 기간을 역산합니다. 민법제157조(기간의 기산점), 민법제160조(역에 의한 계산)

계약기간이 “2026년 12월 30일까지”라면 통상 계약은 다음 시점에 종료합니다.

- 2026년 12월 30일 24:00

- 이는 2026년 12월 31일 00:00과 같은 시점입니다.

이 종료시점에서 2개월을 역산하면 다음과 같습니다.

- 2026년 12월 31일 00:00

- 2개월 전: 2026년 10월 31일 00:00

- 그 직전: 2026년 10월 30일 24:00

따라서 10월 30일 중에는 통지가 도달할 수 있고, 10월 31일 00:00 이후라면 늦었다고 보는 계산이 가능합니다.

4. 직접적인 하급심 적용례

서울중앙지방법원은 임대차기간이 2023년 7월 3일까지인 사안에서, 기간 만료시점을 7월 3일 24:00, 즉 7월 4일 00:00으로 보았습니다. 그리고 여기에서 2개월을 역산하여 2023년 5월 4일 00:00, 즉 5월 3일 24:00까지 통지가 가능하므로, 5월 3일 오전에 이루어진 통지도 적법하다고 판단하였습니다. 서울중앙지방법원 2024. 11. 7. 선고 2024가단5084697 판결

2. 당사자의 주장

가. 원고

원고가 2023. 5. 3. 11:38경 I에게 보낸 이 사건 문자메시지로써 이 사건 임대차계약의 묵시적 갱신은 차단되었고, 그에 따라 이 사건 임대차계약은 그 기간 만료일인 2023. 7. 3. 종료되었다. 그러나 원고는 그로부터 1개월 내에 임대인 I으로부터 임대차보증금을 반환받지 못하였고, 그에 따라 이 사건 보증기간(2021. 8. 3.부터 2023. 8. 3.까지) 내에 전세보증금반환보증계약에서 정한 보증사고가 발생하였다. 따라서 피고는 전세보증금반환보증계약에 따라 원고에게 임대인을 대신하여 이 사건 임대차보증금을 반환하여야 하므로, 피고가 앞서 본 바와 같이 원고를 대신하여 B에게 이 사건 대위변제금을 지급하였다 하더라도 그 대위변제금이 피고가 원고에 대하여 부담하는 임대차보증금 반환채무의 범위 내에 있는 이상 원고는 피고에 대하여 그로 인한 구상금채무를 부담하지 않는다.

나. 피고

원고가 이 사건 임대차계약의 묵시적 갱신을 차단하기 위해서는 2023. 5. 3. 00:00 이전까지 갱신거절의 통지를 하였어야 함에도, 원고는 2023. 5. 3. 11:38경에야 비로소 이 사건 문자메시지를 전송하였고, 그 무렵 임대인이 이를 확인하였는지도 의문이다. 따라서 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었고, 그 경우 임차인은 언제든지 계약해지의 통지를 할 수 있으나 해지의 효력은 통지일로부터 3개월이 경과하여야 발생하므로, 전세보증금반환보증계약에서 정한 보증사고는 이 사건 보증기간이 경과한 이후 발생하게 된다. 그에 따라 이 사건 약관은 제2조 제10호, 제6조 제2항에서 이 사건 임대차계약이 갱신되는 경우를 보증대상에서 제외하고 있으므로, 피고는 원고에게 임대인을 대신하여 이 사건 임대차보증금을 반환할 이유가 없다. 그럼에도 피고는 전세금대출보증계약에 따라 원고를 대신하여 B에게 이 사건 대위변제금을 지급하였으므로, 원고는 피고에 대하여 그로 인한 구상금채무를 부담한다.

3. 판단

가. 관련규정

임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절의 통지를 하지 아니하는 경우 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 그 경우 임대차의 존속기간은 2년이나 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통지를 할 수 있으며, 그 해지통지의 효력은 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나야 발생한다(주택임대차보호법 제6조, 제6조의2). 한편 기간을 일(日)로 정한 때에는 기간말일의 종료로 기간이 만료하고(민법 제159조), 기간을 일(日), 주(週), 월(月) 또는 연(年)으로 정한 때에는 기간의 초일은 산입하지 아니하나, 그 기간이 오전 0시로부터 시작하는 때에는 그러하지 아니하다(민법 제157조).

나. 묵시적 갱신 여부

기간의 만료점과 기산점에 관한 관련규정에 따르면, 이 사건 임대차기간의 만료시점은 기간말일이 종료하는 2023. 7. 3. 24:00, 즉 2023. 7. 4. 00:00이고, 2023. 7. 4. 00:00부터 2개월을 역산함에 있어서는 초일불산입의 원칙이 적용되지 않으므로, 원고는 그때로부터 역산하여 2개월 전인 2023. 5. 4. 00:00, 즉 2023. 5. 3. 24:00까지 갱신거절의 통지를 함으로써 이 사건 임대차계약의 묵시적 갱신을 차단할 수 있다.

한편 갱신거절의 통지는 상대방에게 도달한 때 효력이 생기는 것인바(민법 제111조 제1항), 여기서 도달이라 함은 사회통념상 상대방이 통지의 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓여 있는 경우를 가리키는 것으로서 상대방이 통지를 현실적으로 수령하거나 통지의 내용을 알 것까지 요하지는 않으므로, 원고가 2023. 5. 3. 11:38경 I에게 이 사건 문자메시지를 전송함으로써 I이 그 통지의 내용을 알 수 있는 객관적 상태가 된 이상 갱신거절의 통지는 도달하였다고 봄이 타당하다(대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다19973 판결 등 참조).

따라서 이 사건 문자메시지는 2023. 5. 3. 11:38경 I에게 도달하였다 할 것이고, 이로써 이 사건 임대차계약의 묵시적 갱신은 차단되었다고 봄이 타당하다.

5. 결어

저는 임대차보증금 반환 소송, 하자로 인한 임대차계약 해지 소송, 허위 실거주 주장으로 갱신을 거절한 사안에 대하여 손해배상을 청구하는 소송 등을 진행하고 있습니다.