대법원 2026. 6. 24. 선고 2026다201978 판결
전세계약이 종료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증을 통해 보증금을 지급받을 수 있습니다.
그렇다면 HUG가 보증금을 제때 지급하지 않았다면 지연손해금까지 청구할 수 있을까요?
최근 대법원은 이와 관련하여 중요한 판단을 내렸습니다.
1. 사건의 경위
임차인은 임대인과 주택임대차계약을 체결하고 HUG의 전세보증금 반환보증에 가입했습니다.
이후 임대차기간이 종료되었으나 임대인은 계약이 갱신되었다고 주장하면서 보증금 반환을 거부했습니다.
이에 임차인은 HUG를 상대로 보증금과 지연손해금의 지급을 청구하는 소송을 제기했습니다.
원심법원은 HUG의 보증채무를 인정하면서 지연손해금 청구도 일부 받아들였습니다.
그러나 대법원의 판단은 달랐습니다.
2. 대법원의 판단
가. 주택 인도의무와 HUG의 보증채무는 동시이행관계
대법원은 임차인의 주택 인도의무와 HUG의 보증채무 이행의무가 서로 다른 계약에서 발생했더라도 동시이행관계에 있는 채무와 동일하게 볼 수 있다고 판단했습니다.
HUG의 보증채무는 실질적으로 임대인의 보증금 반환의무를 보증하는 것이고, 이 사건 보증약관 역시 두 의무의 동시이행관계를 정하고 있었기 때문입니다.
나. 동시이행항변을 하지 않았더라도 지체책임이 발생하지 않을 수 있습니다
이번 판결에서 특히 중요한 부분입니다.
HUG는 원심 변론종결일까지 동시이행항변을 하지 않았습니다.
그러나 대법원은 임차인이 주택을 인도하거나 적법하게 그 이행을 제공할 때까지 HUG가 보증채무를 이행하지 않더라도 지체책임을 부담하지 않는다고 판단했습니다.
이러한 효과는 HUG가 실제로 동시이행항변권을 행사해야만 발생하는 것이 아니라는 것입니다.
다. 지연손해금 부분만 파기환송
대법원은 임차인의 주택 인도 또는 이행제공 여부를 충분히 심리하지 않은 채 지연손해금 지급을 명한 원심판결을 파기환송했습니다.
다만 보증금 원금에 관한 HUG의 상고는 기각했습니다.
즉, 보증금 지급의무가 인정되더라도 지연손해금 지급의무는 별도로 판단해야 한다는 것입니다.
3. 전세보증금 반환소송에서 주의할 점
이번 판결에 따르면 HUG에 보증금과 지연손해금을 청구할 때에는 임대차계약 종료 여부와 보증채무의 발생요건뿐 아니라 임차인이 주택을 인도하거나 적법하게 인도의 이행을 제공했는지도 중요합니다.
다만 지연손해금을 받기 위해 보증금 반환 전에 무조건 주택을 비워줘야 한다는 의미는 아닙니다.
보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사하면 대항력과 우선변제권 유지에 문제가 발생할 수 있으므로, 필요한 경우 임차권등기명령 등 권리보전 조치를 먼저 검토해야 합니다.
또한 실제 인도가 완료되지 않았더라도 적법한 이행제공이 인정되는 경우가 있을 수 있으므로, 인도 준비와 통지, 상대방의 수령 거절 여부 등에 관한 증거를 확보하는 것이 중요합니다.
4. 김욱중 변호사의 실무적 의견
이번 판결은 전세보증금 반환소송에서 보증금 원금의 지급의무와 지연손해금 지급의무를 구별해야 한다는 점을 보여줍니다.
특히 지연손해금 청구에서는 보증기관의 지급의무가 발생했다는 사실만으로 충분하지 않을 수 있으며, 임차인의 주택 인도 또는 이행제공 여부까지 구체적으로 검토해야 합니다.
따라서 전세보증금 반환 분쟁에서는 임대차계약의 종료, 반환보증 약관, 주택 인도 및 이행제공, 임차권등기에 따른 권리보전 등을 종합적으로 살펴 대응하는 것이 중요합니다.
김욱중 변호사｜법률사무소 서윤
※ 본 글은 대법원 공개 판결에 대한 법률적 해설로, 직접 수행한 사건의 성공사례는 아닙니다. 구체적인 사건의 결론은 계약내용과 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
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