남의 땅 권원 없는 건물, 쓰지 않아도 토지 차임 상당 부당이득 책임 

남의 땅에 건물이 올라가 있는데, 정작 그 건물은 비어 있거나 창고처럼 방치되어 있는 경우가 있습니다. 건물 소유자는 "쓰지도 않는 건물인데 땅 사용료를 왜 내느냐"고 말하고, 땅 주인은 "건물이 서 있는 한 내 땅을 쓰지 못한다"고 맞섭니다. 법원은 이 다툼에서 건물을 실제로 썼는지가 아니라 건물이 그 땅 위에 서 있다는 사실 자체에 무게를 둡니다. 이 글에서는 권원 없이 타인 토지에 건물을 가진 사람이 왜 건물을 쓰지 않아도 차임 상당액을 물어내야 하는지, 그 금액은 어떻게 정해지고 어디까지 거슬러 청구되는지 짚어보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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부당이득반환 — 토지 소유자가 청구하는 근거와 요건

토지 소유자가 건물 소유자에게 돈을 청구하는 가장 기본적인 근거는 민법 제741조의 부당이득입니다. 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 이익을 얻고 그로 인해 타인에게 손해를 가한 사람은 그 이익을 반환해야 한다는 규정입니다. 여기서 '법률상 원인'은 토지를 사용할 수 있는 권리, 즉 임대차계약이나 지상권, 법정지상권 같은 권원을 말합니다. 이런 권원이 없는 건물은 토지 소유자의 동의 없이 땅을 쓰고 있는 셈이어서, 건물 소유자는 사용이익을, 토지 소유자는 그에 상응하는 손해를 본 것으로 평가됩니다.

이 경우 반환할 이익은 보통 '토지를 빌려 썼다면 냈어야 할 차임', 즉 차임 상당액으로 계산합니다. 토지 소유자는 건물 소유자가 얼마를 벌었는지 입증할 필요가 없고, 건물이 그 땅에 서 있다는 사실과 권원이 없다는 점만 보이면 됩니다. 반대로 건물 소유자가 "토지 사용권이 있다"는 점은 자신이 증명해야 하는 쪽에 놓입니다. 청구의 상대방과 금액을 가르는 쟁점은 결국 ① 누가 건물의 소유자인가 ② 권원이 있는가 ③ 얼마 동안인가 ④ 차임 상당액이 얼마인가의 네 가지로 정리됩니다.

• 청구 근거 — 민법 제741조 부당이득반환, 지료 상당액의 반환 청구.

• 토지 소유자의 입증 — 토지 소유권, 건물의 존재와 위치, 건물 소유자가 누구인지.

• 건물 소유자의 항변 — 임대차·지상권·법정지상권 등 토지 사용 권원의 존재.

• 반환 범위 — 점유 기간 동안의 차임 상당액과 그에 대한 지연손해금.

권원 없이 남의 땅에 건물을 둔 사람은 건물을 쓰든 안 쓰든, 땅 사용의 대가를 부당이득으로 돌려줘야 한다.

건물을 쓰지 않아도 책임지는 이유 — 건물 소유가 곧 부지 점유

"건물이 비어 있으니 땅도 안 쓴 것 아니냐"는 항변은 대법원이 일관되게 받아들이지 않습니다. 대법원 2022. 9. 29. 선고 2018다243133 판결은 건물이 부지를 떠나 존재할 수 없는 이상, 건물 소유자는 건물이나 그 부지를 현실적으로 점거하고 있지 않더라도 건물 소유를 위해 부지를 점유하는 것으로 본다는 법리를 확인했습니다. 같은 취지로 대법원 2002다57935 판결 등 다수의 선례가 이 판결에 인용되어 있습니다. 건물이 서 있다는 사실 하나로 토지 소유자는 그 땅을 자기 마음대로 쓰지 못하게 되기 때문에, 건물 소유자의 현실적 사용 여부는 토지 소유자의 손해와 별개의 문제가 되는 것입니다.

같은 판결은 권원 없이 타인 토지 위에 건물을 소유하는 사람은 특별한 사정이 없는 한 토지의 차임 상당 이익을 얻고, 토지 소유자에게 같은 액수의 손해를 준다고 판시했습니다. 예컨대 건물 소유자가 건물을 몇 년째 잠가 두고 한 번도 들어가지 않았더라도 결론은 같습니다. 건물을 헐어 내기 전까지 토지 소유자는 그 부지를 임대하거나 직접 이용할 수 없고, 건물 소유자는 건물을 언제든 쓸 수 있는 상태를 유지하고 있기 때문입니다. 여기서 말하는 '특별한 사정'은 예를 들어 토지 소유자가 건물 소유를 명시적으로 허락했거나 사용을 포기한 경우처럼 손해 자체가 없다고 볼 수 있는 때로, 막연히 쓰지 않았다는 사정만으로는 인정되기 어렵습니다.

누가 갚아야 하나 — 등기 명의와 사실상 처분권자의 구분

부당이득을 부담하는 사람이 누구냐도 자주 다투어집니다. 원칙적으로는 건물의 소유자입니다. 등기된 건물이라면 등기부상 소유자가 책임 주체가 되고, 건물을 팔아 소유권이전등기까지 마쳤다면 그 이후의 기간은 양수인이 부담하며 양도인은 양도 시점까지의 기간만 책임집니다. 소유권이전등기가 되기 전이라면 아직 양도인이 소유자이므로 그 기간의 책임은 양도인에게 남습니다.

미등기 건물이라면 사정이 복잡해집니다. 2018다243133 판결은 미등기건물의 원시취득자(건물을 직접 지은 사람)가 건물을 다른 사람에게 팔아 사실상 처분권을 넘겼더라도, 원시취득자는 여전히 토지 소유자에게 부당이득반환의무를 진다고 보았습니다. 아울러 건물을 양수해 사실상의 처분권을 가지고 부지까지 함께 점유하고 있다면 그 양수인 역시 같은 의무를 지고, 두 사람의 채무는 부진정연대채무 관계에 있다고 했습니다. 따라서 토지 소유자는 둘 중 누구에게든 전액을 청구할 수 있고, 어느 한쪽이 갚으면 그 범위에서 다른 쪽의 채무도 줄어듭니다.

• 등기된 건물 — 등기부상 소유자가 소유 기간에 대해 책임.

• 건물을 매도하고 이전등기까지 완료 — 이전 시점 이후는 양수인의 책임.

• 미등기 건물의 원시취득자 — 처분권을 넘긴 뒤에도 부당이득 책임이 사라지지 않음.

• 미등기 건물의 사실상 처분권자 — 부지를 함께 점유하면 원시취득자와 부진정연대책임.

차임 상당액 산정 — 토지 가액과 기대수익률, 그리고 감정

청구 금액은 법원이 감정을 통해 정합니다. 통상 감정인은 해당 토지의 가액에 기대수익률을 곱하고 필요경비를 더하는 적산법, 또는 인근 유사 토지의 임대 사례를 비교하는 임대사례비교법으로 연간 차임 상당액을 산출합니다. 토지 가액은 공시지가나 시세가 바탕이 되고, 용도지역과 도로 접면, 형상, 주변 이용 상황이 반영됩니다. 같은 면적이라도 대로변 상업지와 외곽 임야는 차임 상당액이 크게 달라질 수밖에 없습니다.

건물 소유자가 자주 하는 주장은 "이 땅 위에는 이미 건물이 있어서 토지로서 가치가 낮다"는 것입니다. 대법원 1995. 9. 15. 선고 94다61144 판결은 토지 위에 건물이 있어 토지 사용에 제약이 따른다는 사정은 특별한 사정이 없는 한 차임 산정에서 참작하지 않는다고 보았습니다. 건물이 있다는 이유로 감액해 달라는 주장이 쉽게 받아들여지지 않는 이유입니다. 또한 감정은 건물 부지뿐 아니라 건물 사용에 필요한 마당·진입로 등 부속 토지가 점유 범위에 포함되는지에 따라서도 면적이 달라지므로, 측량으로 점유 면적을 정확히 특정하는 것이 선행되어야 합니다.

차임 상당액은 건물이 있다는 사정을 빼고 '그 토지를 빌렸다면 낼 대가'를 기준으로 감정하며, 건물로 인한 제약은 원칙적으로 감액 사유가 아니다.

청구 기간과 소멸시효 — 어디까지 거슬러 올라가나

부당이득은 점유 시작일부터 건물이 철거되거나 건물 소유권이 넘어가 책임이 끝나는 날까지 계속 쌓입니다. 다만 토지 소유자가 청구할 수 있는 기간은 토지 소유권을 취득한 날 이후입니다. 건물이 먼저 서 있는 상태에서 토지를 매수하거나 경매로 취득했다면, 취득일 이전의 차임 상당액은 이전 소유자에게 속한 채권이어서 별도로 양수하지 않는 한 청구할 수 없습니다. 경매의 경우 소유권 취득 시점은 매수인이 대금을 완납한 때입니다.

부당이득반환채권은 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 소멸시효에 걸립니다. 상인 사이의 거래에서 비롯된 채권이 아니라면 통상 이 기간이 적용되고, 시효는 각 기간의 차임 상당액이 발생한 때부터 개별적으로 진행됩니다. 그래서 오래 방치된 사안에서는 최근 10년분만 청구가 가능한 경우가 생깁니다. 부당이득 금액에 대해서는 소장 부본 송달일 다음 날부터 지연손해금이 붙고, 건물 소유자가 처음부터 권원이 없음을 알았다면 민법 제748조 제2항에 따라 받은 이익에 이자를 붙여 반환하고 손해가 있으면 배상해야 하는 악의의 수익자로 취급될 수 있습니다.

건물 소유자가 다툴 수 있는 지점 — 권원과 법정지상권

건물 소유자 입장에서 가장 강력한 방어는 토지 사용 권원이 있다는 주장입니다. 가장 흔한 것이 민법 제366조의 법정지상권입니다. 저당권 설정 당시 토지와 건물이 같은 소유자에게 속했다가 경매로 소유자가 달라졌다면 건물 소유자는 법정지상권을 취득하고, 관습법상 법정지상권도 비슷한 요건에서 인정됩니다. 이 경우 건물 소유자는 토지 소유자에게 지료를 지급해야 하지만 건물을 철거당하지는 않고, 지료는 당사자 협의나 법원의 결정으로 정해집니다.

다만 권원이 있다고 해서 무상 사용이 되는 것은 아니라는 점도 알아야 합니다. 법정지상권이 인정되더라도 지료 지급 의무는 따릅니다. 지료를 2년분 이상 지체하면 토지 소유자는 민법 제287조에 따라 지상권 소멸을 청구할 수 있어, 지료를 계속 연체한 건물 소유자는 뒤늦게 건물 철거 위기에 놓일 수 있습니다. 또 권원 자체가 부정되면 그 순간부터 위에서 본 부당이득 책임이 고스란히 남습니다. 결국 방어의 핵심은 권원을 입증할 계약서·등기부·경매 기록을 갖추는 것이고, 권원이 약하다면 과거 지료 정산 협상을 서두르는 쪽이 부담을 줄입니다.

• 임대차·사용대차 — 계약서와 지료 지급 내역으로 입증.

• 법정지상권 — 저당권 설정 당시 토지·건물의 동일 소유 여부를 등기부로 확인.

• 토지 소유자의 승낙 — 서면이나 장기간 이의 없이 사용을 용인한 정황.

• 지상권이 인정돼도 지료 지급 의무 존속, 2년분 지체 시 소멸청구 가능.

철거 청구와 부당이득 청구 — 함께 오는 소송

토지 소유자는 부당이득 청구만 하는 경우보다 건물 철거 및 토지 인도 청구와 함께 소를 내는 경우가 많습니다. 민법 제213조(소유물반환청구권)와 제214조(방해제거청구권)가 그 근거입니다. 이때 철거 청구의 상대방은 건물을 소유해 철거할 권능이 있는 사람이어서, 건물 소유자가 아닌 임차인은 철거 청구 대상이 아니고 건물에서 나가라는 퇴거 청구의 대상이 됩니다. 건물 소유자가 아니라고 주장해 책임을 피하려는 사례가 많은 만큼, 건축물대장과 등기부로 소유자를 먼저 확정하는 것이 소송의 출발점입니다.

철거 판결이 확정되면 집행을 통해 건물을 철거하게 되고, 이 과정에서 철거 비용과 시간이 상당합니다. 그래서 실제로는 소송 중에 건물 소유자가 토지를 매수하거나, 지료를 정해 임대차 또는 지상권을 설정하는 방향으로 합의가 이뤄지는 경우가 적지 않습니다. 합의를 하더라도 과거 미지급 차임 상당액을 어떻게 정산할지 문서로 분명히 해 두어야 이후 다시 분쟁이 생기지 않습니다. 소송이 길어질 때에는 건물이 처분되어 소유자가 바뀌는 상황을 막기 위해 처분금지가처분 등으로 집행 대상을 확보하는 방법도 함께 고려됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 건물이 비어 있어서 한 번도 안 썼는데도 땅 차임을 내야 하나요?

A. 네, 대법원은 건물 소유자가 건물을 현실적으로 쓰지 않아도 건물 소유를 위해 부지를 점유하는 것으로 봅니다. 건물이 서 있는 동안 토지 소유자는 그 땅을 쓰지 못하므로 손해가 인정되고, 권원이 없다면 차임 상당액을 반환해야 합니다.

Q. 건물을 팔고 나면 그 이후의 땅 사용료도 제가 내야 하나요?

A. 소유권이전등기를 마친 이후의 기간은 양수인이 책임지는 것이 원칙입니다. 다만 등기 이전 전에는 여전히 소유자이고, 미등기 건물의 원시취득자는 사실상 처분권을 넘기고도 책임이 남을 수 있어 처분 시점과 등기 여부를 확인해야 합니다.

Q. 땅 주인이 오래 가만히 있었으면 그동안의 차임은 청구할 수 없지 않나요?

A. 부당이득반환채권은 10년의 소멸시효에 걸리지만, 가만히 있었다는 사실만으로 청구권이 사라지지는 않습니다. 시효가 지나지 않은 기간분은 청구할 수 있고, 반대로 허락했다는 명시적 사정이 입증되면 손해 자체가 부정될 수 있습니다.

Q. 건물 때문에 땅값이 낮으니 차임도 깎아 달라고 할 수 있나요?

A. 대법원 94다61144 판결은 건물이 있어 토지 사용에 제약이 있다는 사정을 특별한 사정이 없는 한 차임 산정에서 참작하지 않는다고 보았습니다. 건물이 있다는 이유의 감액 주장은 받아들여지기 어렵고, 감정에서 토지 자체의 가치와 점유 면적이 기준이 됩니다.

Q. 건물에 세입자가 살고 있는데 그 사람에게도 청구할 수 있나요?

A. 부당이득 책임의 중심은 건물 소유자이고, 세입자는 건물 점유자로서 철거 소송에서는 퇴거 청구의 대상이 됩니다. 세입자가 건물과 함께 부지를 점유하는 사정에 따라 별도의 책임이 문제 될 수 있으나 일차적인 청구 상대는 소유자입니다.

Q. 법정지상권이 인정되면 땅 사용료를 안 내도 되나요?

A. 아닙니다. 법정지상권이 인정되면 건물 철거는 막을 수 있지만 지료 지급 의무는 그대로 남고, 지료를 2년분 이상 연체하면 토지 소유자가 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다.

맺음말

권원 없이 남의 땅에 건물을 둔 사람의 책임은 건물을 얼마나 썼는지가 아니라 건물이 그 땅에 서 있는지로 정해집니다. 대법원은 건물 소유 자체를 부지 점유로 보고, 차임 상당액을 부당이득으로 인정하며, 건물로 인한 제약을 이유로 한 감액도 쉽게 받아들이지 않습니다.

건물 소유자라면 자신에게 법정지상권 등 권원이 있는지, 토지 소유자라면 건물의 소유자가 누구이고 소유권 취득일 이후 몇 년분을 청구할 수 있는지를 먼저 정리하는 것이 순서입니다. 청구 기간과 시효, 소유자 확정에 따라 결과가 달라지므로, 소송에 앞서 등기부와 건축물대장, 측량 자료부터 갖추어 상담을 받아 보시길 권합니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.