재건축 매도청구 소송을 당했는데 매매가격은 어떻게 정하나요
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사건 개요
재건축 조합 또는 재건축에 찬성한 구분소유자들로부터 어느 날 법원 소장이 도착합니다. "피고는 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기절차를 이행하고 인도하라"는 내용입니다. 재건축에 동의하지 않았거나 동의 여부를 회답하지 않았다는 이유로 매도청구소송의 피고가 된 것입니다. 소장을 받은 분들이 가장 먼저 묻는 것은 "내 집을 얼마에 내놓아야 하느냐"입니다. 조합이 제시한 감정가가 평생 산 집의 값에 한참 못 미치는 것 같은데, 법원이 그 금액대로 정해 버리는 것은 아닌지 불안해합니다.
매도청구는 재건축에 반대하는 사람의 재산권을 강제로 취득하게 하는 제도이기 때문에, 법은 대금 산정 기준을 "시가"로 정해 두었습니다. 집합건물법 제48조 제4항은 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다고 정하고, 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제64조 제4항에 따른 정비사업 재건축에서도 같은 구조로 매도청구가 이루어집니다. 문제는 이 "시가"가 무엇을 뜻하는지, 누가 어떤 방법으로 입증하는지에 따라 대금이 수억 원씩 달라질 수 있다는 점입니다.
결론부터 말씀드리면, 매도청구 소송에서 매매가격은 조합이 내민 숫자가 아니라 법원이 선임한 감정인의 평가를 기초로, 재건축이 시행될 것을 전제로 한 가격(개발이익이 반영된 가격)으로 정해집니다. 그래서 감정 단계에서 무엇을 다투느냐가 사실상 소송의 핵심입니다.
핵심 쟁점
대금을 가르는 지점은 크게 다섯 가지입니다. 첫째, 매도청구권을 적법하게 행사할 수 있는 지위와 기간을 갖추었는지입니다. 도시정비법 제64조는 사업시행계획인가 고시일부터 30일 이내에 서면으로 동의 여부 회답을 촉구하고, 촉구를 받은 날부터 2개월의 회답기간이 지난 뒤 그 만료일부터 2개월 이내에 매도청구를 하도록 정하고 있습니다. 집합건물법 제48조도 동일하게 2개월의 회답기간과 만료일부터 2개월의 행사기간을 둡니다. 이 기간과 절차를 어기면 청구 자체가 기각될 수 있습니다.
둘째, 가격 기준 시점입니다. 매도청구권은 상대방에게 청구 의사표시가 도달하면 매매계약이 성립한 것으로 보는 형성권이므로, 시가는 원칙적으로 그 의사표시가 도달한 때를 기준으로 판단합니다. 소송 중에 시세가 올랐더라도 소송 시점의 가격이 되는 것은 아닙니다.
셋째, 시가의 개념입니다. 대법원은 시가를 매매계약 성립 당시의 객관적 거래가격으로서 재건축사업이 시행되는 것을 전제로 평가한 가격, 즉 재건축으로 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격이라고 봅니다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결 등, 대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결에서도 같은 법리를 확인). 넷째, 그 가격을 어떤 감정 방식과 자료로 산출했는지입니다. 다섯째, 대금 지급과 인도의 순서, 그리고 명도 유예 같은 이행 방식입니다.
김강희 변호사의 해결방법 [1]: 청구 요건과 기준 시점을 먼저 점검해 가격 다툼의 전제를 확정하기
대금을 다투기에 앞서, 이 청구가 법이 정한 요건과 기간 안에서 이루어졌는지를 먼저 확인합니다. 요건이 갖춰지지 않았다면 가격 이전에 청구 자체를 막을 수 있고, 요건이 갖춰졌더라도 기준 시점을 어디로 못 박느냐에 따라 감정 결과가 달라지기 때문입니다. 김강희 변호사는 다음 순서로 점검합니다.
1) 촉구서 발송일과 도달일, 회답 여부를 달력으로 재구성합니다.
사업시행계획인가 고시일, 촉구서가 발송·도달한 날, 2개월 회답기간의 만료일, 매도청구서가 도달한 날을 하나의 표로 정리합니다. 도시정비법 제64조 제4항은 회답기간 만료일부터 2개월 이내에 매도청구를 하도록 정하므로, 청구서 도달이 이 기간을 넘겼다면 부적법 사유로 주장할 수 있습니다. 촉구서가 등기우편으로 정확히 송달됐는지, 수신인이 소유자 본인인지, 촉구서에 법이 요구하는 내용이 들어 있는지도 함께 확인합니다. 회답 자체를 하지 않았다면 법은 동의하지 않겠다는 뜻으로 회답한 것으로 간주하므로(제64조 제3항), 회답하지 않았다는 사실만으로는 방어가 되지 않는다는 점도 분명히 알고 대응해야 합니다.
2) 재건축 결의나 조합설립 자체의 하자를 확인합니다.
매도청구권은 유효한 재건축 결의 또는 조합설립동의를 전제로 합니다. 동의율(집합건물법상 재건축은 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상 결의)을 충족하지 못했거나 동의서에 하자가 있는 경우라면 매도청구권이 처음부터 생기지 않았다고 다툴 수 있습니다. 이 부분은 가격 다툼보다 앞선 승패 요소이므로, 동의서 원본과 결의록, 인가 서류를 열람·등사해 검토합니다.
3) 가격 기준 시점을 청구서 도달일로 특정해 감정 자료의 범위를 고정합니다.
시가는 매도청구 의사표시가 도달한 시점을 기준으로 하므로, 도달일을 정확히 특정하고 그날 전후의 실거래와 시세 자료만 비교 자료로 쓰이도록 감정신청서와 의견서에서 못 박습니다. 조합이 감정 기준일을 자기에게 유리한 과거 시점으로 잡거나, 반대로 시점을 특정하지 않은 채 감정이 진행되면 평가 결과가 크게 틀어질 수 있습니다. 같은 단지라도 조합설립 전후, 사업시행계획인가 전후로 거래가격 수준이 달라지는 경우가 많아 이 고정 작업이 의외로 큰 차이를 만듭니다.
김강희 변호사의 해결방법 [2]: 개발이익을 반영한 감정을 이끌어내 적정 시가를 입증하기
매도청구소송의 대금은 감정 결과에 거의 그대로 연동됩니다. 따라서 감정의 방식과 입력 자료를 점검하고, 개발이익이 정당하게 반영되도록 만드는 것이 핵심 작업입니다.
1) 감정 평가의 전제가 "재건축 시행을 전제로 한 가격"인지 확인합니다.
조합 측은 종종 재건축 기대감이 반영되지 않은 낡은 건물 자체의 가치, 즉 현황대로의 가격을 기준으로 감정해 달라고 주장합니다. 그러나 앞서 본 대법원 법리처럼 시가에는 재건축으로 예상되는 개발이익이 포함되어야 합니다. 감정인이 개발이익을 배제하는 방식(재건축 결의 이전 거래사례만을 사용하는 방식 등)으로 평가했다면, 이는 시가의 법적 개념과 맞지 않으므로 감정 보완이나 재감정을 신청할 수 있습니다. 실제로 2022다228230 사건에서도 개발이익을 배제해 산정한 원심이 파기되었습니다.
2) 개발이익을 뒷받침하는 객관적 자료를 직접 준비해 제출합니다.
인근 유사 단지에서 재건축이 확정된 뒤 이루어진 실거래가, 해당 단지의 조합설립 이후 매매·호가 추이, 추정 분담금과 일반분양가 대비 조합원 분양가의 차이, 입지와 용적률 상향 폭 등을 정리해 감정인에게 참고 자료로 제출합니다. 감정인은 보통 거래사례비교법을 중심으로 하되 다른 방식을 참작하므로, 어떤 사례가 비교 대상이 되는지를 의견서로 구체적으로 다투는 것이 효과적입니다. 거래 사례의 시점, 층·향·면적 보정, 대지지분 비율이 맞지 않는 사례는 보정을 요구하거나 제외를 요구합니다.
3) 감정서의 산식과 보정을 항목별로 검토해 감정보완·재감정을 신청합니다.
감정서가 도착하면 비교 표준 사례 선정, 시점 수정률, 개별요인 보정, 대지권 비율 반영, 건물 감가를 하나씩 따져 오류나 누락이 있으면 감정인에 대한 사실조회와 감정보완을 신청합니다. 보완으로도 해소되지 않는 중대한 하자가 있다면 재감정을 신청합니다. 감정은 법원의 판단 자료가 되므로 감정서가 확정되기 전의 이 단계가 사실상 마지막 기회라고 보고 대응합니다.
4) 이행 방식과 명도 유예를 함께 정리합니다.
매매대금의 지급과 소유권이전·인도는 서로 맞물리는 관계이므로, 대금을 받기 전에 먼저 비워 줄 필요가 없도록 판결 주문의 형태(동시이행)를 확인합니다. 또한 집합건물법 제48조 제5항은 건물을 명도하면 생활에 현저한 어려움을 겪을 우려가 있고 재건축 수행에 큰 영향이 없을 때, 법원이 대금 지급일 또는 제공일부터 1년을 넘지 않는 범위에서 명도 기간을 허락할 수 있도록 정하고 있습니다. 고령이거나 이주할 곳이 마땅치 않은 사정이 있다면 이 부분을 별도로 주장하고 소명합니다.
결론
재건축 매도청구 소송에서 매매가격은 조합이 제시한 금액이 아니라, 법원이 선임한 감정인이 매도청구 의사표시 도달 시점을 기준으로 재건축 시행을 전제로 평가한 시가로 정해집니다. 이 시가에는 재건축으로 예상되는 개발이익이 포함되어야 하므로, 개발이익을 배제한 감정이 나왔다면 그 방식 자체를 다툴 수 있습니다.
다만 감정 단계에서 어떤 자료를 제출하고 어떤 오류를 지적했는지에 따라 결과가 크게 달라지고, 그 앞 단계인 청구 요건과 기간 점검에서 이미 승부가 갈리기도 합니다. 소장을 받았다면 촉구서와 청구서가 도달한 날짜, 동의서와 결의 서류, 조합이 낸 감정 자료부터 한자리에 모아 점검받으시기를 권합니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q1. 조합이 낸 감정가가 너무 낮습니다. 그대로 따라야 하나요?
그렇지 않습니다.
조합이 제출한 감정평가서는 당사자 일방이 낸 자료일 뿐이고, 소송에서는 법원이 선임한 감정인의 감정 결과가 대금 산정의 주된 기초가 됩니다.
조합 측 감정이 개발이익을 반영하지 않았거나 비교 사례가 부적절하다면, 이를 구체적으로 지적하는 의견서와 반대 자료를 제출해 법원 감정에서 바로잡도록 해야 합니다.
Q2. 시가에 재건축 개발이익이 포함되는 것이 맞나요?
대법원은 매도청구에서의 시가를 매매계약 성립 당시의 객관적 거래가격으로서 재건축사업이 시행되는 것을 전제로 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 봅니다.
따라서 재건축이 이루어지지 않는 현 상태 그대로의 가격만을 기준으로 삼는 것은 법리에 맞지 않습니다.
다만 구체적으로 개발이익이 얼마나 반영되는지는 감정 결과와 제출된 자료에 따라 달라집니다.
Q3. 소송 중에 집값이 올랐는데 오른 가격으로 받을 수 있나요?
매도청구권은 청구 의사표시가 상대방에게 도달한 때 매매계약이 성립하는 형성권이므로, 시가는 원칙적으로 그 시점을 기준으로 판단합니다.
소송 진행 중 시세가 올랐다고 해서 그 가격이 곧바로 기준이 되는 것은 아닙니다.
그래서 청구서가 언제 도달했는지를 정확히 특정하고, 그 시점의 거래 자료를 중심으로 다투는 것이 중요합니다.
Q4. 회답 촉구서를 받고 아무 회답도 하지 않았습니다. 불리한가요?
도시정비법 제64조 제3항은 회답기간인 2개월 안에 회답하지 않으면 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다고 정하고 있습니다.
그래서 회답하지 않았다는 사실 자체가 매도청구의 대상이 되는 지위를 막아 주지는 않습니다.
다만 청구서의 도달 시점과 행사기간, 결의나 동의의 유효성 등 다툴 수 있는 요소는 별도로 남아 있으므로, 서류를 모두 확인한 뒤 방어 방향을 정해야 합니다.
Q5. 판결이 나면 바로 집을 비워야 하나요?
대금 지급과 소유권이전, 인도는 서로 맞물리는 관계이므로 판결 주문의 형태를 먼저 확인해야 합니다.
집합건물법 제48조 제5항은 명도 시 생활에 현저한 어려움이 있고 재건축 수행에 큰 영향이 없는 경우, 법원이 대금 지급일 또는 제공일부터 1년을 넘지 않는 범위에서 명도 기간을 허락할 수 있다고 정합니다.
고령이나 이주 곤란 같은 사정이 있다면 그 사정을 자료로 소명해 두는 것이 필요합니다.
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