보증금·위약금 8천만 원대 반환소송, 1심 전부 승소 

사건 개요

의뢰인은 2023. 6. 14. 아파트 한 채를 임차보증금 7,800만 원, 기간 2년으로 전세계약을 맺고 보증금 전액을 지급하였습니다. 계약서 특약에는 계약기간 1년 안에 임차인이 개인 사정으로 집을 내놓으면 임차인이 새 임차인을 구하고 중개수수료를 부담한다는 조항이 있었습니다.

의뢰인은 2024. 3. 말 직장 문제로 이사가 필요해지자 일부 짐을 옮기고 중개사무소에 집을 전세·매매 물건으로 등록해 달라고 요청하였습니다. 그 과정에서 임대인인 상대방이 새 임차인이 구해질 때까지 2개월만 그 집에 머물러도 되겠느냐고 물었고, 의뢰인은 2개월에 한정하여 허락하였습니다.

그런데 상대방은 퇴거하였다고 답하고도 2개월이 지나도록 계속 거주하였고, 전세 매물 등록을 철회한 뒤 시세보다 높은 매매 물건으로만 등록해 둔 사실이 드러났습니다.

쟁점

• 임대인이 약속한 기간을 넘겨 목적물을 사용하고 전세 매물 등록을 철회한 것이 임대인의 의무 위반으로 계약 해지 사유가 되는지

• 보증금 외에 계약금 상당의 위약금까지 청구할 수 있는지

• 상대방이 연락과 우편 수령을 피하는 경우 어떻게 판결을 받는지

대응

장재호 변호사는 의뢰인을 대리하여 보증금반환 소송을 제기하였습니다.

1. 전기요금 청구서, 외부 촬영 사진, 상대방과 주고받은 문자로 상대방이 허락 기간을 넘겨 거주한 사실과 무단 출입을 스스로 인정한 문자를 정리하였습니다.

2. 이는 임대목적물을 제공할 의무를 위반하고 임차인이 새 임차인을 구해 보증금을 회수할 기회를 방해한 것이라고 주장하고, 소장 부본 송달로 계약 해지를 다시 통보하였습니다.

3. 계약서 제7조에 근거하여 보증금 7,800만 원에 계약금 상당 위약금 400만 원을 더한 8,200만 원을 청구하였습니다.

결과

상대방은 공시송달로 기일 통지를 받고도 출석하지 않았고, 법원은 민사소송법 제208조 제3항 제3호에 따른 공시송달 판결로 청구를 받아들였습니다.

그 결과 상대방은 의뢰인에게 8,200만 원과 그중 400만 원에 대한 지연손해금을 지급하고, 소송비용도 부담하라는 청구 전부 인용 판결이 선고되었습니다. 금전 지급 부분은 가집행할 수 있습니다(광주지방법원 2025. 5. 15. 선고 2024가단5619** 판결).

시사점

임대인에게 일시 거주를 허락할 때에는 기간과 퇴거 시점을 문자 등으로 분명히 남겨 두는 것이 좋습니다. 임대인이 매물 등록을 철회하는 등 보증금 회수를 방해하면 그 사정을 자료로 정리하여 계약 해지와 위약금을 함께 주장할 수 있습니다.

상대방이 연락을 피하더라도 공시송달 절차를 거쳐 집행할 수 있는 판결을 받을 수 있습니다.

※ 위 결과는 제1심 판결 기준이며, 개별 사건의 결과는 사실관계와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.