부동산 가계약 이후 매도인 계약 파기 시 위약금 및 소송 절차

Question

안녕하세요. 아래와 같은 상황에서 매도인에게 소송 진행시 받을 수 있는 위약금 및 소송 진행 과정이 궁금합니다.

1. 9/25 20시경 부동산 방문하여 가계약서 작성
2. 매도인에게는 중개인이 계약서 내용 캡쳐하여 문자로 전달 + 유선으로 계약 내용 설명함.
2. 작성 후 계약금 3,000만원 입금
3. 계약서 작성은 9/28 10시30분에 진행하기로 함.
4. 9/25 21시경 중개인으로부터 매도인이 계약 파기를 원한다고 전화가 옴.
5. 이후 중개인이 계약 파기시 위약금 발생을 고지하며 조율을 하였지만, 매도인은 계약파기를 원함. 위약금은 주지 않으려고 함.

계약서 내용은 아래와 같습니다.

특약사항
현시설물상태의 매매계약이며, 등기사항전부증명서에 대출금은 채권최고액
143,680,000원은 잔금지급시 전액상환하고 말소등기하기로 한다.
• 계약금 일부(삼천만원) 입금후 매도인 취소시는 배액을 반환하고 매수인취소시는 반 환받지 못하는 조건의 계약임.
• 매도인의 요청에 따라 잔금지급일은 앞으로 조정가능하기로 하며, 단, 최대 당길 수 있는 일자는 매수인이 지정하기로 한다.(2025년 9월 27일이후 통지하기로 한다.
. 잔금지급일까지의 각종공과금은 매도자가 부담하기로 한다.
. 잔금지급일까지의 하자는 매도자가 부담하고 잔금일 이후 매수자가 부담하기로 하 며, 단 매도자 담보하자 책임은 제외하기로 한다.
• 기타사항은 민법. 부동산관례에 따른다.

김범석 변호사 · Answer

안녕하세요.

계약금까지 보냈는데 갑자기 계약이 취소되어 많이 답답하고 속상하실 것 같습니다. 말씀해주신 상황과 계약서 내용을 볼 때 법적으로 해결할 방법이 있으니 너무 걱정하지 않으셔도 괜찮습니다.

일반적으로 가계약은 임시적인 성격이라 법적 효력이 약하다고 생각하기 쉽지만, 중요한 내용들이 합의되었다면 법적으로 유효한 계약으로 인정됩니다. 특히, 계약 내용과 함께 계약금 일부를 주고받고, 계약을 취소할 경우 어떻게 할지에 대한 내용까지 명확히 정해져 있었다면 더욱 그렇습니다.

질문자님의 경우, '매도인 취소 시 계약금 배액을 반환한다'는 내용이 특약사항에 명시되어 있으므로, 매도인이 계약을 일방적으로 취소한다면 계약금의 2배를 돌려받을 권리가 있습니다. 즉, 매도인에게 3천만 원의 2배인 6천만 원을 요구할 수 있습니다.

상대방이 위약금 지급을 거부한다면 결국 소송을 통해 해결해야 합니다. 소송 절차는 보통 다음과 같습니다.
먼저, 매도인에게 계약 파기에 대한 위약금 지급을 요구하는 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 내용증명은 법적 절차의 첫 단계이자, 상대방에게 심리적 압박을 주는 효과가 있습니다.
만약 내용증명을 보냈음에도 상대방이 응하지 않는다면, 법원에 '계약금 배액반환 청구 소송'을 제기하게 됩니다. 이 소송에서는 질문자님이 작성하신 가계약서와 계약금 이체 내역 등 이미 충분한 증거를 가지고 계시므로 승소 가능성이 매우 높습니다.

소송 과정이 다소 길고 복잡하게 느껴질 수 있지만, 변호사의 도움을 받으면 보다 수월하게 진행할 수 있습니다. 법률 전문가의 도움을 받아 상황을 정확히 진단하고, 필요한 서류 준비와 절차 진행을 맡기시는 것이 좋습니다.

박동민 변호사 · Answer

‘계약금 일부 입금 후 매도인 취소 시 배액 반환’이라는 배액 반환 약정을 했고, 매도인이 일방적으로 계약을 해제했다면, 기 지급한 3,000만 원의 배액 반환을 요구할 수 있다고 보입니다. 지급명령을 신청하거나, 소송을 제기할 경우 원금에 대한 연 12%의 지연손해금까지 청구 가능합니다. 상대방의 재산 처분 위험이 있을 경우 가압류 신청도 고려할 수 있습니다.

제한된 정보를 바탕으로 한 의견이므로 참고자료로만 활용해 주시고, 보다 자세한 상담이 필요할 경우 연락 주시기 바랍니다. 감사합니다.

심준섭 변호사 · Answer

"고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다."

1. 결론
가계약서의 특약사항에 따라 매도인의 계약 파기로 인한 배액배상(6,000만원) 청구가 가능합니다. 소송 진행 시 가압류를 병행하여 승소 후 집행가능성을 확보하는 것이 중요합니다.

2. 쟁점별 검토
가. 가계약의 효력 및 위약금 청구권
- 가계약서에 매매목적물, 대금, 계약조건 등이 명확히 특정되어 있음
- 매도인이 중개인을 통해 계약내용을 전달받고 계약금도 수령하여 계약의 성립 인정 가능
- 특약사항에 매도인 취소 시 배액반환 조항이 명시되어 있어 위약금 청구 가능

나. 소송 진행 절차
- 1단계: 내용증명 발송을 통한 위약금 지급 촉구
- 2단계: 매매목적 부동산에 대한 가압류 신청
- 3단계: 위약금 청구소송 제기
- 입증자료: 가계약서, 계약금 입금증, 중개인과의 연락내역 등

다. 결론
귀하는 매도인을 상대로 6,000만원의 위약금 청구소송을 제기할 수 있습니다. 승소 가능성이 높은 사안이나, 소송비용과 진행절차에 대해서는 변호사와 구체적인 상담이 필요합니다. 신속한 법적 조치를 통해 권리를 보호받으실 것을 권장드립니다.

김일권 변호사 · Answer

1. 부동산 중개사가 계약 내용을 문자로 매도인에게 보냈고, 매수인이 계약금을 송금하였기 때문에, 매도인이 계약을 파기시 배액 배상을 하여야 합니다

2. 매도인이 계약서 작성 전에 계약을 파기 하였기 때문에, 위약금을 지급할 책임이 있습니다.

3. 계약서  작성 전에 매도인이 계약 파기 한 사건을 수행한 경험 있는 20년차 경력의 대방건설 법무실장 출신 민사법 전문변호사와 함께 소송을 진행하여야, 배액 배상의 위약금을 받을 수 있습니다.

최안률 변호사 · Answer

1. 계약금의 일부를 입금하신 후 매도인이 일방적으로 계약을 파기한 사안으로 보이며, 위약금 약정이 있었기 때문에 상대방에게 약정한 손해배상예정금을 청구하실 수 있습니다. 다만, 계약의 해석상 일부 입금액의 배액인지 계약금의 배액인지는 일부 계약금을 입금할 때, 당사자의 의사를 확인해 봐야할 것으로 보입니다.

2. 적어도 일부 입금액의 배액 반환을 청구하실 수 있을 사안으로 보이며, 매도인이 이를 인지하고도 계약 파기를 진행한다면, 소송을 고려해 보셔야 할 사안으로 보입니다.

김찬협 변호사 · Answer

특약에 따라 계약금 일부(3천만원)의 배액인 6천만원을 매도인에게 소송으로 청구하시면 되겠습니다.
본 소송에 앞서 부동산가압류를 함께 병행하시는 것이 좋습니다.

추가 도움이 필요하신 경우 언제든 편하게 연락 부탁드리겠습니다.
위 사건이 모쪼록 잘 해결되시길 바랍니다.

조선규 변호사 · Answer

안녕하세요.

매도인이 위약금 지급을 거부하므로, 다음과 같은 법적 절차를 진행할 수 있습니다.

1. 내용증명 발송 : ​소송에 앞서 변호사 명의로 내용증명 우편을 발송하여 특정 기한까지 지급을 촉구합니다. 이는 상대방을 심리적으로 압박하고, 향후 소송에서 이행을 최고했다는 증거로 활용됩니다.
2. 부동산 가압류 신청 : ​소송에서 승소하더라도 매도인이 재산을 처분하면 강제집행이 어려워질 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 소송 제기 전이나 동시에 매매 목적물인 부동산에 대해 ​가압류를 신청​해야 합니다. 가압류가 결정되면 해당 부동산의 등기부등본에 기재되어 매도인이 부동산을 임의로 처분하기 어려워지므로, 소송 중 합의를 유도하는 강력한 압박 수단이 됩니다.

​3. 민사소송(위약금 청구 소송) 제기​
소장 제출:​ 관할 법원에 매도인을 피고로 하여 '위약금 청구의 소'를 제기합니다. 소장에는 계약 성립 사실, 계약금 지급 사실, 매도인의 계약 파기 사실, 위약금 약정 내용 등을 명확히 기재하고, 증거자료(가계약서, 이체내역, 중개인과의 대화 녹취/문자 등)를 첨부합니다.

​​결론적으로, 의뢰인께서는 신속히 증거를 확보하고 법률 전문가의 조력을 받아 내용증명 발송 및 부동산 가압류 신청을 시작으로 본격적인 소송 절차를 준비하시는 것이 바람직합니다.

사법고시 출신의 변호사가 제일 합리적인 비용으로 직접 도와 드립니다. 편히 연락 주시기 바랍니다.

김동훈 변호사 · Answer

의뢰인님의 사안을 검토한 결과, 다음과 같이 정리해 드립니다.

[문제 상황]
ㆍ 의뢰인께서는 2025년 9월 25일 부동산 매매 가계약을 체결하고 계약금 일부인 3,000만 원을 매도인에게 지급하였습니다.
ㆍ 해당 가계약서에는 매도인이 계약을 파기할 경우, 지급받은 금액의 배액을 위약금으로 상환한다는 특약사항이 명시되어 있습니다.
ㆍ 그러나 매도인은 계약 체결 당일 일방적으로 계약 파기를 통보하며 위약금 지급을 거부하고 있는 상황입니다.

[해결 방법]
ㆍ 먼저 계약의 성립을 명확히 하고 상대방의 이행 거절에 따른 법적 조치를 예고하는 내용증명을 발송하여, 원만한 합의를 유도하는 방안을 고려할 수 있습니다.
ㆍ 만약 매도인이 계속 위약금 지급을 거부한다면, 약정한 위약금인 계약금의 배액, 즉 6,000만 원을 청구하는 소송을 제기하여야 합니다. 가계약이라 할지라도 매매대금, 목적물, 특약사항 등 주요 내용이 특정되었다면 유효한 계약으로 인정될 가능성이 높습니다.
ㆍ또한 소가가 충분하여, 변호사 보수도 전부 보전받을 확률이 매우 높습니다. 
ㆍ 이와 같은 법적 절차는 개별 사안의 구체적인 사실관계와 확보된 증거 자료에 따라 대응 방식이 달라질 수 있습니다. 따라서 초기 단계부터 법률 전문가와 함께 체계적으로 대응 전략을 수립하시는 것이 안전하고 효과적인 방법입니다.

모든 사건 대표 변호사가 직접 소통합니다.

이푸름 변호사 · Answer

안녕하세요. 이푸름 법률사무소의 이푸름 변호사입니다.

귀하의 사안은 2024년 9월 25일 부동산 중개사무소에서 매도인과 가계약을 체결하고 계약금 3천만 원을 송금하였으나, 불과 1시간 후 매도인이 일방적으로 계약 파기를 통보한 상황으로 보입니다. 가계약서 특약에는 “매도인 취소 시 계약금의 배액을 반환하고, 매수인 취소 시 반환받지 못한다”는 조건이 명확히 기재되어 있으므로, 매도인이 계약 파기를 고집한다면 법적으로 배액배상 책임이 발생합니다. 즉 매수인은 계약금 3천만 원의 2배인 6천만 원을 반환받을 권리가 있습니다.

매도인이 위약금을 지급하지 않겠다는 입장을 고수한다면, 매수인으로서는 민사소송을 제기할 수밖에 없습니다. 통상적으로는 먼저 내용증명을 통해 계약 파기에 따른 위약금 지급을 공식적으로 요구하고, 기한 내 이행이 없을 경우 법원에 ‘계약금 배액반환 청구 소송’을 제기하게 됩니다. 소송 과정에서는 가계약 체결 및 계약금 송금 사실, 특약사항이 기재된 계약서 사본, 매도인의 파기 통보 정황 등을 입증 자료로 제출하게 되며, 그 자체로 명확한 증거력이 있으므로 승소 가능성이 높다고 할 수 있습니다.

다만, 매수인이 원하는 경우 단순히 위약금 청구가 아니라 원계약 이행(즉, 본계약 체결 및 매매계약 강제 이행)을 청구할 수도 있습니다. 그러나 현실적으로 매도인의 강한 거부 의사가 확인되는 경우에는 위약금 청구로 분쟁을 정리하는 것이 실익이 클 수 있습니다.

결국 귀하께서는 매도인의 계약 위반을 전제로 배액배상 청구를 우선적으로 진행하되, 필요하다면 본계약 이행청구와 손해배상 청구까지 선택할 수 있습니다. 저희 법률사무소에서는 내용증명 작성, 소송 제기 및 진행 과정 전반을 지원하여 최대한 신속하게 보증금을 회수할 수 있도록 도움을 드릴 수 있습니다.

김우중 변호사 · Answer

1. 매도인 취소시는 배액을 반환한다고 규정하므로, 6천만원 청구 소송을 진행할 수 있습니다.

2. 6천만원 청구 소송과 함께 부동산 가압류도 진행하시기 바랍니다.

3. 유사 소송을 다수 진행하였고, 지금도 진행중인 사건이 있습니다.
- 개별 상담을 통해서만 보다 자세히 말씀드릴 수 있는 점 양해 부탁드립니다.