실거주 갱신거절 후 다시 세줬다면? 

실거주 갱신거절 후 다시 세줬다면?

임차인이 계약갱신을 요구했지만 임대인이 “제가 직접 들어와 살겠습니다”라고 하여 이사를 나왔는데, 얼마 지나지 않아 새로운 세입자가 들어온 사실을 알게 되는 경우가 있습니다. 실거주는 주택임대차보호법에서 인정하는 갱신거절 사유입니다. 하지만 실거주를 이유로 임차인을 내보낸 뒤 정당한 이유 없이 다시 제3자에게 임대한 경우에는 임차인이 손해배상을 청구할 수 있습니다.

실거주를 이유로 갱신을 거절했다면 실제 거주가 전제됩니다

임대인이나 임대인의 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우에는 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 다만 대법원은 실제 거주하려는 의사가 있다는 점에 대한 증명책임을 임대인이 부담한다고 보고 있습니다. 단순히 “들어가 살 예정이다”라는 말만으로 판단하는 것이 아니라 임대인의 기존 주거상황, 직장이나 자녀의 학교, 이사 준비 과정, 갱신거절 전후의 행동 등을 종합하여 실거주 의사가 진정한지를 살펴보게 됩니다.

이사한 뒤 다른 세입자가 들어왔다면 손해배상 문제가 생깁니다

임차인이 실거주 갱신거절 때문에 퇴거했는데, 원래 계약이 갱신되었다면 존속했을 기간이 끝나기 전에 임대인이 정당한 이유 없이 다른 사람에게 다시 임대한 경우에는 손해배상책임이 발생할 수 있습니다. 중요한 것은 임대인이 실제로 잠깐 거주했는지 여부만은 아닙니다. 처음부터 실거주할 생각이 없었던 것은 아닌지, 실제로 얼마나 거주했는지, 다시 임대를 놓게 된 경위가 무엇인지 등을 함께 살펴봐야 합니다.

처음에는 정말 거주하려 했어도 책임질 수 있습니다

임대인이 갱신거절 당시에는 실제로 거주할 생각이 있었다고 주장하는 경우도 있습니다. 그러나 주택임대차보호법은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우 손해배상책임을 규정하고 있습니다. 따라서 처음부터 거짓말을 했다는 사실이 반드시 입증되어야만 손해배상을 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 반대로 실거주 중 가족의 사망이나 예상하지 못한 해외근무 등 갱신거절 당시 예상하기 어려웠던 불가피한 사정으로 다시 임대하게 된 경우에는 ‘정당한 사유’가 있는지 별도로 판단할 수 있습니다.

손해배상액은 어떻게 계산할까요?

당사자 사이에 별도로 손해배상액을 정해놓지 않았다면 법에서 정한 기준에 따라 산정합니다. 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, 새로운 임차인에게 받은 환산월차임과 종전 임차인의 환산월차임 차액의 2년분, 실제 임차인이 입은 손해액 중 가장 큰 금액이 기준이 됩니다. 전세처럼 월세가 없는 경우에도 보증금을 일정한 방식으로 월차임으로 환산하여 계산하게 됩니다. 따라서 실제로 이사하면서 발생한 비용이나 새로운 주택의 임차조건이 크게 불리해졌다면 그 자료도 함께 확보해두는 것이 좋습니다.

새로운 임차인이 들어온 사실을 확인하는 것이 중요합니다

손해배상을 청구하려면 임대인이 제3자에게 다시 임대했다는 사실을 확인하는 것이 중요합니다. 새로운 임차인의 전입 여부, 확정일자 관련 임대차정보, 부동산 매물광고, 주변 중개업소를 통해 확인한 내용 등이 자료가 될 수 있습니다. 또한 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다는 문자메시지, 카카오톡, 내용증명 등도 반드시 보관해두는 것이 좋습니다.

갱신거절을 철회한 경우에는 결과가 달라질 수 있습니다

최근 판례에서는 임대인이 실거주를 이유로 갱신거절을 통보한 뒤 상황이 바뀌어 신속하게 갱신거절 의사를 철회하고 임차인에게 계속 거주할 기회를 제공한 경우에는 손해배상책임이 인정되지 않은 사례도 있습니다. 따라서 단순히 한때 실거주 갱신거절 통보가 있었다는 사실만 보는 것이 아니라 실제로 그 통보 때문에 임차인이 계약갱신 기회를 잃고 퇴거했는지를 함께 확인해야 합니다.

저희는 실거주를 이유로 한 계약갱신 거절, 허위 실거주, 제3자 재임대 및 손해배상 분쟁에서 갱신거절 당시의 통지 내용과 실제 거주 여부, 새로운 임대차계약 및 임차인의 손해자료를 함께 확인해 대응 방향을 검토하고 있습니다.

집주인이 들어와 살겠다고 해서 이사를 나왔는데 다른 세입자가 들어온 사실을 확인했다면 단순히 억울하다고 생각하고 끝내기보다, 갱신거절 경위와 재임대 시점, 손해액을 확인하여 손해배상청구가 가능한 사안인지 검토해보는 것이 좋습니다.

부동산전문변호사 김민중 | 법무법인 로윈