권리금 받고 나가겠다며 버티는 임차인 

권리금 받고 나가겠다며 버티는 임차인

상가 임대차계약이 끝났는데도 임차인이 “권리금을 받고 나가겠다”, “새로운 임차인을 구할 때까지는 못 나간다”며 퇴거를 거부하는 경우가 있습니다. 임대인 입장에서는 계약기간이 끝났으니 당연히 상가를 돌려받을 수 있다고 생각하지만, 상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리금 회수기회도 보호하고 있습니다. 다만 권리금을 아직 받지 못했다는 이유만으로 임차인이 무기한 상가를 점유할 수 있는 것은 아닙니다. 계약이 적법하게 종료되었는지와 임대인이 권리금 회수를 방해했는지를 구분해야 합니다.

권리금을 받지 못했다고 계속 점유할 수 있을까요?

상가건물 임대차보호법은 임차인이 영업을 통해 형성한 권리금을 회수할 기회를 보호하고 있습니다. 그러나 이는 임차인이 권리금을 받을 때까지 임대차기간을 무조건 연장할 수 있다는 의미는 아닙니다. 계약이 적법하게 종료되었고 임대인이 보증금 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 했다면, 임차인이 단순히 권리금을 받지 못했다는 이유만으로 상가 인도를 거부하기는 어렵습니다.

계약기간이 끝났는지 먼저 확인해야 합니다

임차인에게 퇴거를 요구하기 전에는 계약이 실제로 종료되었는지부터 살펴봐야 합니다. 상가건물 임대차보호법상 임차인은 원칙적으로 최초 임대차기간을 포함해 10년의 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 또한 임대인이 법에서 정한 기간에 갱신거절이나 조건 변경을 통지하지 않았다면 묵시적 갱신이 문제될 수 있습니다. 따라서 계약서에 적힌 만료일만으로 판단하기보다 전체 임대차기간과 갱신요구 여부, 갱신거절 통지 시점을 함께 확인해야 합니다.

권리금 회수기회는 임대인도 보호해야 합니다

임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인은 원칙적으로 임차인의 권리금 회수를 부당하게 방해해서는 안 됩니다. 예를 들어 임차인이 새로운 임차인을 구했는데 정당한 사유 없이 계약을 거절하거나, 주변 시세보다 현저히 높은 보증금과 월세를 요구해 권리금 거래를 무산시키는 경우가 문제될 수 있습니다. 특히 대법원은 2025년 11월 판결에서도 임대인이 해당 상가에서 직접 영업할 계획이라는 이유만으로 신규임차인과의 계약을 거절하는 것은 정당한 사유가 되기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 임차인을 내보내려는 임대인도 권리금 회수기회 보호의무를 위반하지 않도록 주의해야 합니다.

월세를 장기간 연체했다면 사정이 달라집니다

임차인이 월세를 제대로 지급하지 않으면서 권리금만 주장하는 경우도 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달한 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다. 또한 3기분에 해당하는 차임을 연체한 사실이 있다면 원칙적으로 계약갱신요구권뿐 아니라 권리금 회수기회 보호에서도 제한을 받을 수 있습니다. 다만 단순히 월세를 세 번 늦게 지급한 것과 연체액이 3기분에 달한 것은 구분해야 합니다. 따라서 실제 연체금액과 발생 시점, 이후 변제 여부 등을 확인할 필요가 있습니다.

계속 퇴거를 거부한다면 건물인도소송을 검토할 수 있습니다

계약이 적법하게 종료되었는데도 임차인이 상가를 돌려주지 않는다면 건물인도소송을 검토할 수 있습니다. 다만 임대인이 임의로 도어록을 교체하거나 집기류를 밖으로 옮기는 방식으로 대응해서는 안 됩니다. 임차인의 보증금 반환 문제도 중요합니다. 원칙적으로 임차인의 상가 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계에 있기 때문입니다. 따라서 임대차 종료 여부와 보증금 정산, 현재 점유관계를 확인한 뒤 필요한 경우 건물인도소송과 강제집행 절차를 진행해야 합니다.

권리금 문제와 퇴거 문제를 구분해야 합니다

임차인이 권리금을 받지 못했다고 주장한다면 실제로 신규임차인을 구했는지, 임대인이 계약을 거절한 이유가 무엇인지, 정당한 거절 사유가 존재하는지를 확인해야 합니다. 임대인이 권리금 회수를 방해한 사실이 있다면 임차인에게 손해배상책임을 부담할 수 있고, 반대로 계약이 적법하게 종료되었는데도 임차인이 부당하게 점유를 계속한다면 인도청구와 점유기간에 따른 금전청구 등을 검토할 수 있습니다.

저희는 상가 권리금 분쟁, 계약갱신요구권, 임차인 퇴거 거부 및 건물인도소송 등 상가임대차 사건에서 계약 종료 과정과 권리금 회수기회 보장 여부, 임차인의 점유상태와 보증금 정산 문제를 함께 확인하여 대응 방향을 검토하고 있습니다.

임차인이 권리금을 받아야만 나가겠다며 퇴거를 거부하고 있다면 무조건 기다리거나 강제적인 조치를 취하기보다 계약이 적법하게 종료되었는지, 임대인에게 권리금 관련 책임이 있는지부터 확인하여 법적인 대응 방향을 정하는 것이 중요합니다.

부동산전문변호사 김민중 | 법무법인 로윈