화재 낸 상가 세입자, 건물주와 같은 보험사 배상책임보험이면 보험사 구상 막을 수 있을까 

상가 건물에 불이 나 건물주가 보험금을 받았는데, 그 뒤 보험회사가 세입자에게 수억 원대 구상금 소송을 제기하는 일이 있습니다. 더 당혹스러운 것은 건물주 보험과 세입자 본인의 보험을 같은 보험사에서 들었는데도 그 보험사가 세입자를 상대로 돈을 청구하는 경우입니다. 이 경우 보험사가 한쪽 주머니에서 받은 돈을 다른 주머니에서 다시 받으려는 구조가 되기 때문에, 법원은 이를 그대로 허용하지 않을 수 있습니다. 이 글에서는 보험자대위가 어떤 원리로 세입자에게 향하는지, 같은 보험사라는 사실이 어떤 조건에서 구상을 막는지, 대응에서 무엇을 먼저 확인해야 하는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

---

보험사가 세입자에게 돈을 청구하는 길 — 상법 제682조 보험자대위

건물주의 화재보험에서 보험금을 지급한 보험사가 세입자에게 청구하는 근거는 상법 제682조의 보험자대위입니다. 보험사는 보험금을 지급한 한도에서 피보험자인 건물주가 제3자에게 가지는 권리를 넘겨받습니다. 여기서 말하는 권리는 건물주가 세입자에게 가지는 손해배상청구권이고, 법적 성격은 임대차 목적물을 보존하고 반환해야 할 의무를 어긴 채무불이행 책임(민법 제390조)입니다.

핵심은 보험사가 새로운 권리를 얻는 것이 아니라 건물주가 가진 권리를 그대로 승계한다는 점입니다. 따라서 세입자가 건물주에게 주장할 수 있었던 항변은 보험사에게도 그대로 주장할 수 있습니다. 책임 범위가 줄어들거나 아예 없다는 주장, 건물주가 이미 손해를 모두 전보받았다는 주장이 모두 여기에 해당합니다. 거꾸로 건물주에게 청구권이 처음부터 없거나 이미 소멸했다면, 보험사가 대위할 권리도 존재하지 않습니다.

보험자대위는 보험사가 새로 얻는 권리가 아니라 건물주의 손해배상청구권을 넘겨받는 것이어서, 세입자는 건물주에게 할 수 있던 항변을 보험사에게도 그대로 할 수 있다.

같은 보험사라는 사실이 의미를 갖는 이유 — 대법원 2024다324200 판결

이 쟁점을 직접 다룬 것이 대법원 2025. 11. 20. 선고 2024다324200 판결입니다. 사안에서 보험사는 건물 소유자와 소유자 보험계약을, 건물을 임차해 식자재 마트를 운영하던 세입자와 임차인 보험계약(손해사정보고서에는 화재배상책임 특별약관이 포함되어 있다고 기재)을 각각 체결해 두고 있었습니다. 마트 수산물코너에서 불이 나 건물 전체 손해가 697,574,916원으로 확정되었고, 보험사는 임차인 보험금 491,820,569원과 소유자 보험금 203,131,307원을 소유자에게 지급한 뒤 세입자에게 소유자 보험금 상당의 대위 청구를 했습니다. 원심은 세입자의 책임을 전체 손해의 60%로 제한하고 그 비율만큼 대위 청구를 인정했습니다.

대법원은 이 판단을 파기했습니다. 임차인 보험계약에 세입자의 배상책임을 보상하는 책임보험이 포함되어 있다면, 소유자 보험금을 이유로 한 대위 청구는 받아들이기 어렵다는 것입니다. 이유는 세 갈래입니다. 첫째, 소유자의 손해는 이미 보험금으로 모두 전보되었고, 세입자가 실제로 배상해야 할 60%(418,544,949원)는 임차인 보험금보다 적습니다. 둘째, 보험사가 같은 사고에서 청구권자이면서 동시에 책임을 보상할 지위에 있으면 채권자와 채무자가 겹치는 혼동과 비슷한 현상이 생깁니다. 셋째, 대위를 인정해 세입자가 구상금을 낸 뒤 다시 책임보험금을 청구하게 하는 순환 소송은 소송경제에도 신의칙에도 맞지 않습니다.

다만 이 판결은 세입자가 무조건 이긴다는 결론이 아닙니다. 대법원은 임차인 보험계약에 책임보험이 실제로 포함되는지, 포함된다면 세입자의 화재 배상책임이 그 보험으로 보상되는지를 원심이 심리하지 않았다는 이유로 사건을 돌려보냈습니다. 결국 승패를 가르는 것은 세입자 본인 보험증권의 담보 내용입니다.

내 보험에 배상책임 담보가 있는지 — 증권에서 확인할 항목

같은 보험사를 막는 논리의 출발점은 세입자의 보험에 책임보험이 들어 있느냐입니다. 상가 세입자가 들어 두는 보험은 이름이 다양합니다. 가입 시 안내서에 '화재보험'이라고만 적혀 있어도, 약관 안에는 임차자배상책임이나 화재배상책임 특별약관이 묶여 있을 수 있습니다. 반대로 시설·집기를 보장하는 재물보험만 가입한 경우에는 책임보험 논리를 주장할 근거가 약해집니다.

• 특별약관 명칭 — 임차자배상책임, 화재배상책임, 시설소유관리자 배상책임 등의 문구가 있는지.

• 피보험자 — 증권상 피보험자가 임차인 본인(상호·사업자명)으로 되어 있는지.

• 보상 대상 — 타인의 재물(임차 건물)에 입힌 손해가 보상 범위에 포함되는지, 임차 목적물은 면책으로 제외하는 문구가 없는지.

• 보험가입금액과 자기부담금 — 건물 손해액 대비 한도가 어느 정도인지.

• 보험기간 — 화재 발생일이 보험기간 안에 있는지, 갱신 공백이 없었는지.

증권 사본은 보험사에 요청하면 받을 수 있고, 약관 전문과 특별약관 목록까지 함께 확보해야 합니다. 구상금 소송이 시작된 뒤에는 보험사가 증권의 일부만 제출하는 경우가 있어, 소송 전에 전체를 확보해 두는 쪽이 방어 논리를 세우기 쉽습니다.

세입자의 책임 자체가 있는지 — 화재 원인과 증명책임

같은 보험사 논리와 별개로, 구상 청구에서 다툴 첫 번째 지점은 세입자에게 책임이 있느냐입니다. 임대차 계약에서 임차인은 목적물을 선량한 관리자의 주의로 보존하고 계약 종료 시 반환해야 합니다. 화재로 건물이 멸실·훼손되면 반환이 불가능해지고, 임차인이 자신에게 책임 없는 사유를 증명하지 못하면 채무불이행 책임을 지는 구조가 기본 틀입니다. 다만 화재의 발생 원인이 임차인이 지배·관리하는 영역 밖에 있거나, 건물 자체의 전기 설비 결함처럼 임대인 측 하자에서 비롯된 경우에는 임차인의 책임이 부정되거나 크게 줄어들 수 있습니다.

그래서 화재 직후의 자료가 중요합니다. 소방서의 화재조사서, 경찰·국립과학수사연구원의 감정 결과, 전기안전공사의 점검 이력, 최초 발화 지점을 보여주는 CCTV가 핵심 자료입니다. 원인 미상으로 결론 난 화재에서 보험사가 책임을 임차인에게 돌리려 할 때에는, 임차인 측 사용 영역에서 불이 시작되었다는 구체적 근거가 있는지를 따져야 합니다. 앞서 본 사건에서도 하급심은 세입자의 책임을 전체 손해의 60%로 제한했는데, 이처럼 책임 인정 단계에서부터 비율이 다투어지는 경우가 많습니다.

실화책임법 제3조 — 중과실이 아니면 배상액 경감 청구

세입자의 화재가 실수로 인한 실화라면 실화책임에 관한 법률 제3조가 방어 수단이 됩니다. 화재가 중대한 과실로 인한 것이 아닌 경우 배상의무자는 법원에 손해배상액의 경감을 청구할 수 있고, 법원은 화재의 원인과 규모, 피해의 대상과 정도, 연소 및 피해 확대의 원인, 피해 확대를 막기 위한 실화자의 노력, 배상의무자와 피해자의 경제상태 등을 고려해 배상액을 줄일 수 있습니다. 헌법재판소가 2007. 8. 30. 2004헌가25 결정으로 경과실 실화자를 구제하던 구법 조항을 헌법불합치로 판단한 뒤, 2009년 전부개정으로 지금의 경감 청구 방식이 정해졌습니다.

주의할 점은 이 조항이 임대차 목적물 자체의 손해에도 그대로 적용되는지가 사안에 따라 다투어질 수 있다는 것입니다. 연소된 부분, 즉 이웃 건물이나 옆 점포로 번진 손해에는 경감이 적용된다고 본 대법원 2012. 6. 28. 선고 2010다58056 판결이 있습니다. 경감 사유의 인정과 비율은 형평에 비추어 현저히 불합리하지 않은 한 사실심의 판단 영역이어서, 경감을 주장하려면 소송에서 구체적 사정을 적극적으로 제출해야 합니다.

• 경감 청구는 법원에 하는 것 — 보험사와의 협의 단계에서는 일부 감액에 그칠 수 있음.

• 중대한 과실이 인정되면 경감 불가 — 가스·전기 관련 안전 수칙 위반 여부가 쟁점.

• 고려 사정 — 영업 규모, 자력, 사고 직후 초기 진화·피해 확대 방지 노력을 자료로 준비.

보험이 겹치는 경우의 정산 — 임차인 보험금은 어디에서 공제되나

상가 화재에서는 건물주 보험과 세입자 보험이 동시에 지급되는 일이 흔합니다. 이때 실제로 세입자가 배상해야 할 금액을 계산할 때 이미 지급된 임차인 보험금을 어떻게 반영하느냐가 금액을 크게 바꿉니다. 앞 사건처럼 건물 손해 6억 9천만 원 대 가운데 임차인 보험금으로 4억 9천만 원 대가 이미 지급되었다면, 남은 손해는 소유자 보험금 지급분뿐입니다. 세입자의 책임 비율이 60%라면 그 비율로 계산한 배상액이 이미 지급된 임차인 보험금보다 적은 구조가 되어, 추가로 낼 돈이 없다는 결론에 이를 수 있습니다.

이 계산은 세 가지를 전제로 합니다. 지급된 보험금이 어느 명목(화재보험인지 책임보험인지)인지, 건물 손해액이 어떻게 확정되었는지, 세입자의 책임 비율이 얼마로 정해졌는지입니다. 이 세 수치 중 하나만 바뀌어도 결론이 달라지므로, 보험사의 지급 내역서와 손해사정 보고서를 받아 항목별로 대조해야 합니다. 보험사가 제시하는 구상금 산정서를 그대로 받아들이지 말고 보험금 지급 명목과 대위 범위부터 확인하는 것이 순서입니다.

직접청구권 — 건물주도 세입자 보험사에 청구할 수 있다

상법 제724조 제2항은 책임보험에서 피해자가 보험자에게 직접 보상을 청구할 수 있다고 정합니다. 건물주는 세입자에게 소송을 내지 않고도 세입자의 책임보험을 맡은 보험사에 직접 보험금을 청구할 수 있다는 뜻이고, 대법원은 이 직접청구권을 보험자가 피보험자의 손해배상채무를 중첩적으로 인수한 결과로 보며 양자의 채무를 연대채무 관계로 봅니다. 이 구조 때문에 같은 보험사가 소유자 보험과 책임보험을 모두 맡은 경우에는 보험사가 이미 지급한 돈이 책임보험금이든 화재보험금이든 책임보험자 지위를 겸하는 이상 세입자에 대한 채권이 사라지는 결과가 나옵니다.

실무에서 이 점은 방어 순서를 정하는 기준이 됩니다. 구상금 소장을 받은 세입자는 청구 금액을 반박하기에 앞서, 같은 보험사로부터 이미 임차인 보험금이 지급되었는지, 그 보험이 책임보험 성격을 갖는지를 먼저 정리해 답변서에 주장해야 합니다. 법원이 이를 직권으로 챙겨 주기를 기대하기 어려우므로, 혼동에 가까운 상황이라는 점과 순환 소송이라는 점을 구체적 수치와 함께 서면으로 제시하는 것이 바람직합니다.

구상금 청구를 받았을 때 단계별 대응 순서

보험사의 내용증명이나 지급명령, 소장을 받으면 시간 순서대로 움직여야 합니다. 지급명령이나 소장은 정해진 기간 안에 이의신청 또는 답변서를 내지 않으면 청구가 그대로 확정될 위험이 있습니다. 지급명령은 송달 후 2주 이내 이의신청을 해야 하고, 소장은 송달받은 날부터 30일 이내 답변서를 제출해야 한다는 점부터 기억해야 합니다.

• 기한 확인 — 지급명령 이의신청 2주, 소장 답변서 30일을 먼저 지킴.

• 내 보험 증권·약관 확보 — 배상책임 특별약관과 보험금 지급 내역을 보험사에 서면 요청.

• 화재 원인 자료 — 화재조사서, 감정서, 설비 점검 이력, CCTV 확보.

• 손해액 검증 — 손해사정서의 복구비 산정이 구조재·마감재 범위를 넘지 않았는지 대조.

• 책임 비율과 경감 주장 — 임대인 측 설비 하자, 실화책임법 제3조 경감 사유를 정리.

소송 전에 보험사와 협상할 때에도 같은 자료가 바탕이 됩니다. 증권상 책임보험이 확인되면 협상의 출발점이 대위 청구 금액이 아니라 대위 자체가 가능한가로 바뀌기 때문입니다. 반대로 책임보험이 없는 것으로 확인되면 책임 비율과 경감, 손해액 산정이 주된 방어선이 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 건물주와 같은 보험사에 가입하기만 해도 구상을 막을 수 있나요?

A. 같은 보험사라는 사실만으로는 부족하고, 세입자의 보험계약에 배상책임을 보상하는 책임보험이 포함되어 있어야 합니다. 대법원 2024다324200 판결도 책임보험 포함 여부를 심리하라며 사건을 돌려보냈습니다. 증권과 특별약관을 먼저 확인해야 합니다.

Q. 세입자가 실수로 낸 불이면 배상액을 줄일 수 있나요?

A. 중대한 과실이 아니라면 실화책임에 관한 법률 제3조에 따라 법원에 배상액 경감을 청구할 수 있습니다. 법원은 화재의 원인과 규모, 피해 확대 방지 노력, 쌍방의 경제상태 등을 보고 판단하며, 경감 사유는 소송에서 구체적으로 주장하고 증명해야 합니다.

Q. 화재 원인이 밝혀지지 않았는데도 세입자가 책임을 지나요?

A. 원인 미상이라도 불이 임차인이 점유·관리하는 영역에서 났다면 임차인이 책임 없음을 증명해야 하는 부담을 질 수 있습니다. 반대로 건물 자체의 설비 하자 가능성이 있다면 그 자료를 근거로 책임 자체나 비율을 다툴 수 있습니다.

Q. 지급명령을 받았는데 그냥 두면 어떻게 되나요?

A. 송달받은 날부터 2주 안에 이의신청을 하지 않으면 지급명령이 확정되어 확정판결과 같은 효력이 생기고, 이후에는 통장과 부동산 강제집행으로 이어질 수 있습니다. 내용이 맞는지 따져보기 전에 기한부터 지켜야 합니다.

Q. 임차인 보험에 배상책임이 없다면 방법이 없나요?

A. 책임보험 논리는 쓸 수 없지만 화재 원인에 대한 책임 여부, 책임 비율, 실화책임법 경감, 손해액 산정, 중복 지급된 보험금 공제 등 다툴 지점이 여전히 남아 있습니다. 항목별로 금액을 다시 계산하면 청구액이 크게 줄어드는 경우가 있습니다.

Q. 보험사와 합의로 끝내도 되나요?

A. 합의는 가능하지만 증권 확인과 손해액 검증을 마치기 전에 서명하면 유리한 방어 논리를 스스로 포기하는 결과가 될 수 있습니다. 합의서에는 추가 청구를 하지 않는다는 문구가 들어가므로, 금액이 적정한지 먼저 점검하는 것이 좋습니다.

맺음말

상가 화재 후 보험사의 구상은 보험자대위라는 정해진 틀 안에서 움직이고, 그 틀은 건물주의 손해배상청구권을 그대로 넘겨받는 데 불과합니다. 같은 보험사에 세입자 본인의 책임보험이 있다면 대법원 2024다324200 판결의 취지에 따라 대위 청구가 막힐 수 있지만, 그 출발점은 증권의 담보 내용입니다.

책임 여부와 비율, 실화책임법 제3조 경감, 보험금 중복 지급분의 공제까지 단계별로 점검하면 청구액이 달라질 수 있습니다. 구상금 청구를 받았다면 기한을 지키면서 증권과 지급 내역서부터 확보해 두시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.