집합건물 관리인이 없을 때 임시관리인 선임 청구, 구분소유자가 법원에 신청하는 요건과 절차 

상가나 오피스텔, 빌라를 분양받아 소유하고 있는데 건물에 관리인이 아예 없어 관리비 청구도, 누수 보수도, 공용부분 분쟁도 책임지고 나서는 사람이 없는 경우가 적지 않습니다. 분양자가 관리단을 꾸려주지 않고 떠났거나 기존 관리인이 사임·해임된 뒤 후임을 못 뽑고 있으면 구분소유자들은 누구에게 무엇을 요구해야 할지 막막해집니다. 이런 관리 공백이 생기면 구분소유자 누구나 법원에 임시관리인 선임을 청구할 수 있는 길이 있습니다. 이 글에서는 임시관리인 선임 청구의 법적 근거와 요건, 신청 절차, 선임 이후 임시관리인이 해야 할 일을 정리해 보겠습니다.

법무법인 도모 강대현 대표변호사

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관리단과 관리인 — 건물에 관리인이 없다는 것의 법적 의미

집합건물에 구분소유 관계가 성립하면 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 설립됩니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법) 제23조 제1항이 정한 구조로, 관리단 구성을 위해 별도의 설립 등기나 모임이 필요하지 않습니다. 소유자가 두 명이든 오백 명이든 건물이 구분소유로 나뉘는 순간 관리단은 이미 존재합니다. 관리단이 없는 건물은 없고, 없는 것은 관리단을 대표하고 사무를 집행할 사람, 즉 관리인입니다.

제24조 제1항은 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다고 정합니다. 관리인은 같은 조 제3항에 따라 관리단집회의 결의로 선임되며, 규약으로 관리위원회 결의로 선임하도록 정한 경우에는 그에 따릅니다. 관리인은 구분소유자일 필요가 없고 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정합니다. 문제는 분양 직후 분양자가 관리인 노릇을 하다 분양이 끝나자 손을 놓았거나, 관리인이 임기 만료·사임으로 물러난 뒤 소유자들 사이에 후보 다툼이 이어져 후임이 선출되지 못하는 경우입니다. 이때 건물은 관리주체 없이 방치됩니다.

• 공용부분 관리비를 걷고 집행하는 주체가 없어 승강기·소방·청소 비용이 밀립니다.

• 누수·균열 같은 공용부분 하자에 대해 관리단 명의로 시공사나 분양자에게 청구할 사람이 없습니다.

• 관리단집회를 정기적으로 소집할 의무자가 없어 규약 개정·보험 가입 같은 안건이 올라오지 못합니다.

• 관리비 체납자를 상대로 관리단 명의 소송을 낼 대표자가 없습니다.

관리단은 구분소유 관계가 성립하는 순간 당연히 설립되고, 비어 있는 것은 이를 대표할 관리인의 자리다.

임시관리인 선임 청구의 근거 — 집합건물법 제24조의2

관리인이 없는 건물을 위한 장치가 제24조의2의 임시관리인 제도입니다. 제1항은 구분소유자, 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자, 분양자 등 이해관계인이 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 없는 경우에는 법원에 임시관리인의 선임을 청구할 수 있다고 정합니다. 청구인 범위가 구분소유자에 한정되지 않는다는 점이 중요합니다. 전유부분을 임차해 쓰는 점유자나 아직 분양대금과 관련해 관리 책임이 남은 분양자도 이해관계인이 될 수 있습니다.

이 제도가 법에 들어오기 전에는 사정이 달랐습니다. 법에 명문 규정이 없어 대법원 2009. 11. 19.자 2008마699 전원합의체 결정이 민법 제63조의 임시이사 선임 규정을 유추 적용하여 관리인을 법원이 임시로 선임할 수 있다고 보았고, 이 경우 '이사가 없거나 결원이 있어 손해가 생길 염려가 있는 때'를 소명해야 한다는 해석이 따랐습니다. 이후 입법으로 제24조의2가 신설되면서 청구 요건이 조문에 직접 들어왔고, 임시관리인의 소집 의무와 임기도 함께 규정되었습니다. 지금은 민법 유추가 아니라 집합건물법 조문이 근거입니다.

임시관리인 선임의 직접 근거는 민법 유추가 아니라 집합건물법 제24조의2 제1항이다.

청구 요건 — '선임된 관리인이 없는 경우', 손해 염려는 별도로 소명해야 할까

조문이 정한 요건은 하나입니다. 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 없을 것입니다. 관리단집회나 관리위원회의 적법한 결의로 선임된 관리인이 현재 없다는 사실이 청구의 중심 요건이므로, 신청인은 선임 결의가 한 번도 없었다는 점, 또는 선임되었던 관리인의 임기가 끝나거나 사임·해임 등으로 지위를 잃었다는 점을 자료로 보여 주면 됩니다.

실무에서 쟁점이 된 부분은 과거 민법 제63조 유추 시절의 '손해 발생 염려'를 지금도 따로 소명해야 하는가입니다. 하급심에서는 이를 요구하며 청구를 기각한 사례가 있었는데, 대법원 2024. 8. 19.자 2024마6239 결정은 이 문제를 다룬 중요 결정으로 소개되었습니다. 결정의 취지는 제24조의2 제1항이 요건을 '선임된 관리인이 없는 경우'로만 정하고 있고, 입법 취지가 관리 공백과 관리인 선임을 둘러싼 분쟁의 예방에 있으며 임시관리인의 지위는 소집 의무와 제한된 임기로 임시적이라는 점이 분명하므로, 이해관계인이 임시관리인을 선임하지 않으면 손해가 생길 염려가 있다는 사정까지 입증할 필요는 없다는 것입니다.

그렇다고 자료 준비가 필요 없다는 뜻은 아닙니다. 관리인이 없다는 사실 자체는 신청인이 소명해야 합니다. 예를 들어 이미 선임된 관리인이 있는데 소유자 일부가 그 선임이 무효라고 주장하는 경우에는 '관리인 없음'이 곧바로 인정되지 않으므로, 먼저 선임 결의의 효력을 다투는 소송 문제가 따로 생길 수 있습니다.

• 청구인 — 구분소유자, 점유자, 분양자 등 이해관계인.

• 핵심 요건 — 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 현재 없을 것.

• 손해 염려 — 2024마6239 결정의 취지상 별도 소명 대상이 아님.

• 주의 — 관리인이 있다고 다툼이 있는 건물은 선임 결의 효력부터 정리해야 함.

신청 전 점검 — 관리단집회를 먼저 열 수 있다면 굳이 법원에 갈 필요가 있을까

법원 청구는 유일한 방법이 아닙니다. 집합건물법 제33조 제4항은 관리인이 없는 경우 구분소유자의 5분의 1 이상은 관리단집회를 소집할 수 있다고 정합니다. 이 정수는 규약으로 감경할 수 있습니다. 소유자들이 서로 연락이 닿고 협조가 가능한 소규모 건물이라면 5분의 1 이상이 모여 집회를 소집하고, 거기서 관리인을 선임하는 쪽이 빠르고 비용도 적게 듭니다.

집회 소집은 제34조 제1항에 따라 집회일 1주일 전에 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지해야 합니다. 관리인 선임 결의는 제38조 제1항이 정한 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로 이루어집니다. 서면이나 전자적 방법, 대리인을 통한 의결권 행사도 가능합니다. 그런데 실제로는 이 경로가 막히는 건물이 많습니다. 구분소유자 명단과 연락처를 아는 사람이 없거나, 분양자가 다수 호실을 보유하고 집회를 무산시키거나, 의결정족수가 채워지지 않아 선임 결의가 계속 부결되는 경우입니다. 이때 법원이 개입하는 임시관리인 제도가 실질적인 출구가 됩니다.

소유자 5분의 1 이상이 집회를 소집할 수 있는 길과 법원에 임시관리인을 청구하는 길은 병행 가능한 별개 수단이다.

청구 절차와 준비 자료 — 무엇을 어떻게 제출하나

임시관리인 선임은 소송이 아니라 법원에 신청서를 내는 비송사건(결정절차)으로 진행됩니다. 신청서에는 신청인이 이해관계인에 해당한다는 점, 건물의 현황, 관리인이 없다는 사실, 그리고 선임을 구하는 임시관리인 후보를 적습니다. 후보는 구분소유자일 필요가 없고, 제24조 제2항이 관리인에 대해 구분소유자일 필요가 없다고 정하고 있으므로 건물 관리 경험이 있는 외부 전문가도 후보가 될 수 있습니다. 법원은 후보의 적격과 이해관계 충돌 여부를 보고 판단합니다.

• 등기사항전부증명서 — 신청인이 구분소유자라는 점과 건물의 전유부분 수를 보여 줍니다.

• 관리인 부재 소명자료 — 관리단집회 의사록(선임 결의가 없었음을 보여 주는 자료), 사임서, 임기 만료 사실, 관리비 청구 주체가 없는 정황.

• 규약 — 관리인 임기, 선임 방식, 관리위원회에 관한 규정을 확인합니다.

• 임시관리인 후보 자료 — 인적사항, 경력, 선임 동의서, 구분소유자와의 이해관계 유무.

• 건물 현황 자료 — 체납 관리비, 미해결 하자, 공용부분 분쟁 등 관리 공백으로 생긴 문제점.

자료를 준비할 때는 관리단집회 시도 내역을 함께 정리해 두는 것이 도움이 됩니다. 손해 염려가 요건은 아니라 해도, 관리인 선임 결의가 반복해 무산된 경위와 건물에서 실제로 벌어지는 불편을 구체적으로 보여 주면 법원이 임시관리인 후보의 적정성과 선임 필요를 판단하기 수월해집니다. 신청은 소유자 한 명도 할 수 있으므로, 소유자 동의서를 모두 받아 제출해야 하는 것은 아닙니다.

선임 이후 — 임시관리인의 6개월과 임기의 한계

임시관리인으로 선임되었다고 해서 영구적인 관리인이 되는 것은 아닙니다. 제24조의2 제2항은 임시관리인이 선임된 날부터 6개월 이내에 제24조 제3항에 따른 관리인 선임을 위하여 관리단집회 또는 관리위원회를 소집하여야 한다고 정합니다. 임시관리인의 가장 중요한 과업은 건물에 정식 관리인을 세우는 절차를 마무리하는 것입니다. 소집 통지, 구분소유자 명부 정리, 의결권 행사 안내, 후보 추천 절차를 챙기고 의사록을 남겨야 합니다.

제3항은 임시관리인의 임기를 선임된 날부터 제24조 제3항에 따라 관리인이 선임될 때까지로 하되, 규약으로 정한 관리인 임기를 초과할 수 없다고 정합니다. 정식 관리인이 선임되면 임시관리인의 지위는 그때 끝납니다. 그 사이 임시관리인이 하는 일은 관리인으로서의 일상 사무와 같은 성격입니다. 제25조 제1항에 따른 공용부분 보존행위, 관리비용의 청구·수령, 관리단을 대표한 재판상·재판 외 행위 같은 직무가 대표적입니다. 다만 6개월 이내 소집 의무를 지키지 않으면 소유자들은 그 직무 수행의 적합성을 문제 삼을 수 있고, 관리인에게 부정한 행위나 직무에 적합하지 않은 사정이 있을 때 각 구분소유자가 법원에 해임을 청구할 수 있다는 제24조 제5항의 취지도 참고할 필요가 있습니다.

임시관리인의 과업은 6개월 이내 관리단집회 또는 관리위원회를 소집해 정식 관리인을 세우는 데 있다.

자주 묻는 질문

Q. 구분소유자가 10인 미만인 건물에서도 임시관리인을 청구할 수 있나요?

A. 제24조 제1항의 관리인 선임 의무는 10인 이상일 때 생기지만, 제24조의2 제1항은 소유자 수를 요건으로 걸지 않고 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 없는 경우를 요건으로 정합니다. 따라서 10인 미만 건물에서도 관리인이 없고 이해관계인이 청구하면 법원에서 판단받을 수 있습니다. 다만 소규모 건물은 소유자들끼리 집회를 열어 관리인을 정하는 편이 빠를 때가 많습니다.

Q. 임차인도 임시관리인 선임을 청구할 수 있나요?

A. 제24조의2 제1항은 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자도 이해관계인으로 정하고 있습니다. 소유자 승낙을 받아 호실을 사용하는 임차인은 청구인이 될 수 있습니다. 이 경우 임대차 사실과 소유자 승낙이 있었음을 보여 주는 임대차계약서를 자료로 내는 것이 좋습니다.

Q. 법원이 선임한 임시관리인을 소유자들이 다시 바꿀 수 있나요?

A. 임시관리인의 임기는 정식 관리인이 선임될 때까지입니다. 소유자들이 제24조 제3항에 따라 관리단집회나 관리위원회 결의로 관리인을 선임하면 임시관리인의 지위는 그때 끝납니다. 임시관리인에게 직무 수행에 적합하지 않은 사정이 있다면 해임 청구도 검토할 수 있습니다.

Q. 임시관리인이 선임되면 체납된 관리비도 바로 걷을 수 있나요?

A. 임시관리인은 관리인의 직무를 임시로 수행하므로 제25조 제1항에 따라 관리비용과 분담금을 구분소유자에게 청구·수령하고, 관리단을 대표해 재판상 청구를 할 수 있습니다. 다만 체납 관리비의 범위와 금액은 규약과 부과 근거를 기준으로 따져야 하므로 장부와 부과 내역을 먼저 확인해야 합니다.

Q. 이미 관리인이 있는데 선임 결의가 무효라면서 임시관리인을 청구할 수 있나요?

A. 제24조의2 제1항은 '선임된 관리인이 없는 경우'를 요건으로 하기 때문에, 외관상 관리인이 있는 상태에서는 선임 결의의 효력 문제부터 정리해야 합니다. 결의가 무효라는 판단이 확정되어야 관리인 부재 상태가 인정될 수 있으므로, 결의 무효 확인 절차와 함께 전략을 세우는 편이 안전합니다.

Q. 임시관리인 선임 신청은 혼자서도 할 수 있나요?

A. 제24조의2 제1항은 이해관계인 각자에게 청구권을 주고 있어 구분소유자 한 명도 신청할 수 있고, 다른 소유자 전원의 동의서가 필요하지 않습니다. 다만 법원이 후보의 적격과 관리인 부재 사실을 살피므로 등기사항전부증명서, 집회 시도 내역, 후보 동의서를 갖춰 제출해야 합니다.

맺음말

집합건물에 관리인이 없다는 것은 관리단이 없다는 뜻이 아니라, 관리단을 대표해 일할 사람이 비어 있다는 뜻입니다. 집합건물법 제24조의2는 이 공백을 법원이 임시로 메우는 제도를 두고 있고, 대법원 2024마6239 결정은 이 청구에 손해 발생 염려까지 별도로 소명할 필요가 없다는 방향으로 요건을 읽었습니다.

다만 임시관리인은 6개월 이내에 정식 관리인을 선임하기 위한 관리단집회나 관리위원회를 소집해야 하는 임시 지위입니다. 신청 전에 관리인 부재 사실과 선임 시도 경과를 정리하고, 소유자 5분의 1 이상이 집회를 소집할 수 있는 길과 비교해 어느 경로가 건물 사정에 맞는지 가늠해 보시길 권합니다. 관리 공백이 길어질수록 체납 관리비와 하자 보수 문제가 커지니, 절차를 정리할 때 도움이 필요하면 상담을 받아보셔도 좋겠습니다.

조력이 필요하시면 강대현 대표변호사에게 연락주십시오. 신속히 도와드리겠습니다.

의뢰인을 위한 최선의 전략을 끊임없이 고민합니다.