건축물대장 없는 주택 건물 등기 말소 및 법적 대응 방법

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다. [사실관계] 의뢰인님은 2010년에 대지와 그 위 노후 목조주택을 함께 양수하셨고, 이후 기존 주택을 철거하고 신축하셨습니다. 당시 건축물대장과 건물등기는 없었으나, 매매 다음 날 A씨 명의로 기존 주택에 대한 소유권보존등기가 이루어졌고, 전 소유자도 이를 알지 못했다고 하셨습니다. 현재 신축건물은 허가를 받아 등기를 진행하려 하나, A씨 명의의 과거 건물등기가 걸림돌이 된 상황이네요. 예기치 못한 등기가 뒤늦게 발견되어 많이 당황하고 답답하실 것으로 이해합니다. [의견] 민사적으로는 A씨 명의 보존등기가 원인무효임을 전제로 말소등기청구를 제기하는 것이 핵심입니다. 건물 보존등기는 최초 소유자만 할 수 있는데, 당시 소유자는 매도인이었고 매매로 의뢰인님에게 건물까지 포괄 이전되었으므로 A씨의 보존등기는 무효라 볼 여지가 큽니다. 매매계약서의 부속물·건물 포함 특약, 당시 건물 존재 사진, 전 소유자 확인서, 건축물대장 미존재 확인서 등을 증거로 준비해 소유권확인 또는 보존등기말소 청구를 병합하는 방안을 권합니다. 기존 주택이 멸실된 상태라면 관할 지자체의 멸실확인서를 받아 등기소에 멸실등기를 신청할 수 있으나, 등기명의자가 A씨이므로 협조가 없으면 말소판결 정본으로 대체하는 절차가 현실적입니다. 형사적으로는 A씨가 허위 사실로 등기를 하였다면 공전자기록 불실기재 및 행사에 해당할 소지가 있어 형법 227조의2, 228조의2 적용을 검토합니다. 다만 구체적 제출서류와 경위 확인이 선행되어야 합니다. 신축건물은 위 등기 정리 후 건축물대장 정비를 거쳐 보존등기까지 마무리하실 수 있습니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다. 끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다. 법무법인 SHIELD 이진훈 변호사 올림