명도 합의서 위약금을 보증금 못 받았는데도 물어야 하나요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 임대차가 끝났는데도 보증금 반환이 미뤄지는 가운데, 임대인이 “이사 날짜를 확정하는 합의서에 서명하라”며 위약금 조항이 들어간 명도 합의서를 내미는 사례가 늘고 있습니다.

상담을 해보면 많은 임차인분이 “일단 서명하고 나가면 보증금은 알아서 주겠지”, “위약금은 그냥 형식적인 문구겠지”라고 생각하고 도장을 찍으셨습니다. 그런데 약속한 날이 지나도 보증금이 들어오지 않아 집을 비우지 못했고, 임대인은 합의서를 근거로 “약속한 날 나가지 않았으니 위약금을 내라”고 요구합니다. 보증금도 못 받았는데 위약금까지 물어야 하는 상황이 되는 것입니다.

그러나 보증금을 돌려받지 못한 임차인에게는 동시이행의 항변권이 있고, 위약금 약정도 법원이 감액할 수 있는 손해배상액의 예정으로 다뤄집니다. 합의서에 서명했다는 사실만으로 위약금 전액을 물어야 하는 것은 아닙니다.

아래에서는 명도 합의서의 위약금이 법적으로 어떤 성격인지, 보증금을 못 받은 상태에서 명도를 지체했을 때 책임이 어떻게 되는지, 그리고 위약금 청구를 받았을 때 무엇부터 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 명도 합의서의 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다

‘위약금’이라고 적혀 있어도 법적으로는 손해배상액을 미리 정해둔 약정으로 봅니다.

명도 합의서는 임대차 종료 후 임차인이 특정 날짜까지 목적물을 비워 넘겨주기로 하는 약정입니다. 여기에 “기한 내 명도하지 않으면 위약금 ○○○만원을 지급한다”는 조항을 두는 경우가 많습니다. 이 조항은 민법 제398조에 따라 규율됩니다.

민법 제398조 제4항은 위약금의 약정을 손해배상액의 예정으로 추정합니다. 임대인이 실제로 입은 손해가 얼마인지 입증하지 않아도 예정된 금액을 청구할 수 있다는 장점이 있는 반면, 그 금액이 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있다는 한계도 함께 적용됩니다. 합의서에 ‘위약벌’이라고 적혀 있더라도, 문언만으로 성격이 정해지지 않고 당사자의 의사와 약정 내용을 종합해 판단합니다.

또 하나 중요한 점은 위약금 조항이 채무불이행이 있을 때에만 작동한다는 것입니다. 위약금은 명도 의무를 이행하지 못한 것이 임차인의 책임으로 돌아갈 때 문제되는 것이므로, 임차인에게 명도를 거절할 정당한 권리가 있었다면 위약금 청구의 전제부터 무너집니다.

위약금 조항은 임차인의 명도 지체가 책임 있는 채무불이행일 때에만 작동하고, 그 금액도 법원의 감액 심사를 받습니다.

2. 보증금을 받지 못했다면 명도를 거절할 동시이행 항변권이 있습니다

보증금 반환과 목적물 명도는 서로 맞바꿔 이행해야 하는 관계입니다.

임대차가 끝나면 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 반환(명도) 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 대법원은 전원합의체 판결(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241 판결)로 이 법리를 확립한 이래 일관되게 유지하고 있습니다. 민법 제536조 제1항은 이를 다음과 같이 정하고 있습니다.

쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다(민법 제536조 제1항 본문).

따라서 임대인이 보증금을 돌려주지 않았다면, 임차인은 보증금을 받을 때까지 집을 비우지 않아도 되고, 그렇게 명도를 거절하고 있는 동안에는 이행지체의 책임을 지지 않는 것이 원칙입니다. 이행지체가 성립하지 않으면 지연에 따른 손해배상이나 위약금 청구도 성립하기 어렵습니다. 같은 이유로 보증금을 받지 못한 채 계속 거주하더라도 임대인의 입장에서 “약정 기간을 넘겼다”는 사정만으로 곧바로 불법점유가 되는 것은 아닙니다.

실무에서 임차인이 이 항변권을 지키려면 “보증금을 주시면 즉시 비우겠다”는 의사를 문자, 내용증명 등 기록으로 남겨 두는 것이 좋습니다. 임차인이 이사 준비를 마치고 열쇠를 넘길 준비가 되어 있다는 사실을 보여 주면, 임대인이 지체 책임을 묻기 어려워집니다.

보증금을 받지 못한 임차인은 동시이행 항변권으로 명도를 거절할 수 있고, 그 기간에는 지체 책임을 지지 않습니다.

3. 합의서에 보증금 지급 시점이 어떻게 적혀 있는지가 결과를 가릅니다

명도를 먼저 하기로 한 선이행 약정이 있으면 동시이행 항변이 막힐 수 있습니다.

동시이행 항변권이 항상 통하는 것은 아닙니다. 합의서에 “임차인은 ○월 ○일까지 목적물을 명도하고, 임대인은 명도 확인 후 ○일 이내에 보증금을 반환한다”처럼 임차인이 먼저 비우기로 하는 순서가 명확히 정해져 있다면, 임차인이 먼저 이행해야 할 의무를 부담하게 되어 동시이행을 주장하기 어려워집니다.

다만 선이행 약정이 있더라도 끝난 것은 아닙니다. 민법 제536조 제2항은 먼저 이행해야 하는 당사자라도 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있으면 동시이행의 항변을 할 수 있도록 정하고 있습니다. 이미 다른 채권자의 신청으로 집이 경매에 넘어갔거나, 임대인에게 보증금을 돌려줄 자력이 없다는 사정이 드러난 경우가 이에 해당할 수 있습니다. 또한 합의서에 보증금 지급일이 명도일보다 앞서거나 같은 날로 되어 있다면 동시이행 관계가 그대로 유지됩니다.

그래서 합의서를 받아 들었다면 서명 전에 세 가지를 확인해야 합니다. 첫째, 명도일과 보증금 지급일 중 어느 쪽이 먼저인지. 둘째, 위약금이 ‘명도 지체’에만 걸리는지 아니면 ‘보증금 수령 여부와 관계없이’ 걸리는지. 셋째, 임대인 쪽 지급 지연에도 같은 위약금이 적용되는지입니다. 쌍방에 같은 조건이 적용되도록 고쳐 두는 것이 가장 안전합니다.

같은 합의서라도 지급 순서 문구에 따라 위약금을 물어야 하는지가 달라집니다.

4. 위약금을 물어야 하는 경우에도 부당히 과다하면 감액됩니다

민법 제398조 제2항에 따라 법원은 예정액을 적당히 줄일 수 있습니다.

동시이행 항변이 받아들여지지 않아 명도 지체 책임이 인정되더라도, 위약금 전액을 그대로 지급해야 하는 것은 아닙니다. 민법 제398조 제2항은 다음과 같이 정하고 있습니다.

손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다(민법 제398조 제2항).

부당히 과다한지는 채권자와 채무자의 지위, 계약의 목적과 내용, 예정액이 임대인의 실제 손해에 비해 어느 정도인지, 지체 기간, 거래 관행 등을 종합해 판단합니다. 예를 들어 월 차임이 100만원 수준인 집의 명도가 열흘 늦어졌는데 위약금이 1,000만원으로 정해져 있다면, 임대인이 입을 수 있는 손해(그 기간의 차임 상당액과 새 임차인 입주 지연 비용)에 비해 현저히 크므로 감액 대상이 될 가능성이 높습니다. 감액은 당사자의 주장이 없어도 법원이 직권으로 할 수 있습니다.

임차인이 이미 보증금 일부를 받았거나 임대인이 보증금 반환을 계속 미뤄 온 사정, 임차인이 명도 의사를 밝혔다는 사정은 감액 단계에서도 임차인에게 유리하게 고려됩니다. 반대로 위약금이 임대 기간 중 차임에 비례해 합리적으로 정해졌고 임차인이 고의로 버틴 경우라면 감액 폭은 작아집니다.

또한 위약금과 별도로 손해배상을 청구할 수 있는지도 약정 내용에 달려 있습니다. 위약금이 손해배상액의 예정으로 추정되는 이상, 임대인이 위약금 외에 추가 손해를 따로 청구하는 것은 원칙적으로 제한됩니다.

위약금을 물어야 하는 경우에도 법원은 실제 손해와 비교해 감액할 수 있습니다.

5. 위약금 청구를 받았다면 이렇게 대응하고, 소송은 이렇게 진행됩니다

서명한 합의서와 보증금 미지급 사실을 입증할 자료를 먼저 정리해야 합니다.

위약금 분쟁은 통상 ①임대인의 내용증명·문자 등 위약금 지급 요구 → ②임차인의 답변서면(보증금 반환 요구, 동시이행 항변, 위약금 부존재 주장) 송부 → ③임대인의 지급명령 신청 또는 소 제기 → ④법원의 변론·조정 및 판결의 순서로 진행됩니다. 목적물이 수원에 있다면 수원지방법원 또는 관할 지원이 담당합니다. 임대인이 명도 소송을 함께 제기하는 경우에도 법원은 보증금 반환과 동시이행 관계인지를 먼저 살피므로, 보증금 반환을 청구하는 반소를 함께 내는 방안도 검토할 수 있습니다.

위약금 청구를 받았을 때는 감정적으로 응대하기보다 아래 순서로 자료를 확인하는 것이 좋습니다.

1. 합의서 원문에서 명도일, 보증금 지급일, 위약금 발생 조건의 문구를 먼저 확인합니다.

2. 보증금이 입금되지 않았다는 통장 거래내역과, 임대인에게 반환을 요청한 문자·내용증명을 시간순으로 정리합니다.

3. 임차인이 명도 준비를 마쳤다는 사실(이사 업체 예약, 열쇠 인도 의사 표시)을 보여 주는 자료를 확보합니다.

이러한 자료를 갖추면 보증금 반환청구와 위약금 부존재 확인을 함께 주장해 분쟁을 한 번에 정리할 수 있습니다. 보증금이 끝내 반환되지 않는다면 임차권등기명령이나 보증금 반환 소송으로 이어지므로, 서명 단계부터 변호사의 검토를 받아 두는 편이 안전합니다.

마치며

명도 합의서는 “빨리 끝내자”는 마음에 내용을 꼼꼼히 읽지 않고 서명하는 경우가 많아, 분쟁이 터진 뒤에야 위약금 조항의 무게를 알게 됩니다.

보증금을 돌려받지 못한 임차인 입장에서는 서명한 합의서가 있더라도 동시이행 항변과 감액 주장이라는 방어 수단이 남아 있습니다. 보증금 미지급 사실과 명도 의사를 기록으로 남겨 두는 것이 무엇보다 중요합니다.

반대로 위약금을 청구하는 임대인 입장에서도 보증금을 지급하지 않은 채 위약금만 청구하면 오히려 동시이행 항변에 부딪히고, 과다한 예정액은 법원에서 줄어들 수 있습니다. 합의서를 합리적으로 설계해야 실제로 분쟁이 줄어듭니다.

저는 임대차 분쟁에서 임차인 쪽과 임대인 쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 합의서 문구 한 줄과 증거 한 장이 결론을 완전히 바꾸는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

합의서에 서명하기 전이든 위약금 청구를 받은 뒤든, 결론이 달라질 수 있는 지점에서 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 보증금을 못 받았는데 합의서에 서명했다면 위약금은 무조건 내야 하나요?

A. 아닙니다. 보증금 반환과 명도는 동시이행 관계이므로, 보증금을 받지 못해 명도를 거절한 것이라면 이행지체 책임이 인정되지 않을 수 있습니다. 다만 합의서에 명도를 먼저 하기로 한 문구가 있으면 달라질 수 있습니다.

Q. 위약금이 너무 높게 적혀 있는데 줄일 수 있나요?

A. 줄일 수 있습니다. 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 부당히 과다하면 법원이 민법 제398조 제2항에 따라 적당히 감액할 수 있습니다.

Q. 보증금을 받을 때까지 집에 계속 살아도 되나요?

A. 동시이행 항변권이 인정되는 범위에서는 가능합니다. 다만 명도 의사와 보증금 지급 요청을 기록으로 남겨 두어야 하며, 거주를 계속하는 동안의 사용이익 문제는 별도로 다툴 수 있습니다.

Q. 임대인이 보증금 대신 위약금과 상계하겠다고 하면 어떻게 하나요?

A. 위약금 채권이 성립해야 상계가 가능합니다. 명도 지체 책임이 없거나 금액이 감액되면 상계 범위도 달라지므로, 상계 통지를 받으면 즉시 서면으로 이의를 제기하는 것이 좋습니다.

Q. 이미 합의서 때문에 집을 비웠는데 보증금을 아직 못 받았습니다.

A. 명도를 마친 뒤에는 동시이행 항변을 더 이상 쓸 수 없으므로 보증금 반환 청구 소송이나 지급명령으로 대응해야 합니다. 이사 전에는 임차권등기명령을 먼저 검토하는 것이 안전합니다.

Q. 위약금 청구 소송을 당하면 변호사를 언제 선임해야 하나요?

A. 소장을 받기 전, 내용증명 단계에서 상담하는 것이 가장 좋습니다. 초기 답변 내용이 이후 감액과 동시이행 주장의 방향을 결정하기 때문입니다.