주택조합 토지매매 해제 주장, 등기말소·1억대 청구 전부 기각 

사건 개요

의뢰인은 공동주택 건설사업을 추진하는 지역주택조합과, 조합으로부터 사업부지를 신탁받은 신탁회사입니다. 상대방은 2021. 12. 31. 조합에 토지 지분과 부동산을 매도하였고, 2022. 2. 21. 조합으로부터 7,000만 원을 받고 조합 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 주었습니다. 조합은 같은 날 이 부동산을 신탁회사에 신탁하였습니다.

그 뒤 상대방은 조합이 매매계약 특약사항에 따라 공동주택 1세대(84㎡)에 관한 대물확인서를 교부하지 않았다며 2022. 10. 4. 계약 해제를 통지하였습니다. 그리고 조합에 대하여 소유권이전등기의 말소와 계약금 배액 상당인 1억 4,000만 원 및 연 12%의 지연손해금을, 신탁회사에 대하여는 조합을 대위한 신탁계약 해지에 따른 소유권이전등기 또는 신탁등기의 말소를 청구하였습니다.

쟁점

• 특약사항의 '대물확인서를 부여받는다'는 약정이 조건 없는 의무인지, 조합 가입을 전제로 한 것인지

• 조합에 대물확인서 교부 의무 불이행이 있어 상대방의 계약 해제가 효력이 있는지

• 해제를 전제로 한 등기 말소, 계약금 배액 손해배상, 신탁회사에 대한 청구가 인정되는지

대응

장재호 변호사는 법무법인 이로 소속으로 조합과 신탁회사를 함께 대리하였습니다.

대물확인서는 상대방 또는 상대방이 지정하는 사람이 조합에 가입하는 것을 조건으로 부여되는 것인데, 상대방 측 누구도 조합에 가입하지 않아 그 조건이 성취되지 않았으므로 조합에는 아직 교부 의무가 없다고 항변하였습니다. 의무 불이행이 없는 이상 이를 이유로 한 계약 해제도 효력이 없고, 해제를 전제로 한 등기 말소와 손해배상 청구, 신탁회사에 대한 청구도 모두 받아들여질 수 없다는 취지입니다.

결과

법원은 특약사항에서 대물확인서 부여 문구 바로 뒤에 '조합원의 자격과 의무는 매도인의 책임임을 인지한다'는 내용이 이어지는 점에 비추어, 대물확인서는 상대방 또는 상대방이 지정하는 제3자의 조합 가입을 조건으로 부여되는 것이라고 보았습니다. 그리고 그 조건이 성취되지 않았으므로 조합에게는 아직 대물확인서를 교부할 의무가 없다며 의뢰인의 항변을 받아들였습니다.

그 결과 상대방의 청구를 기각하고, 소송비용은 상대방이 부담하라는 판결이 선고되었고, 이 판결은 그대로 확정되었습니다(서울중앙지방법원 2024. 3. 12. 선고 2022가단53811** 판결).

시사점

지역주택조합이 사업부지를 매수하면서 매도인에게 공동주택 1세대를 주기로 하는 대물 약정은 조합원 가입과 결합되어 있는 경우가 있습니다. 이 사건처럼 특약의 문언이 조합원의 자격과 의무를 함께 정하고 있다면, 매도인 측이 조합에 가입하지 않은 상태에서 대물확인서를 받지 못했다는 이유만으로 계약을 해제하기는 어렵습니다.

매매계약의 해제가 다투어질 때에는 특약 문구의 앞뒤 맥락과 조건의 성취 여부부터 따져 보는 것이 중요합니다.

※ 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.