매수인이 잔금을 더 보낸 걸 알고도 받았는데 사기인가요 

안녕하세요 [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

최근 부동산 매매 잔금을 치르는 과정에서 매수인이 계약서의 금액보다 더 많은 돈을 입금했는데, 매도인이 그 사실을 알고도 돌려주지 않아 고소로 이어지는 사례가 늘고 있습니다.

제가 상담한 매도인분들 중 상당수는 “내가 보내라고 한 게 아니라 상대가 알아서 보낸 돈이다”, “나중에 연락 오면 그때 돌려주면 된다”고 생각해 그대로 두고 계셨습니다. 그런데 매수인이 착오를 알아채고 반환을 요구했는데도 이를 무시하거나 이미 써버리면, “훔친 것도 속인 것도 아니다”라는 항변이 받아들여지지 않는 경우가 많습니다.

대법원은 착오로 송금된 돈을 계좌 명의인이 임의로 쓰는 행위에 대해 송금인과 계좌 명의인 사이에 신의칙상 보관관계가 성립하므로 횡령죄가 된다는 입장을 분명히 하고 있습니다. 다만 돈을 받은 시점에 이미 착오를 알고 있었는지에 따라 사기죄가 문제될 수도 있어, 어느 죄명으로 보느냐에 따라 대응이 달라집니다.

아래에서는 초과 입금된 잔금을 알고도 받았을 때 사기죄가 되는 경우와 횡령죄가 되는 경우가 어떻게 갈리는지, 그리고 지금 무엇부터 해야 하는지 살펴보겠습니다.

1. 초과 입금을 언제 알았는지에 따라 사기가 될 수도 있고 안 될 수도 있습니다

사기죄는 ‘속이는 행위’가 있어야 하고, 단순히 돈을 받은 것만으로는 부족합니다.

형법 제347조 제1항의 사기죄는 사람을 기망하여 재물을 교부받거나 재산상 이익을 취득할 때 성립하고, 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 성립 요건은 ①기망행위 ②상대방의 착오 ③그 착오에 따른 처분행위 ④재물·이익의 취득 ⑤고의와 불법영득(이득)의사입니다.

잔금이 초과 입금된 경우 문제는 ①의 기망행위입니다. 매도인이 “잔금은 이 금액입니다”라고 적극적으로 거짓말을 했다면 기망이 분명합니다. 그러나 매수인이 스스로 계산을 잘못해 더 보낸 경우에는 매도인이 아무 말도 하지 않았을 뿐이어서, 침묵이 기망에 해당하는지가 쟁점이 됩니다.

실무에서 침묵이 기망이 되려면, 거래 관행이나 신의칙상 매도인에게 사실을 알려줄 법적 의무(고지의무)가 있어야 합니다. 대법원은 매도인이 잔금을 받기 전이나 받던 중에 초과 사실을 알았다면 특별한 사정이 없는 한 사실대로 알릴 신의칙상 의무가 있고, 이를 알리지 않고 그대로 받으면 사기죄에 해당한다고 봅니다(대법원 2004. 5. 27. 선고 2003도4531 판결). 예를 들어 입금 직전 “잔금이 얼마냐”는 확인 문자에 정확한 금액을 알려주지 않고 넘어갔거나, 초과분이 생긴다는 걸 알고 일부러 금액을 모호하게 말한 경우가 이에 가깝습니다.

받기 전이나 받던 중에 초과 사실을 알고도 알리지 않고 받았는지가 사기죄의 갈림길입니다.

2. 돈이 계좌에 들어온 뒤 착오를 알았다면 횡령죄가 문제됩니다

착오 송금된 돈은 받은 사람이 송금인을 위해 보관하는 돈으로 봅니다.

이미 입금이 끝난 뒤에 초과분을 발견한 경우에는 사기죄가 아니라 형법 제355조 제1항의 횡령죄가 문제됩니다. 횡령죄는 타인의 재물을 보관하는 자가 이를 횡령하거나 반환을 거부할 때 성립하고, 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처해집니다.

여기서 핵심은 ‘보관’입니다. 대법원 전원합의체는 송금·이체의 원인이 된 법률관계가 없는데도 계좌명의인이 예금채권을 취득한 경우, 그 돈은 송금의뢰인에게 반환해야 할 성격의 것이므로 계좌명의인이 송금의뢰인을 위해 보관하는 지위에 있다고 보았습니다.

송금의뢰인과 계좌명의인 사이에 송금·이체의 원인이 된 법률관계가 존재하지 않음에도 송금·이체에 의하여 계좌명의인이 그 금액 상당의 예금채권을 취득한 경우 계좌명의인은 송금의뢰인에게 그 금액 상당의 돈을 반환하여야 한다. … 계좌명의인이 그와 같이 송금·이체된 돈을 그대로 보관하지 않고 영득할 의사로 인출하면 횡령죄가 성립한다(대법원 2018. 7. 19. 선고 2017도17494 전원합의체 판결).

매매 잔금의 경우 계약서상 금액까지는 매수인과 매도인 사이에 법률관계(매매대금 채권)가 있지만, 계약금액을 넘는 초과분은 원인이 되는 법률관계가 없는 돈입니다. 따라서 초과분은 매도인이 매수인을 위해 보관하는 돈이 되고, 이를 인출해 쓰거나 반환 요구를 거절하면 횡령 또는 반환 거부로 평가될 수 있습니다. 민사로는 민법 제741조의 부당이득반환 문제도 함께 생깁니다.

입금 뒤에 알게 된 초과분은 ‘남의 돈을 맡아 둔 것’이므로, 쓰거나 돌려주지 않는 순간 횡령이 문제됩니다.

3. 언제 알았는지가 죄명과 결론을 가르는 가장 큰 쟁점입니다

인식 시점은 문자·통화·입금 내역으로 입증되고, 이 자료가 사건의 방향을 정합니다.

수사기관은 매도인이 초과분을 언제 인식했는지를 객관 자료로 확인합니다. 입금 전 잔금 액수를 주고받은 문자·카카오톡, 입금 당일의 통화 내역, 입금 확인 후 매도인이 보낸 메시지, 이후 초과분을 인출·이체한 시점이 대표적입니다. 은행 거래내역상 초과분 입금 직후 다른 계좌로 옮기거나 소비한 흔적이 있으면 영득의사를 인정하는 정황이 됩니다.

반대로 입금 직후 “잔금보다 많이 들어온 것 같다”며 매수인에게 연락했고 반환 의사를 밝혔다면 고의를 부인하는 유력한 정황이 됩니다. 단순히 입금 내역을 늦게 확인했거나, 다른 거래대금이 섞여 들어온 줄 알았다는 사정도 고의 판단에서 참작됩니다.

또 하나 중요한 사정은 정산 관계입니다. 계약서 외에 추가 공사비, 중도금 지연이자, 인테리어 비용 등 매수인이 별도로 부담하기로 한 돈이 실제로 있었다면 초과분이 아니라 정당한 대금일 수 있습니다. 이 경우에는 ‘원인이 되는 법률관계’가 존재하므로 횡령의 전제가 달라집니다.

알게 된 시점이 입금 전인지 후인지, 그리고 초과분의 법적 원인이 있는지가 죄명과 결론을 가릅니다.

4. 형량은 죄명과 금액에 따라 크게 달라지고, 돌려주면 양형에서 유리합니다

사기는 20년 이하, 횡령은 5년 이하이며 초과분이 클수록 중하게 다뤄집니다.

사기죄로 의율되면 형법 제347조 제1항에 따라 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금이고, 횡령죄는 형법 제355조 제1항에 따라 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금입니다. 같은 사실관계라도 어느 죄명이 적용되느냐에 따라 법정형 상한이 크게 달라지므로, 초기 단계에서 죄명 다툼이 중요합니다.

이득액이 5억원 이상이면 사기와 횡령 모두 특정경제범죄가중처벌법 제3조가 적용될 수 있어 형이 3년 이상의 유기징역으로 올라갑니다. 부동산 매매 잔금은 금액이 큰 경우가 많아, 초과 입금액이 억 단위라면 이 구간까지 고려해야 합니다.

다만 범행 성립이 인정되더라도 초과분을 전액 반환했는지, 피해자와 합의했는지는 양형에서 중요하게 참작됩니다. 이미 반환했다고 해서 범죄 성립이 사라지는 것은 아니지만, 기소 여부와 형량에서 큰 차이를 만듭니다.

5. 고소부터 재판까지, 절차는 이렇게 진행됩니다

반환 여부와 대화 기록을 먼저 정리해야 수사 초기에 방향을 잡을 수 있습니다.

사건은 통상 ①관할 경찰서(수원 지역 거래라면 수원남부·수원중부경찰서 등) 고소장 접수 → ②고소인·피고소인 조사 → ③공소청(수원 관내 사건은 수원지방공소청) 송치 및 처분 → ④기소 시 법원(수원지방법원) 재판의 순서로 진행됩니다. 피고소인으로 조사를 받게 되면 첫 진술에서 ‘언제 알았는지’를 어떻게 설명하느냐가 이후 판단에 영향을 줍니다.

초과 입금 사실을 알게 됐다면, 감정적으로 대응하거나 방치하기보다 아래 순서로 정리하는 것이 좋습니다.

1. 계약서와 잔금 약정 내용(약정 금액, 추가 정산 항목 유무)을 확인해 초과분이 정확히 얼마인지 계산합니다.

2. 입금 전후의 문자·통화·카카오톡 기록과 은행 거래내역을 보존해 인식 시점과 그 이후의 자금 흐름을 정리합니다.

3. 초과분을 아직 쓰지 않았다면 계좌로 되돌리고 이체 내역과 안내 문자를 남겨 두며, 이미 일부를 썼다면 변호사와 상의해 반환·합의 방법을 정합니다.

이러한 자료를 바탕으로 사기와 횡령 중 어느 쪽 쟁점이 될지를 먼저 가려야 합니다. 형사 대응과 함께 민사상 부당이득 반환 분쟁까지 함께 검토하는 것이 안전합니다.

마치며

초과 입금 문제는 “상대가 먼저 실수한 건데”, “곧 연락이 오겠지”라는 생각 때문에 대응이 늦어지는 경우가 많습니다. 그 사이 돈을 쓰거나 연락을 피하면 단순 착오 사건이 형사 사건으로 바뀝니다.

돈을 잘못 보낸 매수인 입장에서는 감정적인 요구보다 송금 내역, 계약서, 정산 기록을 먼저 정리하는 것이 반환과 고소 모두에서 중요합니다. 어떤 시점에 상대가 착오를 알았는지를 보여주는 대화 기록이 있느냐에 따라 사건의 성격이 달라집니다.

반대로 초과분을 받은 매도인 입장에서도 “제가 요구한 돈이 아니다”라는 말만으로는 방어가 되지 않습니다. 받은 시점의 인식, 이후 대응, 반환 노력에 따라 결과가 크게 갈립니다.

저는 부동산 매매 대금과 계좌이체 관련 사기·횡령 사건에서 돈을 보낸 쪽과 받은 쪽 양쪽 사건을 모두 다뤄온 변호사로서, 사실관계 정리와 쟁점 선택에 따라 결론이 완전히 달라지는 것을 여러 번 보아 왔습니다.

지금 상황이 애매하다면, 그게 바로 상담이 필요한 시점입니다. 결론이 달라질 수 있는 마지막 지점에서, 고준용 변호사를 찾아주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 잔금이 더 들어온 걸 알았지만 그냥 두기만 했습니다. 처벌되나요?

A. 돌려주지 않고 반환 요구도 거절하거나 쓰면 횡령 등이 문제될 수 있습니다. 다만 그냥 두었다는 사정만으로 곧바로 사기가 되는 것은 아니고, 입금 전이나 입금 과정에서 착오를 알고도 알리지 않았는지가 핵심입니다.

Q. 제가 달라고 한 금액이 아니라 상대가 알아서 보냈다면요?

A. 요구하지 않았다는 점은 기망행위를 부정하는 유리한 사정입니다. 그러나 입금 뒤 착오를 알게 됐다면 초과분은 보관하는 돈이 되어, 반환하지 않으면 횡령이 문제될 수 있습니다.

Q. 이미 써버렸는데 지금이라도 돌려주면 되나요?

A. 반환한다고 범죄 성립이 사라지지는 않지만, 양형과 기소 단계에서 유리하게 참작됩니다. 빠를수록 좋고, 반환 사실은 이체 내역과 합의서로 남겨 두어야 합니다.

Q. 현금으로 받은 잔금이 더 많았던 경우도 같은가요?

A. 계좌 이체와 달리 현금은 받는 순간 점유가 넘어오므로, 받을 때 알고도 말하지 않았다면 사기 쪽 쟁점이 더 강해질 수 있습니다. 금액 확인 과정의 대화와 정황이 중요합니다.

Q. 형사 처벌과 별개로 민사 반환 소송도 받나요?

A. 받을 수 있습니다. 계약금액을 넘는 초과분은 원인 없는 이득이므로 민법 제741조에 따른 부당이득반환 청구 대상이고, 형사 절차와 별개로 진행됩니다.

Q. 경찰에서 연락이 왔는데 변호사는 언제 선임해야 하나요?

A. 첫 조사 전이 가장 좋습니다. 인식 시점에 관한 첫 진술이 사기와 횡령 중 어느 쟁점으로 갈지를 크게 좌우하기 때문입니다.