유치권 경매개시결정 이의, 유치권자가 신청한 경매를 소유자가 다투는 방법 

건물이나 토지의 소유자가 어느 날 법원에서 경매개시결정을 송달받았는데, 신청인이 근저당권자가 아니라 공사업자나 수리업자 같은 유치권자인 경우가 있습니다. 소유자 입장에서는 "그 사람에게 유치권이 있다는 것부터 인정할 수 없는데 왜 내 부동산이 경매에 넘어가는가"라는 의문이 드는 것이 당연합니다. 유치권에 의한 경매도 담보권 실행 경매의 예에 따라 진행되므로, 유치권이 처음부터 없었거나 이미 사라졌다는 점을 들어 경매개시결정에 이의를 낼 수 있는 길이 열려 있습니다. 이 글에서는 어떤 근거로 이의가 가능한지, 어떤 사유가 통하는지, 절차와 시한은 어떻게 되는지, 법원이 무엇을 들여다보는지를 순서대로 정리하겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

---

유치권자도 경매를 신청할 수 있다 — 유치권에 의한 경매의 성격

유치권은 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 물건을 돌려주지 않고 버틸 수 있는 권리입니다. 민법 제320조 제1항은 그 요건을 "타인의 물건을 점유한 자", "그 물건에 관하여 생긴 채권", "채권이 변제기에 있을 것"으로 정하고 있습니다. 여기에 더해 민법 제322조 제1항은 유치권자가 채권을 변제받기 위해 유치물을 경매할 수 있다고 정합니다. 유치권자는 단순히 물건을 붙잡고 있는 데서 그치지 않고, 법원을 통해 부동산을 팔아 현금화하는 절차까지 직접 밟을 수 있다는 뜻입니다.

이 경매를 실제로 어떤 절차로 진행하는지는 민사집행법 제274조 제1항이 정합니다. 유치권에 의한 경매는 "담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다"는 조문입니다. 그래서 근저당권자가 신청하는 임의경매와 마찬가지로 확정판결 같은 집행권원 없이도 경매가 개시될 수 있습니다. 법원은 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류를 받아 절차를 열 뿐이고, 유치권이 실제로 있는지를 처음부터 끝까지 따져 보고 개시하는 것이 아닙니다. 소유자가 이의를 낼 수 있는 이유와 필요가 바로 여기에서 나옵니다.

또 하나 알아둘 점은 유치권자가 신청한 경매가 다른 경매와 겹칠 때의 처리입니다. 같은 부동산에 이미 강제경매나 담보권 실행 경매가 개시되어 있다면, 민사집행법 제274조 제2항에 따라 유치권에 의한 경매 절차는 정지되고 먼저 열린 경매 쪽에서 절차가 계속 진행됩니다. 그 앞선 경매가 취소되면 같은 조 제3항에 따라 유치권에 의한 경매가 다시 이어집니다. 이의를 준비하는 소유자는 등기부에 다른 경매 기입등기가 있는지부터 확인해 두는 것이 좋습니다.

유치권에 의한 경매는 서류만으로 먼저 열릴 수 있는 절차이므로, 유치권이 실제로 있는지에 대한 다툼은 소유자가 이의로 직접 제기해야 한다.

이의의 법적 근거 — 민사집행법 제274조와 제265조의 연결

경매개시결정에 대한 이의의 일반 근거는 민사집행법 제86조 제1항입니다. 이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 법원에 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있습니다. 다만 강제경매는 집행권원이 있는 절차라서 이의 사유가 절차상 하자 정도로 한정되는 반면, 담보권 실행 경매는 제265조가 "담보권이 없다는 것 또는 소멸되었다는 것"을 이의 사유로 주장할 수 있다고 따로 정하고 있습니다. 집행권원 없이 열리는 절차이므로 담보권이라는 실체에 대한 다툼을 이의 단계에서 받아 주는 구조입니다.

유치권에 의한 경매는 제274조 제1항에 의해 이 담보권 실행 경매의 예에 따르므로, 유치권이 없다는 주장이 제265조의 이의 사유로 그대로 이어집니다. 이 점은 대법원이 명확히 밝혔습니다. 대법원 2022. 8. 23.자 2020마1521 결정은 유치권에 의한 경매절차에서도 유치권의 부존재나 소멸을 이유로 경매개시결정에 대한 이의를 할 수 있고, 법원은 이의재판 당시까지 제출된 모든 자료를 종합하여 개시결정의 당부를 판단할 수 있다고 판시했습니다. 이 결정은 제265조를 근거 조문으로 들었습니다.

정리하면 소유자의 논증 구조는 세 단계입니다. 첫째, 유치권 경매는 담보권 실행 경매의 예에 따른다(제274조 제1항). 둘째, 담보권 실행 경매에서는 담보권의 부존재·소멸이 이의 사유다(제265조). 셋째, 따라서 유치권의 부존재·소멸을 이유로 경매개시결정에 이의할 수 있다. 이의서에도 이 세 단계를 조문 순서대로 적어 두면 법원이 쟁점을 곧바로 파악할 수 있습니다.

이의 사유로 통하는 유치권 부존재 유형 — 요건별로 짚는 법

소유자가 다투는 것은 유치권의 성립 요건 중 어느 하나가 빠졌다는 점입니다. 요건마다 입증 방법이 다르므로, 이의서에는 막연히 "유치권이 없다"고 쓰기보다 어느 요건이 무너지는지를 특정해야 합니다. 실무에서 자주 문제가 되는 유형은 아래와 같습니다.

• 점유가 없거나 끊긴 경우 — 민법 제328조는 유치권이 점유의 상실로 소멸한다고 정합니다. 현장 사진, 출입 기록, 열쇠나 도어락 관리 주체, 제3자의 입주 사실 등으로 다툽니다.

• 물건과 채권 사이의 견련관계가 없는 경우 — 제320조 제1항이 요구하는 "그 물건에 관하여 생긴 채권"이 아닌 채권, 예를 들어 임대차보증금 반환채권이나 단순 대여금은 유치권의 피담보채권이 될 수 없다는 점을 다툽니다.

• 변제기가 도래하지 않은 경우 — 공사대금 지급 시기가 아직 오지 않았거나 약정상 선결 조건이 남아 있다면 제320조 제1항의 요건이 충족되지 않습니다.

• 피담보채권이 없거나 소멸한 경우 — 공사대금이 이미 정산되었거나, 소멸시효가 완성되었다면 유치권도 함께 힘을 잃습니다. 공사에 관한 채권은 민법 제163조 제3호의 3년 단기소멸시효 대상입니다.

• 점유 취득이 불법행위에 의한 경우 — 제320조 제2항은 점유가 불법행위로 인한 때에는 유치권을 인정하지 않습니다.

• 유치권자의 의무 위반이 있는 경우 — 소유자의 승낙 없이 유치물을 사용·대여하거나 담보로 제공했다면 민법 제324조 제3항에 따라 유치권 소멸을 청구할 수 있습니다.

소멸시효 항목에서 함정이 되는 점이 하나 있습니다. 민법 제326조는 유치권을 행사하고 있다는 사실이 피담보채권의 소멸시효 진행에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 건물을 계속 점유하고 있다고 해서 공사대금 채권의 시효가 멈추지 않는다는 뜻이므로, 공사 종료 후 3년이 지나도록 재판상 청구나 승인 같은 시효 중단 사유가 없었다면 유치권자는 시효 완성 주장 앞에서 취약해집니다. 다만 시효는 소유자가 원용해야 효력이 생기므로 이의서나 소장에 시효 완성을 분명히 주장해야 합니다.

이의신청 절차와 시한 — 대금 완납 전까지, 서면으로

이의신청은 경매를 진행하는 집행법원에 서면으로 합니다. 시한은 제86조 제1항이 정한 대로 매각대금이 모두 지급될 때까지입니다. 담보권 실행 경매에 대해서는 민사집행법 제268조가 제79조부터 제162조까지의 규정을 준용하므로, 제86조의 이의신청 절차가 그대로 적용됩니다. 매각기일이 가까워졌다고 포기할 필요는 없지만, 낙찰이 이루어지고 매각허가가 나기 전에 정리하는 편이 훨씬 유리합니다. 낙찰 뒤에는 매수인이라는 새 이해관계인이 생기기 때문입니다.

이의서에는 신청 취지로 경매개시결정의 취소와 경매신청의 기각을, 이유로 유치권이 부존재하거나 소멸했다는 점을 구체적으로 적습니다. 이때 증거를 함께 내는 것이 핵심입니다. 앞 항목의 유형에 맞춰 점유 현황 자료, 공사계약서와 정산 내역, 세금계산서, 대금 지급 내역, 공사 종료 시점을 보여 주는 준공 자료 등을 첨부합니다. 경매개시결정 이의는 별도의 소송이 아니라 집행절차 안의 신청이므로 증거 조사가 기본적으로 서면 중심이고, 그만큼 첫 서면에 증거를 모두 담는 것이 중요합니다.

이의를 낸다고 경매가 저절로 멈추지는 않습니다. 법원은 이의 신청에 대한 재판에 앞서 민사집행법 제16조 제2항에 준하는 잠정처분, 즉 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 집행을 일시정지하게 하는 처분을 할 수 있습니다(제86조 제2항). 매각기일이 임박한 사건에서는 이의서와 함께 이 잠정처분을 신청해 두어야 기일 진행을 막는 데 실익이 있습니다. 담보를 얼마로 정할지는 법원의 재량이므로 사건 규모와 소명의 정도를 고려해 준비합니다.

이의에 대한 법원의 재판은 인용이든 기각이든 끝이 아닙니다. 제86조 제3항에 따라 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있고, 즉시항고 기간은 민사집행법 제15조 제2항에 따라 재판을 고지받은 날부터 1주의 불변기간입니다. 항고장에 이유를 적지 않았다면 제출일부터 10일 안에 항고이유서를 내야 하므로, 기각 결정을 받았다면 곧바로 기한을 계산해야 합니다.

법원이 보는 기준 — 이의재판 시점까지 제출된 모든 자료

법원이 이의를 판단할 때 무엇을 보는지가 승패를 가릅니다. 앞서 본 2020마1521 결정은 이의재판 당시까지 제출된 모든 자료를 종합해 개시결정의 당부를 판단할 수 있다고 하여, 개시 당시 제출된 서류에 판단 범위가 묶이지 않는다고 보았습니다. 이의 심리의 자료 범위가 개시 이후에 생긴 사정까지 열려 있다는 뜻이므로, 소유자는 경매가 시작된 뒤 확보한 자료도 이의 단계에서 얼마든지 제출할 수 있습니다.

이 결정이 다룬 사안이 이를 잘 보여 줍니다. 유치권자가 건물 공사대금 채권을 피담보채권으로 내세워 경매를 신청했고, 소유자가 피담보채권이 없거나 소멸했다며 이의했습니다. 원심은 채무 인수 여부 등 피담보채권의 존재는 본안소송에서 다툴 문제라며 이의를 기각했습니다. 그러나 대법원은 이미 제출된 자료에서 유치권자가 같은 공사대금 채권으로 다른 회사를 상대로 소송 중이라는 사실을 알 수 있었고, 그 소송에서 유치권이 인정되지 않는다는 취지의 판결이 원심결정 전에 선고되었는데도 그 판결의 결과와 내용을 확인하지 않은 채 이의를 기각한 것은 법리오해와 심리미진이라며 원심결정을 파기해 환송했습니다.

이 판례에서 소유자가 얻을 실무 교훈은 두 가지입니다. 첫째, 법원이 "피담보채권은 본안에서 가릴 문제"라며 이의를 쉽게 기각하는 것을 그대로 받아들일 필요가 없습니다. 둘째, 유치권자가 피담보채권을 두고 다른 소송을 벌이고 있다면 그 사건의 소장, 판결문, 확정증명을 이의 단계에서 찾아 제출해야 합니다. 법원이 확인하지 않았다는 이유로 파기된 사건인 만큼, 소유자가 먼저 자료를 제출해 두면 법원이 확인하지 않을 수 없게 됩니다.

유치권 경매의 이의에서는 "피담보채권은 본안소송에서 다툴 문제"라는 말로 넘어갈 수 없다 — 이의재판 시점까지 제출된 판결과 자료를 법원이 직접 살펴야 한다.

경매를 확실히 멈추는 방법 — 유치권부존재확인 확정판결과 제266조

이의 신청만으로 기각 위험이 걱정된다면 별도의 본안소송, 즉 유치권부존재확인의 소를 병행하는 전략이 효과적입니다. 이 소송에서 유치권이 없다는 취지의 판결이 확정되면, 그 판결문 정본을 경매법원에 제출하는 것으로 경매절차를 정지시킬 수 있습니다. 민사집행법 제266조 제1항 제3호가 "담보권이 없거나 소멸되었다는 취지의 확정판결의 정본"이 제출되면 경매절차를 정지해야 한다고 정하고 있기 때문입니다. 제274조 제1항에 따라 유치권 경매에도 같은 흐름이 적용됩니다.

같은 조 제2항은 한 걸음 더 나아갑니다. 제1항 제3호의 서류가 제출된 경우 경매법원은 이미 실시한 경매절차를 취소하여야 한다고 정합니다. 단순히 잠시 멈추는 데 그치지 않고 지금까지의 절차가 정리된다는 뜻이므로, 확정판결을 확보하면 사실상 사건이 끝납니다. 이의 신청이 집행절차 안의 신속한 구제라면, 확정판결은 가장 확실한 종결 수단입니다.

다만 본안소송은 시간이 걸립니다. 제1심 판결까지 보통 수개월에서 1년 안팎이 걸리고 항소가 이어지면 더 길어지므로, 그 사이 매각이 진행되지 않도록 이의 신청과 잠정처분을 병행하는 것이 일반적입니다. 이때 본안에서 제출한 증거와 이의 단계의 증거를 일치시켜 두면 두 절차에서 서로 다른 판단이 나오는 위험도 줄일 수 있습니다. 반대로 이미 본안에서 유치권이 부정된 판결이 선고되었다면 확정 전이라도 그 판결문을 이의 단계에 제출해야 한다는 점은 2020마1521 사안에서 본 그대로입니다.

이의 단계에서 놓치기 쉬운 점 — 유치권 신고와 매수인 부담

소유자 입장에서 이 문제를 더 넓게 보면, 유치권은 경매 결과에도 영향을 줍니다. 민사집행법 제91조 제5항은 매수인이 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 정합니다. 유치권이 인정되는 부동산은 낙찰자가 그 채권까지 떠안게 되므로 입찰 희망자가 줄고 매각가격이 떨어질 수밖에 없습니다. 소유자에게는 매각대금으로 갚을 수 있는 채무가 줄어드는 불이익이 됩니다.

그래서 유치권의 존재를 인정하지 않는다는 입장을 일찍 분명히 하는 것이 중요합니다. 이의서나 의견서로 유치권 부존재 주장을 기록에 남기면, 집행법원이 매각물건명세서를 작성할 때 유치권 신고 사실과 이에 대한 다툼을 함께 기재하는 근거가 됩니다. 이를 통해 입찰 희망자도 위험을 가늠할 수 있게 되어 불필요한 가격 하락이 줄어듭니다.

유치권이 허위이거나 과장된 경우에는 이의 외에 다른 수단도 생각할 수 있습니다. 공사대금이 실제보다 부풀려진 경우에는 정산 내역과 공사 범위를 감정으로 검증해 다툴 수 있고, 유치권을 가장해 경매를 신청한 사정이 확인된다면 손해배상이나 형사 고소 가능성도 따져 봐야 합니다. 어느 길을 택할지는 증거의 상태에 따라 달라지므로, 이의서를 쓰기 전에 현재 확보한 자료를 점검하는 순서가 필요합니다.

자주 묻는 질문

Q. 유치권자가 신청한 경매에도 정말 이의신청이 가능한가요?

A. 가능합니다. 민사집행법 제274조 제1항에 따라 유치권에 의한 경매는 담보권 실행 경매의 예에 따라 실시되고, 제265조는 담보권이 없다는 것 또는 소멸되었다는 것을 이의 사유로 정하고 있습니다. 대법원 2020마1521 결정도 유치권의 부존재나 소멸을 이유로 개시결정에 이의할 수 있다고 보았습니다.

Q. 이의신청은 언제까지 할 수 있나요?

A. 민사집행법 제86조 제1항에 따라 매각대금이 모두 지급될 때까지 가능합니다. 다만 낙찰 이후에는 매수인이 이해관계인으로 등장하므로 실무에서는 매각기일 전에 제기하는 편이 유리합니다.

Q. 이의신청을 하면 경매가 바로 멈추나요?

A. 자동으로 멈추지는 않습니다. 법원이 재판에 앞서 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 집행을 일시정지하는 잠정처분을 할 수 있을 뿐이므로, 매각기일이 가까운 사건에서는 이의서와 함께 잠정처분을 신청해 두는 것이 좋습니다.

Q. 법원이 "유치권이 있는지는 본안소송에서 다투라"며 이의를 기각하면 어떻게 하나요?

A. 이의 기각 재판에 대해서는 제86조 제3항에 따라 즉시항고를 할 수 있고, 항고 기간은 재판을 고지받은 날부터 1주입니다. 대법원 2020마1521 결정은 피담보채권의 존재를 본안 문제로만 돌리고 이미 선고된 판결을 확인하지 않은 기각 결정을 파기했습니다.

Q. 유치권부존재확인 판결을 받으면 경매는 어떻게 되나요?

A. 그 확정판결의 정본을 경매법원에 제출하면 민사집행법 제266조 제1항 제3호에 따라 경매절차가 정지되고, 같은 조 제2항에 따라 이미 실시한 경매절차는 취소됩니다. 판결이 확정되기 전에는 이 효과가 생기지 않으므로 그 사이에는 이의와 잠정처분으로 공백을 메워야 합니다.

Q. 공사대금 채권의 소멸시효가 지났다면 유치권도 사라지나요?

A. 공사에 관한 채권은 민법 제163조 제3호에 따라 3년의 단기소멸시효 대상이고, 시효가 완성되어 소유자가 이를 원용하면 피담보채권이 사라지므로 유치권도 소멸합니다. 민법 제326조는 유치권 행사가 시효 진행에 영향을 주지 않는다고 하므로 점유를 계속했다는 사정만으로 시효를 늦출 수는 없습니다.

맺음말

유치권자가 신청한 경매라고 해서 소유자가 속수무책으로 따라가야 하는 것은 아닙니다. 유치권에 의한 경매는 담보권 실행 경매의 예에 따라 진행되고, 그 결과 유치권의 부존재나 소멸을 이유로 매각대금이 지급되기 전까지 경매개시결정에 이의할 수 있습니다. 이의서에는 점유, 견련성, 변제기, 피담보채권과 소멸시효 중 어느 요건이 무너지는지를 특정하고 증거를 함께 제출해야 합니다.

이의와 함께 잠정처분을 신청하고, 필요하면 유치권부존재확인의 소를 병행해 확정판결로 경매를 취소시키는 순서까지 계획해 두는 것이 안전합니다. 법원이 이의재판 시점까지 제출된 자료를 모두 살핀다는 점을 활용하면 기각 위험도 크게 줄일 수 있습니다. 개시결정을 송달받았다면 기한이 흘러가기 전에 현재의 증거와 쟁점부터 정리해 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.